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酒店投资人,是时候想想退路了?

酒店产权网 2016-03-25 14:52:26

终使酒店行业成为了国内服务业中占据一席之地,然而,生老病死的自然规律谁也无法逃脱,酒店也一样,高速持续发展并不会永久持续。

写这篇文章,同事们想了很久,其一是有可能会让某些投资人认为我们是故弄玄虚,好像酒店行业已经面临末路;其二是此种文章也会给我们自己带来一些不好的影响。反复考虑,最终,我们认为,将事实让更多的投资人了解并且有利于更多的投资人的利益,这事儿值得说。

酒店行业从发展至今,差不多30年之余,像一个英勇的战士,勇猛无敌,一路过关斩将,终使酒店行业成为了国内服务业中占据一席之地,然而,生老病死的自然规律谁也无法逃脱,酒店也一样,高速持续发展并不会永久持续。

一、当下投资,退出渠道比投资回报更重要

在与大量的酒店投资人接触中,投资人几乎100%的关注酒店的投资回报情况、地理位置问题等,但几乎没有人询问酒店投资该如何退出。当我们询问投资人的时候,得到的回复往往是:“投资回报高,收回资金了,最多不做了”。但事实情况并非如此。杨先生2009年在上海中环外投资一家酒店,随后上海世博会召开时,该酒店一年就收回所有投资,但在接下来的几年里,周边的酒店越来越多,导致客户分流,市场竞争加剧,收益越来越差,陷入继续投资和退出的两难,目前酒店处于微利状态,浪费大量的资金成本和时间成本,严格意义上说,已经进入亏损状态。

这样的例子不胜枚举,市场中,酒店投资人的退出机制比较单一,单体酒店主要依靠转让和停业等方式进行,酒店集团通过上市和出售股权方式退出,其实可选路径少之又少,退出的渠道无非是产权交易平台、股市和个人之间的协议行为。一味的追求回报而无视本来就稀缺的退出路径只能是成为不可回头的投资。

二、迪斯尼区域,转让酒店欲望加剧

迪斯尼周边的酒店建设增多,却有少数的投资人在悄悄的转掉自己的项目,我们认为他们是聪明的投资人,也是真正意义上的投资人,他们更能做到高抛低购。很多投资人对迪斯尼看不懂,几乎所有的人都会确认,迪斯尼将会带来意向不到的客源。从官方看,迪斯尼预计带来的客源将超过800万每年,从民间的数据来看,迪斯尼将为上海带来超过3000万以上的客源。无论多大量的客源,这些客源主要分布在比较集中的几个期间比如:暑假、周末、法定节假日等。那么,迪斯尼周边的住宿业是否能在流量较小的时候满足酒店自身的运营或者在人流量较多的时候回补淡季的不足呢?

三、酒店业从来没有真正变革

很多酒店公司所呈现的产品,从1.0到4.0,其实我们并不清楚他们所谓的1.0和4.0之间到底有什么差别,但酒店本身并没有变化,甚至是停滞不前。从美国人埃尔斯沃斯.斯塔特勒EllsworthMiltonStatler定义客房标准之后,随后的近百年之中,无论客房如何发展,始终未能超越这个标准。如今,试图尝试增加酒店本身的科技感和文化氛围的方式,也只能说是勉强之力。

更保守的是大多数高星级酒店,他们的“执着”更加无奈,至今几乎未能有突破,在所谓最标准化的运营方式变成了至今最为保守的方式,也造成了高星级酒店往往不能成为变革行业的核心力量,反而,是如今更加活跃的中端酒店。

四、抢占一线城市不需要退路?

我们相信,一线城市酒店投资人从来不会考虑如何退出的问题,直到他们真正遇到问题。动物园的动物永远不用考虑风险,长时间的安全环境造成了几乎退化的防御系统,从而使风险来临时,轻松的、无需过多外力的就能被一击毙命。大多数投资人看到的是一线城市酒店经营的良好数据,很少人看到一线城市酒店有效经营圈在减小,更多的边缘酒店在面临危机,可能核心区域的酒店还未曾感受到。

五、星评可能被市场推向破产

星评酒店被劫持了两次,一次是行业对酒店高投入的呼吁从而将目光投向星评。其次,是国家对反腐行动的开始。其实,还有一个大家很少关注影响,星评间接推动了外资酒店品牌进入,原因很简单,很多直觉上就是五星的品牌很多并未评星。毕竟酒店引进外资五星品牌,并未对星级有所要求。

如今,市场中中端酒店风生水起,星级酒店惨不忍睹,媒体、投资人一片炮轰之下,星评还能剩余多少?未来民间机构的评价可能比星评更加有效,也更加有更深的意义,这一点比美国市场尤为相似。另一个原因是,年轻人对已固的行业有与生俱来的挑战心态,酒店业也如此,投资人中,多少从星评世界走过来的人都将星评作为酒店的参照,但年轻一代的投资人却从未如此较真。

六、退路越多的酒店才越具有投资价值

经营权也好,产权也好,当你的权利能为快速转移的时候才具有真正的价值,一个酒店要出售,投资人疯狂抢购,哪怕是酒店经营很糟糕,这种价值比酒店投资回报更具优势,但现实是,很多酒店不断降价,却不能吸引投资人甚至无人问津,这种价值不可流通,无法变现,岂能具有价值?

如今的国内酒店市场所面临的现状,不是很好地说明了退出机制的重要性吗?有一句玩笑话“什么是不动产,就是你需要他的时候,他一动不动”,如果它真的动了,那不动产就真的成为流动的财富了。

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