130亿免税城项目边建边决策,中国国旅拿什么对标太古里?
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130亿免税城项目边建边决策,中国国旅拿什么对标太古里?

来源:每日经济新闻 李少婷 王帆 2019-08-09 07:48:33

拟投资金额128.6亿元,这无疑是中国国旅史上最大的投资项目。

股东大会已经开始,但仍不断有椅子被搬进会场加在后排,不算大的房间内挤了百余名机构代表和投资人。8月1日下午,中国国旅在北京渔阳饭店完成了关于投资建设海口市国际免税城(以下简称海口项目)议案的现场投票。

与此同时,两千公里外,在海口市尚待开发的西海岸,原属新港村的六宗地块被围挡起来已有至少三个月。“海口国际免税城”的海报贴在围墙外,围墙内有大量挖掘机和运土车在进行土地平整施工——这里,就是海口项目现场。

拟投资金额128.6亿元,这无疑是中国国旅史上最大的投资项目,外界翘首以待之余,也对其投去审视的目光:一方面,海口项目将创单体免税业态之最,主营免税业务的中国国旅如何对标太古里等地标项目?另一方面,在公告披露和股东大会审议决策之前,海口项目已经招标确定施工单位并举行了开工仪式,这使得股东大会充斥着“走过场”的意味。

中国国旅方面信息披露相关人士向记者回应称,海口项目尚未正式开工,在决策程序上符合规定。此外,对于曾被北京市政府方面大肆宣传的北京临空国际免税城项目(以下简称北京项目),该人士表示该项目目前仅存在战略合作协议。上述两个项目,公司做到了信息披露内容的真实、准确、完整,做到了合法合规。

在及时性和谨慎性中之间,中国国旅自称选择了谨慎性。但值得注意的是,在针对项目的可行性分析报告中,公司对项目前景的表述十分充分,但对自身经验不足等风险少有提及。

当地政府先喊开工,上市公司后做决策

8月1日下午,中国国旅临时股东大会审议通过了海口项目的相关议案。此时,距离海口市政府方面公开披露项目信息已半年有余,而海口项目透过公告与中国国旅投资者见面的时间仅有半个月。

根据海口市政府方面披露的信息,海口项目自2018年底先后进行了地块使用权出让、设计施工总承包招标工作。2019年3月18日,海口项目作为海南省重点项目之一参与了集中开工活动,至少到4月上旬项目仍在施工。

相较之下,中国国旅的信息披露在“及时性”上尚不如作为项目承建单位的中国建筑,后者中标了海口项目的设计施工总承包部分,在今年2月就披露了相关信息。

对此,中国国旅相关人士回应称,承包商提前招标是为了做施工前的准备。之前有些媒体报道的“海口国际免税城开工建设”的消息,是海口市政府方面对重点招商引资项目需要安排集中亮相的要求。“施工单位定了以后能提前了解这个项目,提早进行施工方案的准备,为项目施工建设期节省时间,提前进场了解情况,对项目有益。”

而在公开披露的口径上,“开工”的意味也与常人的理解有所不同。今年4月,在海南省旅游和文化广电体育厅官网发布的消息中,海口项目被介绍为已经“全面开工”。

而前述中国国旅相关人士则表示,海口项目目前尚未取得开工许可证,只能做前期基础性工作。“我们确实没有开工,新闻里也有,我们是搭建临时的办公区,用围挡把这个地围起来。”

项目的实际情况究竟如何?7月底,记者走访了海口项目现场,结合航拍和现场走访的情况来看,项目已经建成一部分临时办公楼和宿舍,有大量挖掘机和运土车在进行土地平整施工。项目内部有部分土地杂草丛生,还有几个大小不一的水潭,但尚未见到成型的建筑实体。

这亦与项目门口挂出的工程概况告示牌相符,“目前项目工程正在进行前期场地平整、建筑垃圾清理挖运等施工作业。”一位工地内部人员向记者证实,“项目是今年3月份开工的,到目前为止,没建起来什么东西。”

“动土一下也算是开工,只是搞一下启动仪式。开工之后,就让设计部门去做设计,招标、办公场所都开始做起来。但深入去细化规划、做什么形状、规模多大,这些都是要上董事会和股东大会来进行最后拍板的。”一位接近该项目的权威人士回应记者称,集中开工的时间是由海南省政府统一部署,今年还有多个项目选择不同月份的18日集中开工。

不过,从公司受让项目地块到7月16日晚间首次披露海口项目,时间跨度超过了6个月,外部消息已经传得沸沸扬扬。经过了项目推进的多个节点,中国国旅方面为何迟迟不披露项目信息?

“从监管机构的角度,信息披露不光要及时,还要真实、准确、完整。”前述中国国旅相关人士在接受记者采访时强调了信息披露的“谨慎性”原则——2018年底披露“拿地”公告即意味着海口项目立项,在项目有了实质进展后,上市公司才进行披露。

“可行性研究报告经过多方面的研究论证比较成熟了,前期多次沟通、修改,基本上已经达到一致性,公司觉得可以披露了,项目的前期准备工作也差不多了,能够正式施工了。”该人士表示,在去年年底“拿地”前,项目的可行性研究已经开始,但项目的复杂性使得相关报告近期才获得通过。

而“谨慎”披露带来的结果是,投资者对项目的前期投入及规划进展均不知情,亦没有发言权,直到上市公司将一切安排得明明白白。一边是海口项目围墙内已有施工单位进场,另一边是北京股东大会现场只待项目通过,看似项目进程无缝衔接,但在整体决策程序上对公司中小股东和投资者难言透明公开。

签了协议地还荒着,北京也要建免税城?

海口项目由海南省政府方面率先披露,而对外宣称有着同等投资规模的北京项目亦在2018年1月由北京市政府方面披露。不过,两个项目的走向大相径庭。

根据北京市政府方面披露的信息,北京项目由中国国旅、首都机场集团以及顺义区政府共同打造,已正式启动。项目总投资120亿元,占地面积444亩(约为30万平方米),预计于2020年建设完成。

官方资料显示,北京项目的选址紧邻北京首都国际机场南侧,距离T3航站楼仅有600米,可以说是“一眼可见”、“拔腿即到”。但在7月底,记者实地探访并未发现项目施工迹象。

但当地居民表示,项目此前确实进行过筹备。“两年前我听说过这个项目,当时动静还挺大。”多位当地居民指出,项目有预留地块,如今却是一片荒地。记者按照当地居民的提示找到了相关地块,但地块临近边缘的部分已经成了菜园。

8月8日,顺义区政府方面向记者确认,目前项目尚未开工,原因一方面是土地一级开发手续和规划都在办理过程中,另一方面是项目体量较大,毗邻首都机场,交通方案的研究需要进行大量基础性工作,目前设计的两条轨道交通线路可能穿越该地块。

有部分券商在2018年初的研报中也对北京项目进行了相关分析,但中国国旅从未就项目情况进行公开披露或辟谣。

前述中国国旅相关人士向记者表示,2018年1月,公司与顺义区政府及首都机场集团方面确实签订了相关战略合作协议,之后公司也对项目进行了相关的市场研究,目前还未形成最终结论,至今尚无实质性进展。该人士指出,新闻中披露的投资规模也没有获得中国国旅方面的确认。

该人士进一步指出,同样是基于“谨慎性”原则,中国国旅方面从未就北京项目进行披露。“大家只是有个意向,不确定的,除非我们正式要做,且履行审批程序,我们才敢说。”

而顺义区政府方面有意继续推进。2018年初至2019年6月,顺义区政府方面多次提到北京项目,今年6月还表示要“加快新国展二三期、临空国际免税城等重点项目规划建设”。

不同于顺义区政府的积极态度,中国国旅方面对该项目似乎仍在观望。前述中国国旅相关人士指出,公司在北京也开了市内免税店,但在政策尚未出台的情况下,北京市内免税店消费群体是即将出境的外籍游客和港澳台地区的旅客。

百亿级综合体开发不易,“零经验”对标太古里

不论是海口项目还是北京项目,都并非规划为单一免税业态,而是免税商业综合体。海口项目可行性分析报告指出,该项目以免税为核心,涵盖有税零售、文化娱乐、商务办公、餐饮住宿等多个元素。

综合业态被认为可以更好地满足消费者需求,亦能够带来更多的收入和利润。可行性研究报告显示,海口项目的静态回收期为15.8年,动态回收期为18.3年。全周期支出共330.6亿元,全周期收入共482.6亿元。


制图:每经记者单位:亿元

海口项目的配置是否意味着中国国旅转型重资产?这个问题颇受外界关注,但中国国旅董秘薛军在通过互动平台与投资者交流时对此进行了否认。在8月1日下午召开的中国国旅临时股东大会上,中国国旅高管针对地产配套的设置回应称,海口项目投入较大,地产只是其配套业态,并非主营业务,对免税城的建设和资金平衡能提供帮助。

但是,中国国旅此前并无地产项目的开发经验。根据可行性报告及记者现场走访情况,项目周边住宅项目并不少:项目3公里至5公里范围内其他普通商品住宅用地成交面积占比高达76%。在海南省整体限购的背景下,当地居民及海南省百万人才引进计划能否消纳这些住宅项目成为挑战。

中国国旅出具的可行性研究报告则相对乐观——西海岸目前主要的住宅楼盘多数已售罄,随着海南自由贸易岛、百万人才引入计划等政策逐步落地,将会有越来越多的企业进驻,“本项目未来客群预计将以海南本地改善型客户及作为高端人才入户的新海南人为主”。

在海口项目之前,中国国旅已经在尝试建设商业综合体项目,即三亚核心岛项目。作为三亚海棠湾免税城的配套项目,三亚核心岛项目包括了餐饮娱乐休闲等功能,意在能够延长免税店购物人群停留时间,提供辅助体验。

在可行性研究报告中,中国国旅将海口项目对标深圳·万象城、上海·国金中心以及成都·太古里,而这些项目分别由华润置地、新鸿基地产、太古地产和远洋集团开发,“万象城”、“国金中心”、“太古里”已经形成品牌,在全国多个城市落地。

对于以免税业务为主业的中国国旅而言,开发经验显然难比成熟的地产商。在可行性研究报告中,中国国旅提示了政策、经营管理、市场及开发建设风险,但并未阐述其缺乏同类项目经验的风险。

“有些业态如果我们公司做不了,不排除未来引入战略合作方共同开发的可能。”中国国旅相关人士表示。一位不愿具名的地产界分析人士也提示到,中国国旅需要引入新型人才,以避免项目后期陷入被动局面。

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  • 老王 2019-08-09 08:52

    对标太古里?有没有搞错。一个“慢”字就可以诠释这背后的逻辑,用零售商的思维“慢”做商业,而不是用地产商的思维“快”做商业!

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