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从酒店进入联合办公的3种模式探讨未来盈利前景

来源:酒店评论 李翠文 2018-03-14

华住集团董事长季琦曾指出,酒店业未来的发展重点是对空间的解放。

联合办公兴起于美国硅谷,近几年颇有风靡全球之势。据不完全统计,中国的联合办公空间数已经超过3000个,氪空间、方糖小镇、优客工场、纳什空间作为国内联合办公市场上业绩最突出的4大独角兽,纷纷获得了数亿人民币的融资。面对如此诱人的蛋糕,从创投机构、孵化器到管理咨询公司、房地产开发商甚至媒体都争先恐后地进入,值得注意的是,酒店业也并未袖手旁观。

除了对联合办公的前景看好,涉足这一领域亦是酒店谋求“自救”的重要举措。众所周知,近几年的酒店市场异常动荡,在经营承压的背景下,转型是亟待解决的问题。空间利用率低一直是困扰酒店行业的一个难题,华住集团董事长季琦曾指出,酒店业未来的发展重点是对空间的解放。既然如此,酒店依靠其空间和服务资源,切入办公领域就有天然优势。

越来越多的酒店喊着“愿宽敞无用的大堂从此不寂寞!”的口号杀进联合办公市场,有的蜻蜓点水谨慎尝试,有的披挂上阵俯身深潜。笔者尝试从商业模式视角对当前酒店涉足联合办公的模式进行梳理,并对未来的盈利前景进行简要分析。

模式一:单纯投资

这种模式即选择目前运作较好的联合办公企业对其投入资金,以幕后股东的方式涉足该领域。早在2015年,华住酒店集团就开始布局联合办公空间,两年来,先后投资了方糖、思微、创邑等品牌。注资模式,华住并非个案,2016年10月,上海锦江国际酒店(集团)股份有限公司向联合办公领域的领头羊企业WeWork投资2.6亿美元。

单纯投资模式一方面可以赚取红利,另一方面可以股东身份了解联合办公运作情况,有充分的空间考虑下一步决策,若确有前景,自己学会了套路,则可“百尺竿头更进一步”,如果前景堪忧,选择撤资也不会对企业的原有业务造成太大影响。

相对而言,这种模式简单易行,但其成败与否和所选择的投资对象关系很大,酒店无法掌控经营的成败。比如,关于锦江注资WeWork的决策,华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱就认为值得商榷,“WeWork进入市场晚是致命伤”。尽管WeWork身为众创空间鼻祖,但它起源于美国,进入中国内市场已经慢人一步,外来的和尚能否念好经也是未知。时隔一年后,笔者尝试就这项投资的进展情况对锦江国际进行采访,但截至发稿时尚未得到回应。

模式二:以酒店为主场,办公场所+酒店生活+商业服务

将经营成败的大权交托他人,不如自己摸着石头过河,于是有些酒店开始考虑亲自操刀。基于自身的经营传统,酒店的生活服务相对一般联合办公空间完善得多,突出这块长板,依托现有酒店主场资源,实现办公场所和酒店生活服务的融合是第二条路径。这是目前酒店最愿意尝试的方式,首旅如家、尚美生活、维也纳、新国贸饭店等都在其列。下面以新国贸饭店众·社和尚生活LIPPO公社为例进行解析。

北京新国贸饭店——众·社

北京新国贸饭店主场承办的联合办公空间众·社位于酒店3楼,是一个24小时全天开放的工作场所,占地1200平方米,最多可容纳300人。这是国内第一个五星级酒店内的联合办公空间。相关负责人表示,众·社致力于突破单调的办公界限,为具有千禧一代思维的人群提供充满创意、科技、舒适的“聚会”空间,为创业团队、自由职业者、短期办公客户以及中小规模企业人群等提供更富创意与灵感的办公环境。

众·社空间的定位介于酒店传统休息厅和商业咖啡馆之间,咖啡甜品台提供免费咖啡和茶,还有无限量的曲奇饼干供应。余下区域主要分为办公场所共享工作空间以及独立会议空间两部分。共享工作空间是主要工作场所,为入住商务人员和团队提供靠墙的座位,私密性非常强,要团队作战的,也可围坐一起讨论。伸手可及处都是USB接口,细节设计非常用心。13间会议室适合不同人数的与会者,装修方面也分为生活化会议室和配备高科技设施的现代办公室两种截然不同的类型。针对入驻人士的业务需要,众·社还提供举办各类资源分享会,助力入住创业团队。

由此可见,众·社是依托于酒店现有空间资源,为入驻顾客提供便利的生活服务,同时辅以活动交流。


众·社是国内第一个开在五星级酒店内的联合办公空间

尚美生活集团——LIPPO公社

LIPPO公社是尚美生活集团旗下重点发展的战略板块,于2016年面世,致力于打造集长租公寓、联合办公、便利生活为一体的公约型社区生态圈。这是尚美生活集团基于引流、坪效、毛利率等要素,打造多种业态互补的解决方案。因具有省时、省钱、灵活、方便、联合办公服务专业等特点,LIPPO公社的联合办公空间自从开业以来,吸引了当地众多的创业企业和一般的中小型企业以及外企纷纷入驻。

据该项目负责人介绍,联合办公空间设立在LIPPO公社的3层区域,共设有312个工位,拥有包含办公室、会议室、洽谈室、话吧、水吧、打印区等,面积达2000多平方米。LIPPO公社为入驻的中小微企业提供软性服务,如法务、财务、媒体推广、培训以及投融资咨询等。值得关注的是,由于LIPPO公社3层的联合办公空间与1层的澳典咖啡烘焙、4层的长短租公寓联动呼应,入驻者足不出户便可享受“居住+办公+生活”的一体化体验,还可参加由LIPPO公社打造的活力社群,突破传统办公室封闭的旧模式,以一种更开放的态度,让创业者和住客之间交互碰撞出新的火花。

简言之,尚美生活集团的LIPPO公社是利用主场优势,打造集长租公寓、联合办公、便利生活为一体的公约型社区生态圈。同时也依靠软性服务(法务、财务、培训等)获取收益。值得一提的是,尚美生活在联合办公领域的布局手段更加多样,除了打造LIPPO公社品牌,该集团还与洪泰创新空间达成合作协议,双方将在尚美生活集团旗下选取符合要求的酒店,将其会议室等一定面积的公共空间整合改造为共享办公空间,从而激活商旅客户碎片化办公需求,为其提供移动共享办公、创业指导、内容建设、资本孵化等专属服务。


LIPPO公社是造集长租公寓、联合办公、便利生活为一体的公约型社区生态圈

毋庸置疑,主场作战,将联合办公业务引入酒店的模式是“向存量要发展”的一个重要实践,在不增加过多成本的基础上挖掘空间的叠加价值。原华住酒店集团高级副总裁朱明生说,从场景来看,一方面,酒店的商旅客人可能需要临时办公场地,会在酒店内租赁工位、办公设备或会议室;另一方面,共享办公空间的入驻企业,可以向酒店引入新的客源。但是他同时也谨慎地指出,这两种场景有多少能转化为显著的业绩增长,还有待验证。此外,也有业内人士对于酒店开办联合办公业务的优势表示怀疑,市场上的联合办公空间林林总总,你凭什么取胜?联合办公业务有着自己独特的经营规律,不是在大堂里简单摆放办公设备就能带来额外收益。

模式三:将联合办公业务单独拆分

一些不满足于“兼职”心态的酒店集团又做出了更大胆的尝试,拆分出单独的联合办公业务。

例如,裸心集团将联合办公和传统酒店业务完全分开,开设了独立的业务版块,取名裸心社。裸心社通过租赁或合作的方式获得物业,目前在中国内地、香港和越南设有21个办公地点。

裸心社的宣传力度很大,拥有独立的官方网页和手机app。打开宣传网页,笔者获得了如下信息:超赞的性价比和最优的服务内容。裸心社根据不同客户的需求设置了多种会员价格,包括在线会员价、移动办公会员价、开放办公区会员价、独立办公室会员价等,网站宣传说入驻裸心社与传统办公室相比人均节约成本35%。

裸心社强调自己并非简单地提供一个共同办公场所,而是帮助入驻的成员实现“合坐”一张桌,“合作”一个项目,“合做”一个梦想的最终追求。为了保证这一目标得以实现,裸心社会及时分享行业动态及报告,助力入驻企业了解行业未来发展趋势,同时帮助客户发布商业需求,在社区中寻找合作伙伴,与其他会员建立连接。此外,裸心社每月有20-30场社区活动,从商务服务、社交培训、商业培训等多角度帮助入驻空间的商务人士及企业获得成长。

裸心社CEO高天成介绍说,会员收入、活动和合作伙伴关系目前都是裸心社的收入盈利模式。


裸心集团开设了独立的联合办公业务版块:裸心社

酒店集团拆分出单独的联合办公业务我们可称之为“深潜”模式,这种模式对于团队和资金的要求都比较高,且投资回报周期较长。高天成就曾表示,随着市场竞争日益激烈,合并和融资轮对于联合办公空间而言变得至关重要。36氪在《2017联合办公空间研究报告》中指出,入住率、空间运营能力、成本控制、融资规模和品牌影响是决定其生存状况的重要指标,这些无疑都是对于深潜联合办公领域的酒店企业的巨大考验。


各种模式对比表

各家酒店的经营理念和实力不同,选择进入联合办公赛道的姿势自然也有所差异。我们可以看到不管以何种方式切入,“参赛”的酒店都对联合办公的前景表现出十足的信心,但笔者在调查时也发现,酒店行业不乏试水联合办公后因经营效果不理想而放弃尝试的先例。酒店企业摩拳擦掌积极跨界的举动虽然值得鼓励,红利也并非唾手可得。知名联合办公空间P2创始人郑健灵说:“单纯物理空间对接并不能产生太大的价值,联合办公就像乐高积木一样,它上面有很多接口,只有把社区生态、用户等这些接口打开打通、才能实现场景共享,才能做出更多好玩儿有趣的事情。”前不久,笔者读到过一篇名为《我还是搬离了联合办公》的文章,其作者吐槽了所入驻的联合办公空间名不副实:炫酷的公共空间形如虚设,无法提起兴趣使用,冷漠的办公环境,缺乏人情味,完全是伪联合办公空间。可见,若想将此项业务做活,生态化运作很重要,除了节约办公成本之外,品牌附加值是联合办公的魅力所在,所以酒店也需在这方面下足功夫,精耕细作,期待他们能在联合办公的赛道上实现精彩跨越。

尚美生活 裸心社 锦江 联合办公
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