翼天文旅:险途狂奔

乐居财经 曾亦 2020-01-06 15:24:37

业内常给文旅产业贴上“烧钱”的标签,认为其对资金链、运营能力有很高的要求,发展文旅会有一定的风险。

为了争食市场的“大蛋糕”,文旅的圈子依然很热闹。2019年,既有融创153亿收购云南城投环球世纪、时代环球;又有山水文园裁员、欠薪、停工风波,以及新华联转型文旅7年后的业绩困顿。

业内常给文旅产业贴上“烧钱”的标签,认为其对资金链、运营能力有很高的要求,发展文旅会有一定的风险。但近年来,入局者仍不计其数,上海翼天文化旅游发展集团有限公司(以下简称“翼天文旅”),就是其中一员。

从江西到上海,翼天文旅经历了从房地产到文旅的战略转型,集团董事长刘汉军,用“以建筑为基点,探索城市人文进程”的表述,来显示自身文旅项目,与快周转模式中“钢筋水泥”的不同之处。然而,理想很丰满,现实骨感。翼天文旅自2018年起,进入加速“扩张阶段”。2019年,先后在江西鄱阳、宜春上高、三清山、广东梅州等地大手笔投资千亩文旅大盘。与此同时,翼天文旅的资金周转压力也开始显现。

从地产到文旅

公开资料显示,刘汉军1985年出生,是一个低调的人,极少接受媒体的采访。要想理清他的历程,只能从碎片化的信息中,去捕捉相关的蛛丝马迹。

据说,年轻时的他,就有着较强的求知欲。当年,他在西安交通大学金融专业毕业之后,又进入复旦大学商学院EMBA金融班进修。于大学就读期间,他就展现出自身的经商天赋,创立了远宏地产开发有限公司,并担任总经理。

他的地产开发商身份,持续了八年。从2004到2012年之间,刘汉军的地产版图不断扩张。

在落地首个地产项目“嘉禾雅居”之后,2010年他又以7500万元竞得(熙龙湾)100亩地块、4300万元拿下(帝景湾二期半山区)130亩地块,同时成立上饶市中凯实业进行开发。两年后,他设立了海川置业,进入贵州的房地产市场。

那几年,正是国内地产的“黄金时代”,期间大手笔的拿地、融资屡见不鲜;万科破千亿的销售额,也成为行业规模突进的缩影。站在城市化和住宅开发的风口上,刘汉军旗下的地产业务,同样获得了一些发展的契机,但总体而言,其规模已落于人后。要想“破局”,必须面临转型选择题。

2012年,国内文旅行业固定资产施工项目为1.59万个,增长率由负转正为4%;万达第一个文旅综合体,也于年内在长白山开业,颇受关注。布局文旅,既能利用消费升级获得红利,又能顺带获得部分住宅货值,这无疑具有较大吸引力。

或许是看好文旅的发展前景,刘汉军开始萌生了进入该领域的想法。

与山水盛典的联手就是一个例证。资料显示,山水盛典是文化产业中致力于文化旅游项目投资、文旅演艺综合内容提供,及文化旅游综合体规划运营服务商。刘汉军与它签订合作协议,文旅发展心思显露无疑。

2013年,实景演出《梦里老家》里,一位常年在外的游子,演绎出了绵绵乡愁。彼时,“戏外”的刘汉军,作为这台演出背后的总制作者,他也是首次将“文旅”元素,落地到了老家江西。

这一年,上海翼天文旅集团成立,刘汉军正式迈开了转型的脚步。翼天文旅确立了以文旅为核心业务的企业战略,深化综合体打造领域,开启小镇产品开发,自此,翼天进入以文旅产业为龙头,多元并进的发展阶段。

翼天文旅的业务涵盖特色古镇、大型山水实景演出、度假酒店、游乐体验、特色宜居产业等五大产业,落地多个项目。其中包括梦里老家演艺小镇、灵山工匠小镇、鄱阳湖国际文化旅游度假区、客都人家康养文旅综合体等。

11月20日-11月21日,中国演出行业协会七届四次理事会召开,会上,刘汉军当选中国演出行业协会第七届(2017年-2021年)理事、中国演出行业协会旅游演艺分会第一届(2019年-2021年)副会长。

有意思的是, 尽管翼天文旅将企业定位于文旅产业集团,但今年年初,刘汉军却获得了由2019中国房地产百强企业研究成果发布会颁发的“2019中国房地产百强企业贡献人物”称号。从某种程度上,表明了其“特色宜居产业”在公司的重要性。

投资加速  股权质押猛增

企查查信息显示,翼天文旅注册资本为1亿元,旗下拥有12家地产开发、文化旅游、酒店管理公司。刘汉军目前是翼天文旅的董事长,其透过上饶市旅游发展,间接持有翼天文旅96%的股权,成为最终受益人。

一系列的子公司陆续诞生,表明刘汉军的文旅多元化版图在不断扩大。在翼天文旅官网上,将“2018-未来”定调为扩张阶段,即“与众多合作伙伴展开密切战略合作,继续巩固当前的开发局面,大力进行全国性规模扩张,强化文旅板块的翼天基因。”

为了更好地把控集团的发展节奏,刘汉军作为董事长,除了通过执行总裁,间接管理文旅、商业、酒店、营销、运营、成本、采购招标等板块之外,他还直接对接审计监察中心、投资发展中心。

近两年,刘汉军到各地考察项目、与合作方签约的身影频频出现。比如,联合红星美凯龙、中梁地产,以10.25亿元竞得萍乡市政府旁地块,启动翼天•中梁首府壹号项目;与新湖绿城物业合作;与盐南高新区政府达成战略合作协议等等。

与此同时,该集团的各大文旅项目也在集中推进。2019年,翼天•梅州客都人家康洋文旅综合体、鄱阳•饶州文旅综合体、上高•大观天地文旅特色小镇等,先后开工建设。三个项目的总投资额将达105亿元。

在刘汉军提出“强化执行力”的基础上,翼天文旅加速转动起了发展的车轮,但加速奔跑的背后,也产生了副作用。企查查披露一项行政处罚事项显示,该集团由于违法延长工作时间,于去年8月份,被上海黄浦区人社局“亮出黄牌”。

另一方面,为了满足项目的资金需求,翼天文旅提高了股权质押的频率。乐居财经参考企查查数据统计发现,2018年之前,翼天文旅的质押事项较为少见,但自去年以来,它旗下的赢泰置业、瑞晨置业、上饶远宏房地产等公司,总共进行了9笔质押,涉及金额为9482万元。

一直以来,文旅项目都具有投资周期长、资金沉淀量大的特点,培养口碑、打磨产品的过程,决定了该领域“长线作战”的回报机制。

以上提及的股权质押,只是翼天文旅融资版图的冰山一角,外界并不知晓它具体的财务数据。不可否认的是,在住宅开发项目反哺能力有限的情况下,加快推进文旅项目的布局,对翼天文旅的资金链将带来巨大压力。刘汉军选择了一条并不容易走的冒险之路。

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评论

老王

投资长周期的文旅产业最重要的是要有一套自成体系的理念哲学和投资体系,即恪守价值,几人能做到?

2020-01-06
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