华侨城集团半年5次转让股权“输血”文旅,前路何在?
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华侨城集团半年5次转让股权“输血”文旅,前路何在?

来源:商学院BMR 张文慧 朱耘 2019-07-08 11:26:23

自2019年1月以来,华侨城集团已经提请5起股权转让。频繁的抛售资产,或许透露了华侨城对资金的饥渴。

近日,华侨城集团因频繁的股权转让一度成为焦点。

2019年7月2日,华侨城集团旗下公司云南华侨城置业有限公司拟转让50%股权的消息正式披露,并进入报名竞争价阶段,挂牌底价为7.48亿元。引起外界关注的是,此次股权转让距上一次转让披露仅隔三天——6月28日,成都地润置业发展有限公司转让51%股权的信息正式披露,挂牌底价10.42亿元。

根据资料显示,自2019年1月以来,华侨城集团已经提请5起股权转让,其中6月14日至今,不到一个月的时间就已4度挂牌转让资产。频繁的抛售资产,或许透露了华侨城对资金的饥渴。

除转让股权外,多次发行债券也是华侨城集团引发外界质疑资金存在问题的一大原因。根据资料显示,深圳华侨城集团2018年发行债券6次,总额达到95亿元,截至目前,新增借款额度达到286.94亿元。

频繁转让股权、多次发行债券究竟出于何种原因,深圳华侨城股份有限公司董事会秘书处的工作人员向《商学院》记者强调,转让股权和发行债券都是出于快速回笼资金需要的正常操作,资产负债仍旧在可控范围,部分网络新闻所提到的华侨城集团资金出现问题的情况并不属实。但情况真如此吗?

资金承压

根据深圳华侨城股份有限公司发布的2019年一季度报告显示,华侨城集团一季度营业收入较上年同期提升24.95%,经营性活动产生的现金流量净额为-6.37亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《商学院》记者表示,转让股权本质上是为了盘活存量项目,为后续包括文旅在内的产业提供更多资金。频繁转让股权说明此前项目收购节奏较快,力度较大,对资金造成一定压力。

在证券行业人士看来,转让股权、卖出项目、发行债券能够缓解资金需求是肯定的,但在一定意义上,这些举动会进一步加重企业的负债压力,对企业的盈利能力会提出更高要求。据悉,2019年第一季度,深圳华侨城股份有限公司负债金额已达2627.25亿元,较上年末增长457.20亿元。

5月24日,国家发展改革委公布的《国家发展改革委关于华侨城集团有限公司发行公司债券核准的批复》提到“同意你公司公开发行公司债券不超过150亿元,所筹资金75亿元用于符合国家产业政策的文化旅游产业项目,75亿元用于补充营运资金。本次债券募集资金不得借与他人,不得用于房地产投资和过剩产能投资,不得用于金融板块业务投资,不得用于境外投资,不得用于弥补亏损和非生产性支出”,这在一定程度上表明了华侨城集团继续投入文旅项目的决心,也在一定程度上说明了华侨城集团资金方面稍显紧张。

当记者提及股权转让是否会持续下去时,董事会秘书处工作人员表示,要依据具体规划而言,不能给出明确答复。

输血”文旅?

事实上,华侨城集团股权转让大潮于2018年开启,在转让过程中,涉及多个一线城市的优质项目,例如北京丰台槐新项目、深圳坂田工业区旧改项目、上海华侨城中意文化广场二期项目、上海合利坊旧改项目、上海市闵行区浦江镇的两块土地等。

与此同时,反观华侨城集团本年度已经披露的五起股权交易,其中涉及的产业项目丰富,但仍旧以地产项目为主要核心。对此,深圳华侨城股份有限公司董事会秘书处提到:“我们转让股权只是单纯考虑产业布局和战略意义,不存在偏重某一板块产业之说。”

目前,关于华侨城集团卖出地产项目,“输血”文旅项目的说法甚嚣尘上。根据记者了解,截至今年上半年,华侨城集团宣布投资的新项目中,与文旅相关的项目共15个,占比70%。包括合作打造东莞水乡道滘特色小镇项目、参与鑫茂航旅小镇项目、打造小漠文旅小镇项目、打造白水寨创意山水文旅小镇项目。

根据官方资料显示,特色小镇项目只是华侨城集团布局文旅产业、以“文化+旅游+城镇化”为发展模式中的一个类别。华侨城集团在调整以往的“旅游+地产”发展模式后,确立了五大产业格局。作为五大产业格局之一,文化产业体系开拓了微缩景观型主题公园、互动游乐型主题公园、生态旅游度假村、都市娱乐海岸、特色小镇及美丽乡村等文化主题景区项目。

值得关注的是,新的发展模式似乎并未完全从旧模式中脱离。在“旅游+地产”的旧创业模式中,华侨城集团资料显示,要“用旅游扩大影响,用地产反哺旅游”。而对比华侨城集团近三年的年度报告,可以发现,房地产业务营业收入占比分别为53.39%,55.17%,58.25%,旅游综合业务营业收入占比分别为45.17%,43.16%,40.83%。关于旅游综合业务占营业收入比重为何持续下降,记者并未获得华侨城集团的回复。

山西师范大学历史与旅游文化学院主任卫红向《商学院》记者提出了自己的看法,他认为,文旅项目需要兼顾文化和旅游两方面,前期投入多,收益见效慢。但是,在全域旅游发展的背景下,“文化+旅游+城镇化”会进一步融合,形成新的发展趋势,这离不开专业团队。而文化旅游项目的打磨需要时间,打造成熟的文旅项目需要5-10年,甚至更长的时间,这样才能形成品牌并带动周边产业发展,实现“旅游+”的倍数效应。

严跃进对此看法表示认同,“对于此类(华侨城集团开展的)文旅产业来说,未来发展具有比较好的意义,关键是要和住宅产业进行匹配发展,这样可以确保资金状况顺畅”。

机会何在?

华侨城是诸多房地产企业中较早布局文旅产业的企业之一,欢乐谷、世界之窗欢乐海岸等均系华侨城旗下的文注品牌。

2019年的公司目标中,华侨集团董事长段先念提到公司将聚焦主题公园为核心的旅游业务增长。

然而,近年来华侨城旗下的主题公园表现平平。2016年~2017年,华侨城旗下北京、深圳欢乐谷的游客数呈下滑状态。而来自外部的竞争亦加剧。根据有关部门分析,中国在2025年前将建设完成的主题公园项目至少有70个,目前在建项目约50个。不仅如此,海外主题公园也正在布局国内市场。


注:表格信息来源于中国产业信息网《2019年中国主题公园行业发展概况及发展趋势分析》

联合信用评级有限公司2019年5月发布的华侨城债券跟踪评级报告显示,华侨城面临着优质旅游资源稀缺,获取难度大,公司面临的旅游市场竞争风险, “旅游+地产”模式推广具有不确定性,公司项目未来投资支出较大,存在一定资本支出压力等方面的风险。

近年来,主题乐园在国内如火如荼,提起主题乐园,迪士尼拥有诸多迪士尼形象IP,环球影城有变形金刚,华强方特则有熊大熊二和光头强IP,但相比而言,没有成熟的IP一直是欢乐谷的短板。据悉欢乐谷未来将通过租赁、买断以及自主研发等方式引入多元化的新IP。但打造IP的长尾并非一朝一夕就能见效的,但竞争正加剧。

华侨城集团入行虽早,且有房地产行业做产业支持,但是如何在市场纷争中站稳脚跟,仍需慎重考虑,谨慎布局。而眼下,采取转让股权、发行债券等方式能否加快资金运转、弥补高额且持续增长的负债,甚至最终平稳过渡到安全地带等问题亟待解决。

严跃进表示,竞争项目分流、文旅产业消费需求变化、文旅项目拓展速度太快都是华侨城集团要面临的挑战。此类方式在短期内可以改善资金状况,但是对于后续来说,本质上还是要研究文旅项目的资金状况,防范部分项目开发周期长等风险。他认为,除传统的银行贷款和公司债券发行融资手段之外,还应当积极研究证券化的产品,例如对部分文旅项目可以集中打包,以其潜在的门票收入等资产收益,适当开展资产证券化的产品。

在提及文旅项目发展时,卫红特别提到,发展文旅项目应当立足于当地发展水平,选取文化要慎重,要优先跟主导产业结合,实现良性互动。对于华侨城集团而言,文化选取、城镇化、乡村振兴要全面考虑。

关于华侨城集团的短期规划以及近期行动计划,深圳华侨城股份有限公司董事会秘书处的工作人员并未给出答复。

华侨城 文旅
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