度假酒店一定是“赔钱货”吗?
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度假酒店一定是“赔钱货”吗?

来源:迈点网 袁学娅 2016-11-14 11:09:59

不少度假酒店过着需要投资方不断贴钱才能维持经营的日子。在商言商,不尊重专业的投资方,在酒店行业亏损似乎是必然。

随着全域旅游的推广,大力兴建旅游度假酒店成为很多房地产开发商新的投资热点。他们从过热的商业地产转向旅游地产,以满足中产阶级休闲度假的需求。在海南三亚,只要有海水和沙滩的地方,90%都被度假酒店占领着,各个国际酒店管理公司、各种酒店品牌纷至沓来,为地产开发商经营管理,实现地产的溢价。

中国地大物博,但由于经纬度差异,真正适合常年度假的旅游目的地并不多。就以公认的旅游目的地海南为例,也只有亚龙湾是相对理想的度假区域。仅次于海南的广西北海,虽然气候优于一般旅游目的地,但由于冬季10℃左右的温度,也难以实现常年休闲度假。其实,国内大多数旅游目的地都存在因温度引发的淡旺季问题,相当一部分度假酒店,一年中只能经营5到7个月。

很多房地产开发商打着旅游地产的招牌,在旅游目的地拿到便宜的地皮,和国际酒店品牌管理公司签订了委托管理合同,建造可出售的养老商品房。有了国际酒店品牌管理作为靠山,销售情况一般不会太差,留下的度假酒店采用售卖产权的方式,也能收回部分资金。

但是,房地产开发商对于产业链的末端——度假酒店还是感到困惑,不少度假酒店过着需要投资方不断贴钱才能维持经营的日子。这是习惯了房地产短、平、快获益模式的房地产开发商们无法忍受的。笔者以为,令他们困惑的问题不外如此:

1、知名度不高的旅游目的地,依靠国际酒店品牌管理、挂上度假酒店的牌子,就能够实现理想中的营收吗?如果不是,为何国际酒店品牌管理公司还是有兴趣经营?

2、自然资源和人文资源合适,但气候资源不适宜的旅游目的地,一年中营业的时间可能只有二分之一或三分之一,如何在有限的时间内吸引大量游客,如何解决和平衡淡旺季造成的收益差、业绩差和人力资源差?

3、若经营业绩不理想,如何实现承诺产权业主的现金回报?

4、二、三线城市的旅游目的地度假酒店,房地产开发商应选择哪种经营管理模式:全权委托国际酒店品牌集团管理、全权委托国内酒店品牌集团管理、加盟国际品牌自我管理、加盟国内品牌自我管理还是聘请职业经理人自创品牌经营管理?

对于以上问题,笔者认为可以这样解决:

1、在知名度不高的旅游目的地建造度假酒店,可以为游客提供住宿选择,旅游目的地完成配套设施建设,是对旅游目的地的贡献。但是,不是期望短期获利的房地产开发商适宜争取的项目。期待通过国际品牌效应吸引游客的,可能在吸引消费者投资房产方面有一定吸引力,但是对于度假休闲的游客而言,其首选的是旅游目的地,而不是某个品牌的度假酒店。至于国际酒店品牌管理公司为什么愿意经营二、三线城市旅游目的地的度假酒店,笔者以为,没有投入、轻资产模式带来的签约获利收入应该是答案。

2、自然资源、人文资源理想但气候资源不适宜、淡旺季明显的旅游目的地,其实全球都有,像希腊、冰岛等地,这些著名的旅游目的地的度假酒店,一般都是采用淡季关门的做法,来减少顾客稀少造成的亏损。而顾客也会在淡季时提前预订旺季时段的客房。

采用这种模式,人力资源问题将是国内度假酒店最大的挑战。据了解,四川九寨沟等地的一些连锁经营的度假酒店,会在冬季淡季时将员工送往正值旺季的三亚酒店,以解决三亚酒店人力资源不足的问题,夏季则由三亚酒店的员工支援九寨沟。

3、经营业绩不理想的度假酒店,多数投资商手里拿着产权式酒店小业主的投资款,按照协议规定每年要支付承诺的利息回报。业绩不理想还要支付小业主的回报,一般来说三、四年后资金链会出现问题,这是房地产开发商需要审慎对待的。

4、房地产开发商往往不了解度假酒店的经营管理,采用哪种模式才能收获理想的营收,这个问题并没有标准答案,因投资方对酒店的认识水平而异。大牌酒店管理公司派出的管理者未必比当地知名的职业经理人管理得更好,毕竟地域文化不是外来者短期内就能够了解的。

行业现状表明,目前经营遇到困难的度假酒店,其建设前期也是做了可行性分析的。只是,花钱做这份可行性分析报告的目的是为了申请银行贷款,并没有真正用来提示未来的经营风险。而真正的专业的可行性分析,可能又不是房地产开发商愿意看到、并为之买单的。在商言商,不尊重专业的投资方,在酒店行业亏损似乎是必然。

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