在日本开民宿的中国房东:合法化和平台化
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在日本开民宿的中国房东:合法化和平台化

来源:界面新闻 郑萃颖 2019-01-25 12:51:11

民宿在日本是一种差异化的住宿题材,弥补了酒店无法满足的市场需求。

鸭川是日本京都最著名的景点之一,这条古老的小溪蜿蜒穿过市区中心,两岸成排的老町屋俯瞰河面,来到京都的外国游客都爱在这里拍照。

2018年初,天使投资人薛蛮子在微博上宣布,他在鸭川附近买下了“一条街” 的老町屋,准备经营民宿。

薛蛮子不是第一个吃螃蟹的人。近几年来,随着日本旅游热度上升,不少中国人赴日购置房产并以民宿形式出租,而Airbnb等在线短租平台更进一步推动了民宿热潮。

但在2018年,日本民宿产业迎来震荡:日本政府正式出台“民宿新法”,对民宿经营的条件提出了详细而严格的规定,将这一长期处于灰色地带的行业纳入监管范围。

在日本开民宿的中国房东们面临挑战。

日本民宿为什么火了?

“民宿”一词据说来源于日语里的民办旅店(Minshuku),最初是开在森林里、温泉边的家庭小旅馆。上世纪70年代,在日本经济高速增长的带动下,日本民宿产业经历了第一轮发展期;最近几年,随着Airbnb等创业独角兽兴起、共享经济概念走红,民宿的语境发生了变化,成了一种更宽泛的、区别于传统酒店的住宿商业形态。

据长期在日本生活的华人回忆,中国人进入日本民宿行业大约始于2012年。当时新上台的安倍政府推出了“观光立国”的国策,签证政策大幅放宽,加上日元对人民币汇率下跌、中日邦交正常化40周年等因素,前往日本旅游的中国游客出现大爆发。

根据日本政府观光局统计的历年外国游客入境数据,2011年5月,受大地震和核辐射影响,访日外国人数量同比减少50.4%;而在2012年5月,访日外国人中的观光客陡然增长了157.7%,并在此后几年间稳步增长。


1975年至2017年访日游客增长趋势


中国大陆2016年访日停留天数


2016年中国大陆游客访问日本城市排名

随着赴日旅游的中国人越来越多,开始有人在当地购置或租赁房产,中国留学生Lain就是其中之一。他爱好旅游,喜欢住民宿,2014年前后,他在大阪商圈租了几间公寓式民宿,挂在豆瓣网和各类旅游论坛上,供赴日旅游的年轻人租住。

那时民宿还没有合法化,经营成本低,利润丰厚。“租一间月租五千元人民币的房间,转租出去收入至少能翻一倍,净利润达三分之一。”Lain回忆。随着民宿生意越来越好,Lain干脆辞去工作,开了一间公司经营民宿和外贸业务。

日本《新华侨报》对比了Airbnb过去几年间的日本业务数据,发现2015年日本民宿规模达到2219亿日元,相比2011年翻了近一倍;同时,2015年Airbnb上的民宿经营者中,中国人占到19%,甚至出现了一批地产公司专门帮助中国人在日本买房及经营民宿。

民宿在日本是个需求旺盛的生意。日本酒店主要面向商务客人,价格高昂,连锁商务酒店的房价大约在1.5万到2万日元,面积却非常狭小,有笑话说一家酒店从玄关到卧室的距离如果只有一步,就是一星级酒店,两步就是二星,三步就是三星……而一间20-30平米的民宿,基础设施齐全,交通方便,价格却比酒店便宜三分之一甚至一半。“在民宿包一个月的租金,大概只能住不到一周的酒店。”Lain告诉界面新闻。

此外,酒店对入住时间和人数也有限制,而民宿在各方面都更加灵活,尤其适合非商务目的的观光客。

“今夜酒店特价”联合创始人、前穷游网首席运营官韩哲在大阪开了一家名为“在川旅宿”的公司,经营着六栋集中式的公寓民宿和一些分散的小型别墅(一户建) ,通过Booking、Agoda、日本的乐天等国际OTA平台获客。客人不需要办理繁琐的入住或退房手续,网上订房后就可以获得门禁密码和房门钥匙,离开时把钥匙丢在箱子里即可。在川旅宿的管家会通过微信群给客人提供旅游咨询、中日文翻译等服务,客人也可以方便地相互交流。

“民宿在日本是一种差异化的住宿题材,弥补了酒店无法满足的市场需求。” 韩哲认为。

由中国团队创办的日本民宿托管公司kcarvelife,之前以设计、家装为主要业务,近几年开始从事民宿和旅馆经营,客户主要是华人。他们给界面新闻提供了一组参考数据:在日本购买一间住房大约需要一千万到三千万日元,如果改作民宿经营,年化率最高能达到15%,民宿新法出台后,由于修缮费、管理基金等成本上升,年化率降到8%至12%,而长租生意的年化率仅有6%左右。

除了经营民宿的收益之外,不少中国人还把日本房产视为一项可靠投资。日本房地产近年走势相对稳定,银行贷款利息低,房主拥有永久所有权,房产证券化相比国内也较为成熟。此外,从2012年至2015年,日元对人民币的汇率下跌超过30%。个人或企业去日本买房,再交由专业机构运营,成了一种流行的投资选择。

从个体房东到正规业主

天下攘攘,皆为利往。到2016-2017年,日本的民宿经营已呈泛滥之势,一些经营者甚至用地下室、仓库做民宿,以低廉的价格出租。

日本厚生劳动省于2017年3月发布全国民宿调查报告,统计了日本所有民宿中介网站上登记的共15127所民宿,其中只有2505家民宿获得许可,4624家未获得许可,还有7998家正在接受资质调查,也就是说至少1/3的民宿属于“黑民宿”。东京、大阪、福冈等地均有私自经营的民宿出现法律纠纷,乃至发生刑事案件。

日本政府终于出手干预了。2018年6月,《住宿宿泊事业法》(简称“民宿新法”)出台,对民宿的消防、安全、环境卫生等提出严格要求,未取得合法资质的民宿必须从民宿平台下线。

民宿新法的颁布,标志着日本民宿行业进入成熟期,也给这个长期处于灰色地带的产业带来一次大面积洗牌。

据日本媒体报道,新法实行后,Airbnb紧急下架未获许可的房源,日本房源数量跌幅接近八成,大批游客订不到民宿,不得不改住酒店,甚至抬高了部分地区酒店的价格。“有一家地产公司本来主打民宿,新法实行后他们80%的房源都不符合民宿标准,只能改作长租了。”日本地产数据平台“神居秒算”创始人何书勉告诉界面新闻。

民宿想获得合法资质,不仅要花一笔钱改装消防、安全等设施,还要获得邻居的同意。此外,新法规定民宿一年内营业天数不得超过180天,京都的民宿只能在1月至3月中旬经营,新宿则禁止周一至周五经营。这些规定对民宿产业链条造成了直接影响。

Lain在新法实行后立刻开始行动,为他的房源申请资质,亲历了民宿注册的每一个环节。首先,他需要获取房源所在地住民委员会的同意;然后向环境部门、卫生部门、消防部门申请,接受检查;集齐几十份许可后,再到民宿部门申请。

大阪的民宿部门2018年刚刚成立,工作人员都是其他部门退休或临时调来的,对于新民宿法的具体执行全无经验,对于Lain的疑问只能含糊地回答“好像是这样”、“应该是那样”,却无法给出确切的答复。他第一次申请时,工作人员审核到第二张材料发现了问题,不允许现场更改,要求他回去改完再来预约审核。等他第二次来,第三页又发现一处问题,又重新打回去改,如是再三。

Lain见过一个来申请民宿牌照的日本人,坐在咨询台前,边上坐着两个律师,每人带一台电脑,一边录音一边打字,分别记录房主和部门工作人员说的每一句话。房主告诉Lain,“这是为了之后申请出现任何问题,我可以投诉他。”

经过两个月的歇业整改,Lain终于为他的所有房源申请到了牌照,那一刻他“比自己过生日还开心。”

至2018年12月14日,日本官方数据显示,全日本已有12858家民宿提出申请,11612间拿到了合法资质,东京都、大阪府等少数特区还有1601间民宿申请到了“特区民泊”,可以不受180天限制,全年经营。


截至2018年12月14日,全日本提出申请以及获批的合法民宿数量


其中特区合法民宿的数量

获得合法资质只是第一步。接下来,民宿经营者们需要面对成本上的调整,以及在经营细节上对接日本当地社会规则。

Lain告诉界面新闻,每个一户建(两层楼小别墅),配备消防设备的成本在60万到80万日元左右,公寓式民宿成本约为每层楼100万日元,而分散的单间公寓约需40万日元。

另外还有清洁成本。日本人力成本高昂,民宿请专业清洁公司来打扫,单次单个房间的费用大概在200元人民币左右。生活垃圾也需要请拥有合规资质的垃圾处理公司来处理,在川旅宿签了一家垃圾处理公司对客人留下的垃圾进行二次分类,再由另一家公司定期拉走。日本的垃圾分类标准细致繁琐,比如牛奶盒要求冲干净剪开、摊平,而民宿面向各国游客经营,很难要求所有客人都遵守同样的标准。“我们这儿只有韩国游客有垃圾分类的习惯,但也没有日本分得这么细。”韩哲说。

也有一些房东不愿承受改造成本和申请流程,或因客观条件无法获得经营许可,仍游走在灰色地带。木青田在大阪的核心商圈经营着5间民宿,因为没有合法牌照,不能挂靠线上平台,就靠熟客支撑。他的客人都是从中国过来的专业代购,总是提前两个月预订,买打折机票前来,疯狂采购一周左右,再大包小包地离去。虽然这些客人忠诚度很高,但木青田明白这不是长久之计,“有机会还是希望申请到合法的资质”。

日本民宿的未来

个人买几间房,装修一下挂在网上就能轻松赚钱的日子结束了,但日本民宿这门生意仍有很大潜力。日本旅游热度预计还将持续:去年,日本政府决定开放博彩业,计划在全日本兴建最多三处包含赌场的综合度假区。加上即将来临的东京奥运会,预计2020年访日游客人数会增长到4000万,相当于目前访日游客基础上增加三分之一。

麦肯锡去年发布的一份日本旅游业报告显示,东京、京都和大阪三大城市的酒店入住率都已超过80%,酒店承载容量限制将成为日本旅游业增长的严重障碍。这对民宿行业无疑是重大利好。

在川旅宿正在和穷游网筹备,签署近千间客房下一阶段的托管协议,扩大日本民宿生意。韩哲认为,由于新民宿法的限制,个人经营的民宿在短期内不会有大的爆发,而集中式公寓和一户建形态的民宿会在合法化之后继续发展,进入规范化的市场阶段。

中国的民宿平台也在进军日本,比如途家和日本电商乐天以及不动产公司LIFULL合作,于去年6月成为中国第一家获得日本政府认证的民宿预订平台,与Airbnb、booking.com等抢占日本民宿市场。

日本也在鼓励本地大财团进入酒店开发领域,提供贷款利率优惠等政策支持,为奥运会前后的各国游客到来做好准备。

日本民宿 Airbnb
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  • 游客(手机) 2019-01-27 21:57

    东京、京都和大阪三大城市的酒店入住率都常年超过80%,酒店承载容量限制将成为日本旅游业增长的严重障碍。这对民宿行业无疑是重大利好。

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  • 游客 2019-01-25 13:32

    甚么满足酒店无法满足的市场需求, 不合法民宿就是黑生意嘛

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