“三年回本”？租赁型酒店的未来出路

租一栋楼投资一家酒店或许是中国酒店业市场较为特殊的一种存在方式，并且这种模式成就了中国本土酒店品牌的发展与壮大。这种商业模式跟随着国内商业地产的发展而逐步渐进，在如今的酒店市场环境下，租赁型项目已然遇到了它的天花板或者说瓶颈。而“几年回收投资”是这个行业投资人群体关注的核心焦点...

01

租赁型占据了酒店业半壁江山

在租赁型酒店开始之前，国内酒店业都是以自建的方式进行，就连2000年前的锦江之星都是采用自建方式，当然是集团内部的一种关系整合。从2001年开始，商业地产这个概念正式走进市场，当然大规模建设时期及成熟期或者说商业地产的规模化以及组团式集群化发展还要在2004年之后，让各种业态开始与地产打上烙印。这个时期也是中国经济型酒店快速起步的时期。经济型酒店的租赁行为也让酒店业开始了新的发展模型和局面。

所以从一开始，租赁酒店就占据了中国酒店业的半壁江山，国内品牌大部分门店都是租赁型物业。从而也形成了一个非常庞大的酒店投资人群体，因酒店这种产业收益相对稳定，投资周期较长，成为一些人跨界进场做投资的首选。所以，酒店这种租赁业态其实是我们生活业态的一种，国内大部分商业业态都是租赁经营，小到便利店、药店、餐饮，大到商场、酒店。租赁商业组成了中国整个商业版图。租赁这种模式门槛低，资金占比小，成本分摊到未来租赁期内，所以在一定程度上会持续存在下去。

我很早之前阐述一个观点，就是中国本土酒店投资主流从经济型转向中档型，一方面是消费市场的需求，另一个核心原因就是租赁和人工成本的增长，经济型酒店的房价支撑不了持续增长的租金成本，所以酒店投资开始寻求更好的产品，酒店才会有更高的溢价。

02

从“三年回本”到“五年回本”的蜕变

在经济型酒店品牌出世之际，租赁财务模型的建立是本土酒店发展的初始阶段，低门槛的加盟准入让越来越多的人通过租赁方式进入酒店投资领域。举例，早期的七天连锁酒店，几十个房间一千多平方起就能做酒店，只要有个电梯就能到楼层布置一个满足功能的接待大堂，投资三五百万就能拥有一家酒店，早期的门槛甚至低于两百万一家店。

低廉的租赁成本及旺盛的入住需求，促使这些早期经济型酒店回收成本快，一般在两年到三年之间就能回本，快的甚至一年半就能收回投资成本，这在当时的投资市场惊人的回报率促使品牌滚雪球式的发展壮大。据数据统计，两千年的第一个十年增加了一万多家经济型连锁酒店，而大部分为租赁型酒店投资，而抛开连锁体系，租赁酒店项目在十年间增加了十万家左右的体量，所以在一定程度上，租赁项目的发展为国内酒店业的发展起到一定推波助澜的作用。

而早期的“三年回本”到现在的“五年回本”都变得岌岌可危。很多酒店投资人感慨：“现在五年回本都是好项目”。其实五年回本也是租赁型酒店常规投资的上限，对于一个十年租期的酒店，五年回本就代表了该项目的投资回报率可以保持在10%左右，而超过了就开始逐步下降，其本质还是具有一定的风险性。

随着经济发展的进一步变化，房地产发展的泡沫及大量投资人进入造成整体行业的不规则变化。一方面房地产发展的租售比例失衡，房价的进一步上涨导致商业房产租金水涨船高。另一方面投资人大量涌入造成租赁标的供需失衡，租金持续高企，而国内的酒店房价却在十年间未曾增长，而人员工资成本增长了五倍以上。

是成本倒逼连锁酒店业走上中档酒店市场及更高的定位！

成本效应就是一个连锁反应，给租赁酒店市场非常沉重的一击，无数投资人从经济型转战中档酒店，再向中高端酒店市场进军，但大多数投资人都有一种感觉，就是无论现在如何转型，好像都不好挣钱了。这是租赁市场发展到一定的程度，总有他的瓶颈期。

这些年，依靠租赁酒店物业谁挣到钱了？其实还是早期入场的投资人，依靠时间差和租金差挣到了钱，挣钱的还是少部分，大部分人在升级的怪圈中做了接盘侠，如同如今的房地产一样，很多人买了房子，房子升值觉得自己挣到了钱，其实只要没套现，都是受伤者。

03

租赁模式的天花板是中档酒店

目前市场上一些中高端品牌也在走租赁模型，但这面临着巨大的风险，酒店等级越高，投资越大，酒店体量越大，租金压力也就越大，是不是对应的收益就越大。这个结论不是绝对的，中高端酒店的本身定位其实是偏高星级酒店，只是在功能配套上做了减法。这类酒店无法做到像经济型和中档酒店这种高入住率及模块化的财务数据，可变因素较多。

在目前酒店投资主体上已经发生了一些改变，以老酒店持有者或存量物业持有者为多，而拿新楼投资酒店的逐步减少，这是城市化结束后，城市新物业也在减少。

04

租赁时代的黄金周期结束了

租赁时代的结束，如同大部分小商品店一样，在销售模式转为线上之后，大量线下实体门店倒闭。酒店业在经过了二十年发展，单纯的租赁模式变得岌岌可危，租赁模式将巨大的租赁成本转嫁到酒店经营成本之上，导致大部分的酒店财务测算模型出现问题，无法实现理想的回报周期。

很多酒店投资人一方面需要测算租金在内的运营成本总和，还要测算前期装修成本的回报年限，想三到五年回收投资成本，这种国内经济型酒店投资模式下来的产物如今依旧深刻影响着国内酒店租赁酒店投资市场，当物业成本越来越高，酒店单房造价越来越高，人力成本也越来越高，在这种情况下，房价没有显著提升，势必造成这种模式逐步失败，酒店投资失去了最初的投资信心。

互联网发展对于吃住行影响不是很大，反而是加大了这个板块的便捷程度，所以酒店这个业态的存在及发展依然会经久不息。只是行业开始变革，租赁时代的调整对于酒店集团也是一个考验，在国内酒店集团里，大部分的门店都是靠租赁酒店加盟发展，如今租赁时代的停滞一方面会带动酒店集团的转型和升级，另一方面加快集团间的竞争。

在存量市场竞争中，投资人往往更看重酒店的投资成效比，低级的成效比品牌将在未来逐步被淘汰。所以我们说，成本是压垮每一个实体门店的最后一根稻草，酒店租赁市场在高租金的压力下，逐步失去了盈利能力，转而寻求科学的解决方案。

05

酒店品牌要做资产运营商

所以我们需要对酒店项目投资需要有科学的顶层设计，对成本做科学的核算，对营收做系统的预测。才能科学可行的对项目进行精准定位，匹配品牌，进行投资。未来租赁市场一方面会保留优质的租赁项目，其他无法支撑的将逐步进入下沉通道。而酒店的主流方向是资产的布局，酒店资产管理模式的探索是新的方向，这种模式在国际品牌中一直占据着领导地位。

为何加盟国际品牌酒店的加盟商从来不计算几年能回收装修成本，因为无法计算，可能永远无法回收，这是国内地产酒店出了问题。中国的高端酒店回报率平均在2%左右徘徊，远低于国外市场，没有在酒店背后资产的属性上去衍生，这是一个非常大的市场，也是急需要解决的痛点。国内的品牌需要向这个方向去转，做资产运营商，做资产的合理管理者和受益者，这对国内品牌来说需要时间沉淀，扎扎实实做好品牌，未来就有机会！