在纽约酒店市场狂买的中国投资者是“接盘侠”?

CHAT 2016-05-31 11:23:29

纽约长久以来被誉为全球最重要、最吸引人眼球的酒店市场,如今却由于客房供给持续增加,不得不面临投资商对酒店业产生怀疑的窘境。

纽约似乎不再像从前那样光芒四射、引人瞩目了,至少有一些酒店业主对此表示担忧。

纽约长久以来被誉为全球最重要、最吸引人眼球的酒店市场,如今却由于客房供给持续增加,不得不面临投资商对酒店业产生怀疑的窘境。

这种担忧使得一些业主、尤其是地产投资信托机构纷纷出售或引进合伙人共同经营名下物业,以帮助自身更好地应对纽约酒店市场所存在的问题。

赫莎酒店信托(Hersha Hospitality Trust)、Pebblebrook酒店信托集团(PebblebrookHotel Trust)、费尔科旅业信托公司(Falconry Lodging Trust)、甚至主业并非酒店领域的房地产信托投资基金(REITs)、如列克星敦房地产信托(Lexington Realty Trust)也推出计划或实行交易,出售它们在纽约的一些酒店权益。

赫莎酒店信托的高管们最近宣称他们公司刚刚完成一笔交易,以总价5.714亿美元或每间客房52.6万美元的价格,将其位于曼哈顿的七家酒店70%的股权出售给了总部设在中国的信泰资本管理公司。

位于曼哈顿的CANDLEWOOD SUITES

在该公司的第一季度收益会议上,总裁兼首席运营官尼尔.沙阿(NeilShah)曾谈到,未来这种合资经营模式可以扩大到赫莎旗下的更多物业中去。

“我们可以拿出更多的资产来进行合资经营,”沙阿先生对Hotel News Now的记者说,“我们的资产组合里有一些资产非常适合当前这种合资模式。我们还探讨了其它已经采用这种模式或我们看过后认为此时可能还不太适合我们资产负债情况的机会。”

Pebblebrook的高管们在他们的第一季度收益会议上曾讨论出售公司旗下的Manhattan Collection公司49%的股权。Manhattan Collection是Pebblebrook与Denihan酒店集团联合创办的一家合资公司,名下管理着六家物业。

该公司主席、总裁兼首席执行官乔恩. 博茨(Jon Bortz)在这次会议上谈到,他认为纽约酒店市场在入住率方面总体上已经达到其顶峰水平,推动房价上涨说起来容易,做起来难,至少从广泛意义上讲。

“在纽约、费城和华盛顿特区等市场,哪怕你只提高房价一点点,得到的回馈很可能是你的订房速度下降。”博茨先生说,“我知道,人们通常喜欢关注一个市场,并说这不过是纽约当地人所表现出的一种心理特征,因为我们的酒店入住率一直保持在86%的高水平。但是,我们过去在这方面的数据比这个还要更高。”

纽约目前存在难以克服的“结构性问题”。

“我们讨论了该市场中的那些曾给酒店收益管理造成麻烦的订房取消政策、顾客忠诚度积分回报计划,”博茨先生说,“纽约是一个可以购买房屋的市场。你可以以较低的房价吸引来自偏远郊区、以及甚至其它城市的需求进驻这座城市,时机可以选择在他们前来纽约旅行时。”

2012年,费尔科旅业信托公司购买了Knickerbocker酒店,之后,其高管们针对该酒店推出了一项总投资达2.4亿美元的多年改造计划,彼时甚至被称为“旗舰酒店”。然而如今,Knickerbocker酒店却成为费尔科的高管们希望在今年内卖掉的五座位于纽约的酒店之一,以便获得资金重新购买他们自己的股票。

根据一份来自美国专业地产杂志《The Real Deal 》的报告,列克星敦目前正在设法出售其价值7亿美元的物业,包括位于纽约市的数家酒店。在以3,750万美元的价格卖掉其位于45西街上的一家智选假日酒店(125间客房)所在的土地之后,该公司如法炮制,想要继续出售旗下逸林酒店、喜来登酒店和源宿酒店所在的土地。

究竟是什么引发了这种恐慌?

讨论纽约市所面临的这个问题时,矛头直指该市场中的供给增长水平,这远远超过那些规模更大的行业。

来自STR的4月渠道数据显示,纽约拥有30,320间接受品牌管理的客房(roomsunder contract)和15,167间在建客房(rooms in construction),无论从哪一方面看,它在美国排名前26的市场中都处于领先地位。

Fulcrum Hospitality的负责人斯蒂文.安吉尔(Steven Angel)谈到,酒店业者目前所面临的问题,是由市场供给问题和来自Airbnb这类共享经济竞争对手的威胁两相结合造成。

“这个问题不是需求;而是供给,”安吉尔先生说,“总会有人想要入住纽约市的酒店。但问题是,你能否继续实现我们以往所见到的那种密集式入住情形?特别是在周中。从过去的一年时间来看,显而易见,答案是‘否’。”

LW酒店咨询公司的总裁兼首席执行官丹尼尔. 莱塞(Daniel Lesser)谈到,他们自己也切身感受到这种笼罩在纽约酒店周围的恐慌气氛。

“住宿空间通常表现出一种疯狂的行为轨迹,”莱塞先生说,“今天的辉煌到明天说不定变成可恨之处。同时,流行一时的特色因为所有这些新供给似乎也变成了灭顶之灾。远离纽约的意识已经开始出现苗头。”

但同时,他也说长期内他仍然会对纽约市场抱以乐观态度,因为供给的主要问题是在短时间内有太多的供给投放市场,而处于天平另一边的需求却依旧存在很大的不确定性。

“纽约是世界之都,”莱塞先生说,“每个人都想要来这里旅游和参观。”

尽管赫莎的高管们削减了他们在酒店市场的股权,但他们也说供给问题在不久之后很可能会消失不见。

“供给状况正在好转,”首席财务官阿施施.帕里克(AshishParikh)说,“虽然目前形势仍然严峻,但却渐入佳境。因此,我们预计随着时间的推移,我们位于纽约的酒店应能够在房价方面获得一定的提升。”

是谁在购买纽约的酒店?

虽然美国国内的一些业主看起来似乎被纽约市场的现状吓跑,但外国投资商,尤其是来自中国的投资商似乎被纽约房地产市场的长期前景和稳定性所吸引。

追逐收益和资金安全的外国资本正在成群结队地来到美国,而他们看中的第一个地方就是纽约。这种状况已经存在有一段时间了。”

来自LW酒店咨询公司的莱塞先生提到,纽约之所以对海外资本保持吸引力,部分原因是那些投资商往往具有一个不同的视角,比之于美国国内的一些投资商,他们提倡较长时间持有酒店权益。他还说这是一个明智的举动,并且他预计纽约酒店市场的房价到2020年可能会呈现反弹式增长。

“总而言之,酒店属于长期投资。”莱塞先生说。

外来投资也可能会对美国国内投资产生影响,因为此类投资经常具有不同的回报要求,因而在定价方面充当着“万精油”的角色。这并不意味着不与美国国内买家进行交易,但前提是它们可以找到“价格合理的债务”。

很明显,海外买家继续聚焦于纽约市场的同时,也会有人正在私募股权领域内寻找价值机会。

赫莎的高管们始终期待继续与外资合伙人合作,因为这些外资合伙人时,说他们的兴趣点往往比较明确,一般来说,他们更加关注门户型市场。

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