债务危机持续发酵,苦等战投的新华联文旅还能撑多久?

财联社 李洁 2020-07-27 10:43:29

经营遇阻的新华联文旅,去年即陷入现金流短缺的困境,疫情的影响更使其处境雪上加霜。

自新华联控股陷入资金危机后,其打造多年的多产业发展出现了多米诺骨牌效应。

去年底,新华联控股遭遇一系列风波,旗下上市公司新华联文旅董事长兼总裁苏波因个人问题正在公安机关协助调查;因未按照约定偿还同业拆借的3亿元本金及利息,新华联控股下属财务公司同业拆借违约,其流动性困境正式浮出水面。

迄今为止,这场危机仍在持续发酵。新华联控股10亿元债券兑付违约、所持多家上市公司股权被冻结、被法院多次纳入被执行人、存在不良征信记录以及新华联文旅董事会及高管等成员离职等事件,将其一次次推至舆论风口浪尖。

“2015-2017年新华联控股进行了大额的金融资产及股权投资,导致自由现金流持续大幅净流出,快速推升债务规模。近年公司流动性压力攀升,受限资产比例较高,可自由动用资金规模较小,反映公司资金链已较为紧张。”中金证券分析师许艳表示。

今年5月,新华联控股董事长傅军宣布拟为新华联控股及下属子公司新华联文旅引入战略投资者,以解决资金问题,但直到目前,“白衣骑士”仍未现身。

转型文旅遇困

新华联控股以氟化工、文旅地产、石油贸易、有色金属为主业,旗下拥有东岳集团、新丝路文旅和新华联文旅三家上市子公司,其中,新华联文旅被傅军寄予厚望。

据悉,新华联文旅原本主要经营住宅及商业地产,2012年开始向文化旅游地产方面转型。2016年8月根据战略转型需要,由新华联不动产股份有限公司更名为新华联文化旅游发展股份有限公司;2016年11月,确立了“古镇+”模式的文旅产业发展路线,向外界传递出新华联全面进军文旅产业的意愿。

在经历几年发展后,新华联文旅营收及净利润在2018年达到巅峰,全年营收140亿元,净利润为11.86亿元。

然而到2019年,其文旅项目净利润断崖式下降。2019年新华联文旅营收为119.9亿元,同比下降14.37%;净利润8.10亿元,同比下降31.74%;扣除非经常性损益的净利润5.13亿元,同比下降47.04%。

“营业收入和盈利等数据同比都出现了明显的下降,说明企业经营方面遇到了阻力,也说明盈利方面的机制是有问题的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

事实上,与大部分文旅地产公司一样,新华联文旅实际上借旅游之名,行地产开发之实。从其历年的业绩报表来看,文化旅游地产项目依托景区开发运营,整体建设周期较长,目前新华联文旅的销售仍以传统住宅及商业地产为主。

然而,由于新华联文旅在售房地产项目主要位于芜湖、唐山、醴陵、银川、西宁等三四线城市,存货去化周期较长。海外房地产项目方面,新华联文旅整体开发进度缓慢,如公司2014 年就设立了韩国子公司并取得了项目用地用以开发韩国济州岛锦绣山庄项目,但2019年3月才公告称取得开发许可。

此外,年报显示,新华联文旅的项目包括西宁索菲特大酒店、铜官窑项目、长春奥特莱斯购物公园、芜湖新华联大白鲸海洋公园、芜湖鸠兹古镇军未办妥产权证书,上述项目账面价值共计50亿元。

“由于大部分项目目前处于抵押状态,需要解抵押后才可以开展产权办理事宜,但根据目前的资金状况,新华联文旅在短时间内资金匮乏无法解除抵押。”一位房地产机构分析师对财联社记者表示。

整体看,该公司文旅地产相关存货持续增加占用资金,截至2019年9月末存货为227.8亿元,占总资产比例42.95%。此外新华联文旅债务居高不下,年报显示,2019年末该公司资产负债率为81.68%,有息负债255.09亿元。

在存货去化缓慢的同时,新华联文旅也暂停了拿地。除了2016-2017年在土地市场有所动作,2018年其未披露相关数据,2019年则暂停拿地。

“未来公司将继续执行区域深耕战略,以审慎的态度控制公司的土地储备规模。”新华联文旅方面表示。

“对于文旅地产来说,其本身开发周期就长,现金回笼较慢,叠加疫情严重影响建设、销售和项目运营,必然会对公司的现金流造成十分严重的损害,因此新华联面临的危机会更加严峻。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。

债务压力剧增

经营遇阻的新华联文旅,去年即陷入现金流短缺的困境,疫情的影响更使其处境雪上加霜。

2019年报显示,新华联文旅短期借款和一年内到期的非流动负债分别为15.8亿元和67.9亿元,合计金额为83.75亿元。2019年年末可自由支配的货币资金仅为13.74亿元。

2020年上半年新华联文旅到期债务33.3亿元,而上半年累计实现房产销售回款仅为26.55亿元,尚不足以覆盖上半年到期债务。

截至2020年6月16日,新华联文旅存在2.12亿元借款本金到期未偿还的情况,其中1.4亿元尚未签订相关的展期协议。

此外,新华联文旅发行的“15华联债”在原定回售日存在未完整兑付或未申报回售的情况,将回售兑付日由2020年4月1日调整至2020年9月30日。

“15 华联债的担保方是新华联控股,在担保方已实质性违约的背景下,新华联文旅的流动性压力进一步加大。”许艳称。

“房企很大一部分资金是通过销售回款,但最近一段时间可以预见的销售回款资金会非常有限,部分民资房企的资金链会吃紧。”一位房企高管对记者指出。

值得关注的是,根据公开披露的数据,新华联文旅下半年的到期债务高达50.38亿元。

对于下半年的债务清偿安排,新华联文旅方面表示,下半年公司拟以现金清偿 16.55亿元,拟展期、置换19.26亿元。

“文旅地产板块项目建设周期和存货去化周期均较长,加上关联方占用资金现象较严重,公司整体盈利变现效率较弱。”许艳表示。

新华联文旅2020年上半年业绩预告显示,上半年归属于上市公司股东的净利润亏损5.3亿元-5.8亿元,较上年同期1.06亿元的盈利,下降逾6倍。基本每股收益亏损0.28 元-0.31 元,而上年同期为盈利0.06 元。

“受新冠疫情影响,公司房地产销售、景区、酒店、商场等收入均出现较大幅度下降,部分项目的销售尚未达到交付条件,不能结转收入,导致半年度利润出现亏损。”新华联文旅方面表示。

其补充道,为提升流动性,控制财务风险,控股股东正积极推进引进战略投资者的工作,以期为公司注入资金、改善债务结构和资本结构;并加强大宗物业的销售去化,在降低债务的同时实现现金增量。

截至2020年6月30日,新华联文旅下半年预计可售货值为237.27亿元,可供出售的酒店、商业等大宗物业预计货值136.8亿元。

“战略投资者引入,是可以应对很多问题,但要注重资金用到关键点,这样有助于真正助推业务的发展。”严跃进表示。

值得关注的是,目前新华联控股作为新华联文旅的控股股东,所持公司全部股权被司法冻结,占公司总股本的61.17%。

“母公司对核心子公司新华联文旅的股权已接近全部质押,若发生股票触及平仓线、股份被司法冻结和轮候冻结等负面事件,公司可能失去对核心子公司的控制权,这将对公司经营产生严重的负面影响,导致公司再融资渠道进一步收窄,加剧资金链紧张程度。”许艳如是说。

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