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投资民宿,这里有接近90%的答案

来源:唐挺谈天说地 2019-03-06 09:33:39

任何一个行业,最关键的还是人,民宿也不例外。

如果有什么事情是当下都市青年男女的“小目标”,除了财务自由的一个亿小目标之外,恐怕就是开一个咖啡店或民宿的小目标。

我自己也有投资做民宿的情结,这个想法在我上一份与民宿有关的工作之前就有。只是之前那五年与民宿相关的工作,使我对投资民宿这件事情有了更清醒更客观的认知与理解。

这篇文章,就是希望帮内心有梦想或有冲动投资做民宿的人梳理梳理思路。

1.城市民宿or乡村民宿

当你开始思考投资民宿这件事时,可能很多人的思绪会直接联想到某个安静的乡村,某个可以看日出的海岛,某个幽深的山谷,只有少数人会想到还可以在城市里做民宿。

这就是现实与梦想的距离。当下民宿投资最火热的主要集中在北京、上海、广州、成都、重庆、厦门等这些城市市区及城市的近郊,并不是那些看似美好的地方。

为什么会出现这种情况?还是因为投资民宿毕竟不是纯粹圆自己的梦想,还要赚钱,至少维持运营。

因为大城市的多重属性,以北京举例,可以贴上“首都、文化中心、经济中心、国际化超级城市、科技中心”等属性标签,而且北京还是一个国际旅游目的地,有故宫、颐和园、什刹海等全球知名的旅游景区。

这就意味着,从住宿需求的角度出发,北京既有海量的商务出差住宿需求,还有海量的旅游住宿需求。通常而言,满足商务出差住宿需求最基础的是要距离商务目的地近,交通便利,还要可以开发票报销。在发票报销问题没解决之前,城市民宿无法跟传统酒店对比,但解决之后这部分的需求一直处于增长。

乡村民宿则是属于典型的旅游度假市场,除了极少数的热门目的地,绝大部分都是只有周末的客人。一年52周,就算可以做半年的生意,满打满算也就是100多天可以出租。

2.如何选址,起步做多大规模

无论是选择在城市做民宿,还是在郊县或乡村做,如何选址又是投资民宿的一个关键问题。

在这里问题上,乡村民宿需要考虑的相对简单,重点需要看距离附近的核心景区的距离多远、交通是否便利、周边的餐饮配套以及周边的其他住宿业态的竞争情况。

放在城市民宿,需要考虑的更复杂,交通便利的优先级更好,周边住宿业态的竞争情况优先级更好,还要考虑是否可以兼顾商务和旅游,或满足个性化的短租需求,例如大学生考研,短期的两周或一个月的住宿,要距离大学比较近。

起步做多大规模也是需要思考的问题,通常而言,一套房子,3-5个房间,那就是纯粹的玩票属性。民宿的专业化经营,通常都是15间房间以上经营,规模化可以摊薄运营成本,实现更高收益。

3.定位与设计改造

民宿选址是决定民宿定位的关键因素。

例如,城市民宿可以走可爱风格,去吸引女性租客;也可以走二次元风格,去吸引二次元粉丝,这是从民宿主理人对民宿客群的分析和判断出发。如果你准备投资的民宿位于迪士尼乐园附近,那么最适合的定位就是迪士尼风格。

你或许会说,不一定。位于迪士尼乐园附近的民宿,我就不能做成朋克风格吗?当然可以做,但迪士尼乐园的亲子游客流量就被直接被浪费掉了。

乡村民宿在定位和设计改造方面自由度会更高一些,我曾经造访过黄山黟县的“猪栏酒吧”民宿,这个民宿基本上修旧如旧,保持了徽州老宅的原始外观,内部改造也不多,只是在床品和休息空间引入了更现代的设施,确保顾客的睡眠体验更舒适。今年春节,我在潮州体验的木棉公馆,保持了原有中西合璧的建筑风格与上个世纪90年代的内部装饰,也是类似的做法。

个性化的定位和设计改造还是少数,市场上大量民宿是不犯错的定位与改造。通常就是相对温馨的设计,接近酒店的床品配置,适合个人,适合情侣,也适合全家出行入住。只要WIFI和热水器给力,用户体验不会就可以在7分以上(10分满分)。

4.定价、成本与运营

不同定位的民宿,直接决定了不同的定价策略。

城市民宿,需要兼顾游客、短租客和商务客,客流相对稳定,季节性因素对运营的影响相对较小,所以更多需要参考附近传统酒店的定价。例如,你经营一个对标经济型酒店的民宿,附近的汉庭酒店是200元一晚,那么你的单间定价可以是180-220元/晚比较有吸引力。

乡村民宿则更多需要考虑季节性因素,以及平时与周末的不同定价策略,而且基于成本的因素也需要更注重,假设一个房间的运营成本是100元,那么平时的定价可以是80-150元,而周末的定价可以是300-400元,旺季则根据市场供需关系再做调价。

在运营层面,还需要考虑如何线上线下更高效获客,综合的OTA(线上旅游预订平台)必须上,垂直的民宿预订平台也需搞定头部的两三个。有经验的民宿经营者,会自建客户数据库,持续推进老客复购与口碑营销。

5.不能仅仅只是住宿

很多想做民宿的潜在投资人,有一个先天的错觉,搞民宿就是把住宿的生意做好了就行了。

做过酒店的人会告诉你,单纯的住宿生意是很难赚钱的。单纯的住宿业务,城市民宿定位定价和运营做好,盈利可能性略高,乡村民宿恐怕只有极少数爆款也能持续盈利。投资做乡村民宿,一定要想好住宿之外,你还能为晚上在你这里睡觉的顾客提供其他什么服务。

最容易想到的是餐饮和游玩项目,这就需要民宿经营者匹配相应的服务能力。羊毛出在狗身上,住宿成了入口,赚钱的是更有利润空间的餐饮和游玩。餐饮和游玩最好是本地特色,要不有价格竞争力要不是独创产品,这样游客才更容易为此买单。

写在最后:

任何一个行业,最关键的还是人,民宿也不例外。以上这些只是投资做民宿的10%的答案,90%答案其实取决于运营团队。

我认为,投资做民宿不能只有兴趣或热情,只有前期客观冷静的测评再加上后期精细化的运营才有机会成功。

这其实是一句废话。在当下这个时代,连骗子都在精耕细作,何况投资做民宿。

民宿 投资
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