综合地产酒旅项目再评审出来的54个亿

节前被邀请参与一个大型地产综合开发项目的再评审会议，会议前一天，才拿到了项目的基础资料。大型综合项目的甲方是国资委旗下的著名综合地产开发商，项目地点在二线城市新开发的次城市中心，项目总占地面积几十万方、总建筑面积超过百万方。内容有住宅、商业、办公、文娱、酒店和公寓。

再评审内容为综合地产中的酒店和文旅项目，再评审召集方是大型工程项目咨询公司，故同时邀请酒店及文旅方面的专家一起参与，提出专业意见。甲方给各位专家递交的整体项目的简介和再评审内容的自我评估的各项经济指标的测算数据，在会上先由甲方展示靓丽的PPT方式，对整个项目的基础资料和立项目标已经项目进展介绍。听到的对该城市的形容是：长三角唯一特大、GDP超万亿、中国消费10强 ......，后面有针对需再评估项目酒店和文旅的调研数据：该城市已有开业高端酒店16家，在建未开业11家，需再评估论证的酒店采用了著名国际集团的高端时尚奢华品牌，建筑面积3.2万方，规划拥有客房260间左右，并配套各项该品牌该有的餐饮、会议及其他各项设施。

在疫情常态化的当下，对于甲方要求再评审酒店项目，笔者第一反应是是否和商业地产在售项目资金回笼受阻有关？因为甲方自评报告观点是要对酒店项目延期施工放缓开业，签约著名酒管集团的时尚奢华品牌的酒店肯定是为了给商业地产加分，延期是否会对商业地产销售产生不良影响？当看到PPT上对于酒店项目的总投资和用款进度展示时，笔者忍不住发问了：一个3.2万方260间左右的酒店，总投资60个亿？截至开会前用款1.17个亿，预算实行2%，这是哪方做的预算？不算土地价，这个品牌按6亿投资计算、核算为每间客房投资额230万元，基本符合该品牌的投资标准，这个多加的零是否而成为甲方认为的资金缺口，因为这个资金金额是54个亿，54个亿对于目前的地产企业该有多重要。

PPT继续展示的是开业后酒店前四年每年以5%出租率的增长和超千元的平均房价每年也增长5%，这样的满满自信是品牌管理方给的还是甲方自己的预期？当看到开业后效益预算指标GOP 率为20%时，笔者又忍不住发问：这些数据是品牌提供的预算吗？估计不是，除了无语只能无语了。

参会以后，除了递交了专家意见表，感想很多。这个大型综合地产集团，在20多年前就建造了大型的高端酒店，目前在全国至少有几十家大型高端酒店，并成立酒店管理事业部。在该城市兴建的大型综合地产项目，估计由注册在该城市地产公司负责，在专业问题上，整个集团似乎缺少专业资源和人力资源资源共享。但无法理解的是，既然已经和国际集团酒管公司正式签订了委托管理合同，为何不让管理方提供对未来经营管理的市场计划和经营预算方案呢？难道这样的项目，前期也没有请专业第三方提供一个项目可行性报告？如此投资几百亿项目的大集团，不应该发生如此低级的错误吧。

再评审会议结束后的第三天，会议组委会给笔者发来甲方纠正的数据， 问我这样的数据是否可以：投资额5.6亿，GOP30%， 30年累计收入62.5亿。笔者回答，这些不是应该管理方需要提供的吗，因为未来收取合同上的费用是需要承担责任的，现在甲方自我预算的数据，未来管理方是不会认账的。

酒店和文旅项目，在这个案例中都是项目方在商业地产销售以后的自持物业，而这两个项目又是商业地产售卖时的IP溢价内容。多年来业内人士都明白酒店作为地产项目的工具，但对于工具如此自我评估和预测的不专业还是有所惊讶。联想到近年来很多著名地产企业抛售自持物业 - 重资产酒店，当初也是将高端酒店品牌作为商业地产的溢价IP。希望该品牌酒店早日建成，真正发挥对大型综合项目的IP溢价作用，也希望酒管公司能在该酒店运营后，达到甲方的预期目标，在近30家高端品牌的激烈竞争中胜出。