万达遭遇体育滑铁卢，为什么还要投2600亿做文旅？

万达从不缺新闻。最近的新闻，无非是准备了4年时间的万达体育，在7月底登陆纳斯达克。颇具戏剧性的是，即使连续调低发行价，开盘还是破发，上市首日股价暴跌35.5%。万达体育开盘价6.00美元，跌破8美元发行价。截至收盘，万达体育大跌35.5%，报5.16美元。而据空间秘探监测，这几天，万达体育每股股价甚至一度跌到4美元以下。

但是，尽管如此，依然掩盖不了万达重新布局文旅的决心，自去年9月以来，万达在甘肃、辽宁、四川、广东等地大笔投资，项目涵盖万达广场、文化旅游、高星酒店等多种业态，总投资额已经超过2600亿元。

马竞、中国杯…万达体育这些年的平庸IP

和以往不一样，万达体育登陆纳斯达克，相对低调，因为这个股价确实也高调不起来。王健林自2015年投入体育板块，随后高调入股西甲球队马竞俱乐部，收购全球最大的体育营销公司盈方集团，收购世界铁人公司，又不忘中国足球，成立了“中国杯”赛事，2018年，又买回中超球队大连一方。

除了收购公司获得赛事IP资源，还成为了国际足联（FIFA）、国际篮联（FIBA）的亲密合作伙伴。以地产起家的王健林，通过杠杆收购，迅速做大万达体育的规模。2015年的王健林，是中国首富，可以这么说，万达挥舞钞票向全世界宣称他们的体育梦，很快就成为了世界级的体育巨头。

但是光鲜的背后，我们会发现万达体育也存在一些硬伤，首先95%的收入来自于海外，其中盈方体育和世界铁人公司作为成熟的体育机构贡献了海外营收的绝大部分。不过，为了收购这两家公司，王健林付出了高额的并购成本让万达体育负债累累。万达体育在2017年、2018年和2019年第一季度的负债率分别高达103.26%、100.48%、83.90%。

万达体育从扩张之初，就直奔上市。今天万达体育集团（WSG）主要由三家公司组成：瑞士盈方体育传媒（Infront）、美国世界铁人公司（WTC）、万达体育中国公司。众所周知，体育产业要重打IP赛事。但是经历过一系列并购后，万达除了在各大球场边看到他们的广告牌外，似乎没有太多的IP让人记住。

国内的“中国杯”赛事，一度沦为中国足球的笑话。王健林的对手许家印打造的恒大王朝成为七冠王，今年按照这个趋势，八冠王也指日可待。而王健林买入的大连一方，年初还处于苦苦保级状态，在连续换帅后，才勉强挤进中游。国外呢，同样是西甲球队，马竞队的万达标签几乎被人忽略，还不如小投入的西班牙人因为引进中超本土射手王武磊，更为中国球迷所知。或许是盈利的问题，或许是体育IP不那么容易复制，尽管已经登陆纳斯达克，但如同它的股价一样，万达和王健林需要做的还有很多。

大撒币归来，10个月投了2600亿

但我们知道，体育只是万达的一小步棋，更大的一步棋是背后的文旅产业。2016年，王健林志得意满。这一年是万达海外并购最多的年份，万达斥资逾百亿美元，把十几家海外文娱、影视、体育、地产项目收归囊中，当年的海外投资计划更是超过200亿美元。这背后其实并没有太多技术含量的资本运作。王健林也从不讳言地表示，做生意的最高境界就是空手道，不花钱也能玩大项目。

但是很快，一份银监会抬头的红头文件在社交媒体流传，主要内容是银监会要求四大国有银行对万达、海航、复星、安邦等公司的跨境投资业务的资金来源进行重点排查。

国内的提款机没那么容易提钱了，王健林防止资金链断裂的应对手段堪称决绝。那一年万达、融创、富力地产三巨头坐下来碰了杯红酒，达成了“世纪交易”——万达商业地产将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，交易总金额637.5亿元，创下中国地产史上单一交易的纪录。

——所以人都觉得万达不会再做文旅了。两年前万达把13个文化旅游项目91%的股权卖给融创，同时这些项目的品牌、内容规划、项目建设和运营管理继续由万达主持，融创要连续20年，每年每个项目付5000万元品牌许可使用费给万达，共计130亿元。外界解读万达此举只是要解资金的燃眉之急，并未放弃文旅城业务。

但2018年10月，万达将留给自己主持的事务包括其人员悉数转给融创，仅保留9%股权，外界普遍认为万达要彻底放弃文旅业务。但今年以来，万达通过一系列的投资宣告“王者归来”，今后万达将继续投资文旅产业，保留文化旅游产业的骨干团队，重组文旅规划院、文旅建设中心和文旅管理公司。

今年5月9日，万达与潮州市政府签订全面战略合作协议，在文旅、体育、影视、会展、演艺等领域展开全方位合作。其中包括投资200亿元建设一个大型文旅项目。5月15日，沈阳市政府和万达集团签订全面战略合作协议。万达将在已完成投资250亿元的基础上，再投资800亿元，涉及项目包括占地4000亩的文旅项目、医院、学校和5个万达广场。

据21世纪经济报道不完全统计，自去年9月以来，10个月以来，万达先后落子延安、兰州、潮州、沈阳四地，总签约投资额超过2600亿，其中大部分资金投向了文旅项目。从文旅项目的体量和单体投资规模来看，似乎恢复到“世纪交易”之前的水平。

轻重之痛，地产思维转变之苦

对于进军文旅产业，王健林表示，万达卖给融创的是文旅城1.0版本，现在万达要做的是2.0版本。2.0版本更注重运营和结合当地文化。万达自从诞生开始，其实一直在自我革命。自1988年成立以来，万达共经历了4次重大转型，前三次转型分别是：从地方走向全国；从住宅地产转向商业地产；从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。

万达的第四次转型始于2015年初，在空间上，从中国国内企业转向跨国企业；在内容上，从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。

此后的事实证明，万达的海外拓展受阻，电商业务未能做大，文旅项目遭遇“抛售”，第四次转型进程不尽如人意。但文旅项目的商业模式仍然受到公司认可。

其实，现在分析这四次转型。万达一直处于轻重资产运营的纠结和痛苦中。当万达在地产独领风骚的时候，4年前就开始去地产化。但是这两年，以碧桂园、恒大、万科为首的地产大佬似乎抓住了地产最后一波红利，一下子把万达甩在身后，而万达的轻资产也不是那么顺利。按照王健林的计划，2019年以后，新开业万达广场至少70%以上是轻资产，新开业酒店原则上全是轻资产。

在2019年初的万达年会上，王健林透露，2018年新开业万达广场43个，其中轻资产29个，未完成开业50个的计划，原因在于有的轻资产合作方的执行力欠佳，这是轻资产模式带来的新课题。

举例说明，上海五角场万达广场12年前开业，是万达自持物业，现在一年租金可以到7亿元，这座万达广场的售价自然也水涨船高。而万达的轻资产合作项目，一年也许只有千万级的租金分成，物业增值和万达一点关系没有。

对万达而言，轻资产模式虽可降负债、拿分成，却无法获得充沛的现金流。商业地产实质上玩的是金融，如果不动产不是自持，万达就无法从银行贷款，即使贷款之后的负债率仍然适度。而无法获得贷款，公司就无法快速回笼资金，同时失去了扩张动力。但另一方面，重资产开发和持有商业物业，对地产公司的资金实力和融资能力都是很大考验。

但是，万达10个月2600多亿元投资中，多是靠银行贷款支撑、拿地自持的重资产项目。并且，在万达似乎回到老路的同时，宏观环境也变得似曾相识。

军人出身的王健林希望未来的万达是一家现代服务型公司。就这个目标而言，万达亟须解决两大问题：一是如何做好文化产业，而不是把文化地产业越做越大；二是如何把控商管板块轻重两个模式结合的度，做好精细化运营，而不是让其沦为融资工具。

同时，从不相信员工忠诚度的王健林，坚信用严格的制度来管理万达，实现总部集权，对传统的地产开发业务很实用，它利于管理、提高效率，但这样的地产思维，面对新世代员工可能缺少灵活性与创新力，流程繁冗造成企业官僚主义和教条主义，也可能影响万达的人才储备和培养，而像体育IP以及迪士尼这种需要长期打磨和积淀的强IP文化产品，靠钱是砸不出来的。

——这可能是王健林和万达需要思考的。