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长租公寓今年将继续扩容 并购潮即将来袭

第一财经网 乐琰 2016-03-25 19:56:42

随着公寓行业的相关政策或将落地,长租公寓在今年会继续扩容,品牌集中度会逐步提高,行业竞争加剧,公寓业者正以打造生态圈作为创新模式。

随着酒店业者的大量涌入和房地产去库存化政策的推进,更多资本和运营者进入了长租公寓市场。在3月25日举行的“2016年中国公寓产业化发展论坛”上,《第一财经日报》记者了解到,随着公寓行业的相关政策或将落地,长租公寓在今年会继续扩容,品牌集中度会逐步提高,行业竞争加剧,公寓业者正以打造生态圈作为创新模式。而在今年,并购潮即将来袭。

“我现在每天的工作就是巡店和选址,我们是做酒店起家的,但今后我们会更多关注公寓业态。与酒店相比,公寓的投资回本期更短。”亚朵酒店创始人王海军告诉《第一财经日报》记者。

根据了解,平价连锁酒店目前的投资回报期通常在5年以上,而长租公寓回报期在1~3年,于是,如家、亚朵、华住、铂涛等酒店业者纷纷“杀入”公寓市场。

“酒店进入公寓市场还有一个原因,是物业到期。连锁酒店大多都是租赁模式,一般在8~10年租赁期的酒店物业,我们业内粗略计算,约有2600多家快捷酒店将在2016年~2019年到期,有80%要升级,到期后就有一个续租或者撤出到选择。如果是地段比较不错的项目则撤出可惜,但是继续做酒店则不利于投资回报,毕竟租金和人工成本都在上涨,可酒店的每间客房收益却在整体下滑。这时候我们就看到公寓这样具有稳定的长期客源且收益也在上涨的新型业态。因此更多酒店业者进入了公寓行业。我们今年要新开140家店,分为亚朵酒店,轻居,公寓和度假四大类产品。”王海军表示。

在采访中记者发现,加盟商最看重的是三件事情——找房,装修和点钱,因此更具有投资价值的公寓业态也成为各个加盟商非常看好的方向。普通的酒店是存量,但业者要看的是增量。

而在房地产业者看来,“去库存化”是必行的一步,公寓业态就是一剂“消化药”。

“现在是存量房时代和互联网时代,业者都在寻找机会。希望去同质化、场景化运作的投资者越来越多,因此公寓、创客空间这类业态会是房地产商未来的青睐方向。以万科而言,其长租公寓已开业数量超过1000间,目前还有超过20000间正在筹备开业。万科今后的模式应该就是以雄厚的资金,低拿地成本加上品牌背书来拓展公寓。”明源地产研究院副院长刘策指出。

此前,万科为了消化存量房,已经与途家签约合作,让途家运营管理一部分合适的闲置物业作为公寓,通过途家的游客资源,力拓旅游住宿市场。就在近期,亚朵酒店也即将与一家大型房地产商签约,亚朵负责公寓管理,而该房地产商则消化限制房源。

税收优惠政策

根据房东东信息和相关公开资料显示,5月1日起,公寓业全行业或将实行增值税。按照目前现代服务业增值税纳税标准,年营业额500万以下的企业归为小额小规模纳税人,实行3%的税率,年营业额500万以上的企业缴纳一般纳税人6%的税率。即绝大多数中小公寓公司都能享受到3%的小规模纳税人的税率,相对于此前营业税的计算规则,纳税总额大幅下降。

魔方公寓、亚朵酒店、友社、贝客等业者透露,国家有关部门正在研究针对鼓励大型公寓管理的税收优惠办法,此外一系列针对公寓行业的具体准则和规定也即将出台。

刘策认为,营改增对实行的行业的企业利润,税负,成本与采购模式,供应商管理、财务核算,预算,税务等方面都将产生较大影响。全面地进入了另一个生态。长租公寓税负更低,这将利好公寓业态的发展。

并购潮将来袭

记者注意到,从2014年到2015年上半年,公寓企业开始拿到大额融资,比如此前美国华平投资集团和魔方公寓签约,华平宣布对魔方公寓的投资额近2亿美元,是当时公寓行业最大投资之一。魔方公寓完成融资后,将加快扩张步伐,宣布启动“公寓+”战略,打造满足青年居住生活的一站式生活服务平台。

途家则在数月前完成D及D+轮融资,新一轮融资3亿美元,估值超10亿美元。此轮融资的完成也意味着途家正式进入互联网公司的10亿美元俱乐部,步入新的发展阶段。本轮融资由All-Stars Investment领投,雅诗阁有限公司及现有投资方等跟投。

缘何这么多大型投资者都会看好刚崛起的公寓业态?

经过与大了业者的访谈后记者了解到,企业资本化之后必须要考虑投资人如何更好的退出,而规模化是目前资本市场上百试百灵的故事。恰恰大部分的公寓企业也在演示一个“规模→流量→变现”的故事。

房东东创始人全雳表示:“公寓首先要考虑的是规模,这和最初酒店的扩张很类似。谁拥有更多的房间数量,就可以打造更好的流量故事。规模化过程中,并购会是比较主要的手段。从目前来看,万科布局长租公寓无论从速度还是规模上都走在了前面,大房企采用资本的方式进入长租公寓行业可能性较大,预计今年二季度起,长租公寓行业或将迎来较大的并购和整合。”

全雳进一步指出,相关部门目前正在研讨给公寓行业的相关落地政策,可能涉及一些厂房、酒店项目的改造要求、税收和其他收费标准等,这些都会对公寓行业产生影响,公寓业者会更多地打造生态圈,而不是简单的一个独立的公寓项目。这些都促使并购潮将来袭,产业化发展加速。

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