投资巨鳄黑石,为何反复杀进酒店市场?

空间秘探 雷布同 2021-03-23 15:10:30

不同的资本巨头对酒店资产有着各自的偏好和考量。

私募股权投资巨头黑石集团最近做了件大事!黑石和喜达屋资本花了60亿美元现金联合收购“美国长住酒店(Extended Stay)”及其住宿信托子公司ESH Hospitality。据媒体报道,通过其住宿信托公司,这家酒店拥有564家门店,并特许经营另外86家酒店。因此,这很可能是迄今为止疫情中规模最大酒店收购案例。

不同于以往资本集团对于全品牌覆盖的大手笔投资,如集团性注资等行径,这一次黑石的动作显然更为精准,直击中端长住细分板块——资本市场对待酒店市场的投资风向标正在悄然改变。

一、做这家酒店,让黑石“对住宿业重新产生兴趣”

早在收购美国长住酒店之前,黑石与“美国长住酒店(Extended Stay)”这家公司就有过多次“亲密接触”:

● 2004年,黑石以31亿美元收购了美国长住酒店,并将自己旗下的长住酒店交由其一同管理。3年以后,黑石以80亿美元的价格将这家酒店出售,整整赚了49亿美元。

● 2010年,黑石与其他几家集团组成的投资财团以39.3亿元购买了陷入破产困境的美国长住酒店,并完成了资产重组。3年之后,酒店在黑石的帮助下完成了上市,而黑石也由此实现了退出。

● 2020年,喜达屋收购了美国长住酒店近10%的股份,黑石几乎也在同一时间收购了大约近5%的股份,同年6月出售了这部分股份。

兜兜转转,现在黑石的酒店投资版图上再次出现了美国长住酒店的身影。不同的是,黑石之外,共同拥有这家酒店的还有喜达屋,两家公司均等拥有该酒店的股权。

在此之前,原本黑石对于疫后酒店行业的投资态度是“减少投资”。在2020年第二季度筹集了200亿美元之后,黑石有了创纪录的1560亿美元的资本用于投资。但该公司可能不会用这些现金储备中的大部分来维护自己的酒店资产。黑石总裁Jonathan Gray在财报电话会议上表示:“总的来说,(酒店和零售业务)在我们所持资产中所占比例相对较小。所以未来我们不会有太多的资金朝这个方向发展。”

这与当时疫情冲击下,酒店在房地产行业中的艰难处境有关。因此,Gray强调,鉴于旅游业出现复苏的早期迹象以及行业面临的内部问题相对较少,不太需要配置现金。而现在,黑石集团表示,新收购美国长住酒店(Extended Stay)只是对酒店业重新产生兴趣的开始,打破了原本的“态度”。

为什么这家成立于1995年1月的酒店,能够吸引创办于1985年、且管理资产超过5000亿美元的黑石“反悔”,并且让喜达屋也频频向其靠近?

早在收购美国长住酒店之前,黑石与“美国长住酒店(Extended Stay)”这家公司就有过多次“亲密接触”:

其一,美国长住酒店(Extended Stay)是一家中等价位的连锁酒店,专注于为有兴趣入住数周或更长时间的客人提供住宿,该酒店提供厨房设施和比一般酒店房间更大的空间。在疫情期间,这样的配置让它吸引了很多的工人、保健专业人员和其他需要旅行的人员。

其二,在2020年3月,STR的抽样调查显示,美国长住型酒店的入住率接近72%,高于酒店行业42%的平均水平;每间可销售客房收入下降了14%以上,而整个行业下降了近49%。到了2020年底,这类酒店的平均入住率为74%,远高于美国全国平均水平的44%。作为长住型酒店的一员,美国长住酒店的业绩能力是有数据可证实的。

不难看出,当许多酒店运营商因疫情而暂停运营之际,美国长住酒店所在的中端长住型在旅游业低迷时期表现最为强劲。正是因此,这个原本市场热度并不亮眼的细分市场,开始受到资本巨头和酒店集团的关注。

二、2020-2021,巨头为何频频对酒店资产“下手”?

空间秘探调查发现,仅是针对酒店这个行业,资本巨头之间态度也有所差异,有的资本巨头对酒店住宿市场只是蜻蜓点水,而有的则将其作为投资重镇。黑石属于前者,它的酒店及购物中心项目并一起,也不过占据其投资板块的15%。而红杉中国就属于后者,酒店住宿项目在所有的旅游投资项目中占比接近三分之一。

红杉的酒店投资从2013年开始。2013年1月,红杉中国、蓝驰创投和优点资本向蚂蚁短租参投1000万美元A轮融资;同年,与凯雷集团和英联投资联合完成7天连锁酒店私有化并共同组建铂涛酒店集团;2018年9月参与OYO的E轮10亿美元融资等。

至此,红杉中国目前对酒店住宿领域的投资已初步形成体系,参投企业之间有较强关联性,并向着更具针对性的领域进发。

2020年3月19日,作为轻住酒店集团的老股东,红杉中国完成了对其的数千万美元B轮融资跟投。轻住于2019年1月成立,成立半年内就完成了三轮,红杉中国参与且持续加码。

今年1月20日,由鸥翎投资牵头,联合红杉中国组成收购财团发起对开元酒店的私有化要约。若得以实施,开元酒店将从港交所退市,交割完成后预计红杉中国将持有其28.83%股份。落地之后,私有化可以帮助该酒店在一定程度上摆脱资本市场枷锁,为企业结构性调整提供更加灵活的发展空间。

对于手握大量资本的资本巨头而言,全球疫情危机导致酒店行业陷入“暂停”局面时,可能正是收购酒店困境资产(distressed asset)的大好时机,会有越来越多的“红杉”出现。因为可选择的投资资产增加,所以越来越多的资本巨头在酒店行业不再似往常一般“漫不经心”,开始积极活跃起来。

2020年3月27日,英国巴克莱家族将伦敦丽兹酒店出售给一位卡塔尔客买家,成交价格大约为7亿英镑。消息人士称,幕后买家是前卡塔尔王妃。这家于1906年由瑞士酒店大亨 César RITZ 开设的酒店,就此所有权被转让。

此外,就在昨天,黑石向澳大利亚赌场巨头皇冠度假村发出条件收购协议,计划以每股11.85澳元的价格收购皇冠集团的所有股份,对皇冠集团的估值约为80.2亿澳元。事实上,被黑石集团“盯”上的酒店博彩运营商还不止皇冠集团一家。根据路透社的报道,黑石集团近期以42.5亿美元(约55亿澳元)的价格收购了美国拉斯维加斯的百乐宫。

尽管巨头们动作依旧不算频繁,但是却可以从所涉及的酒店细分领域看出一些新的变化,对细分市场的精心择取:从存量酒店改造、奢华酒店、酒店集团以及博彩类酒店均有涉及。可见,不同的资本巨头对酒店资产有着各自的偏好和考量。但这些品类却也好巧不巧地契合了疫后消费需求,并满足了城市更新发展现阶段的新机遇。

三、什么样的酒店细分市场,值得投资加码?

酒店品类与消费需求以及城市发展机遇的匹配,从来不是巧合,而是市场、品牌以及资本的共同作用而形成的。

不同于全覆盖型的酒店品牌,细分市场能够更为精准地分析所处市场消费者的偏好及需求,并分析市场各种品牌的产品满足消费者偏好的程度。这种需求往往是潜在的,一般不易发现。因此,率先找到细分市场机会的酒店,更能赢得市场的主动权。

以当前被认为潮牌酒店先行者的W酒店为例,在酒吧、大堂等公共空间定期举办时装秀、演出和派对等非常规的酒店打造,使其牢牢获得了一众拥趸——跨国企业的千禧一代和从事创意时尚行业的中青年人。这就是细分市场对发现并抓住了机遇的酒店的犒赏。如今,W酒店的进入不仅对当地住宿业大有裨益,更被视为是对城市文化的一次解构和重组。

那么,什么样的细分市场值得资本巨头们跟投并加码,然后获得市场先机与话语权?亚洲旅宿大数据研究院相关数据统计显示,以下4个品类值得重点关注:

安缦也心动的长住类酒店

对于长住类酒店的市场,喜达屋资本首席执行官巴里•斯特恩利希特认为,这是一个可以在不同经济周期中吸引客人的住宿板块,因为总有一些人需要一个负担得起的地方长期居住。换言之,这类酒店资产具备抵御经济周期的风险,避免在类似疫情期间的大停滞局面。

与这类酒店有些许类似的另一租赁型产品——长租公寓和服务式公寓,其风险抵御实力也是有相关数据证实的。以黑石为例,因为看中了长租公寓在住宿行业中较稳定的资产类别,因此在2020年第三季度收购上海香溢花城4号楼,将其改造为长租公寓。前不久安缦酒店的首个公寓项目公布未来将落户日本最高楼,为住户提供 Aman 酒店品牌的独家住宅服务。

新概念频出的度假类酒店

根据仲量联行最新发布的《2021年全球酒店投资展望》研究报告,2020年全球酒店投资市场总投资额录得260亿美元,相比2019年下降了63%。但是,私募股权和机构投资者依旧是去年市场上最活跃的买家,交易量占比整体市场的54%。不仅如此,受疫情对旅客出行习惯的影响,许多投资人的策略更加偏向于密集度较低的度假型酒店资产,这类型资产的占全球酒店交易额的21%,比2019年增长了一倍。

尽管发展受到外部环境限制,但是度假这一品类却是活力最旺盛的。“staycation”(宅度假)概念的提出,让一些城市及近郊度假酒店受益颇多。而近日,墨西哥 Punta Mita 四季酒店度假村又提出 “schoolcation”(学习度假)的概念,不难想象,当小长假以及暑假来临之后,这类度假方式会被更多的度假酒店采纳并向市场传播。

被误解的生活方式类酒店

凯悦酒店集团全球营运大中华区总裁何国祥曾表示,中国千禧一代消费者已经成长起来,他们需求更加多元化,愿意尝试不同类型的酒店风格,并喜欢在旅途中享受生活的空间、探索当地的乐趣。因此,佐以美食、艺术、娱乐以及前卫设计等元素,或者打造独特的公共空间满足社交要求,或者为住客提供更多目的地体验,一旦能做到上述几点,那么生活方式酒店将更受欢迎。

不过值得注意的是,当下的生活方式类酒店的定义过于狭隘,仅仅被理解为社交酒店或是精品酒店。这是个误区,在业内人士看来,生活方式酒店区别于其他酒店的特质,更多地是一种生活方式、文化和习惯的引导。譬如雅高与奢华酒店Faena合作,后者的酒店更像是一个包含餐厅、公寓和众多文化元素的城市街区,主张一种更艺术的生活方式。

风口说来就来的高端型酒店

根据浩华管理顾问公司发布报告中的一组数据,从酒店星级来看,2020年Q3(Q4暂未公布)恢复性最好的并非是中端酒店,而是五星级酒店,经营收入恢复得最好的也是五星级酒店,以76%的恢复率排名第一,这是从2019、2020年连续两年出现的比较特殊的情况。中国旅游协会副会长兼秘书长张润钢因此预言,高端品牌酒店可能成为下一个住宿行业发展的风口。

无独有偶,3月22日华住集团宣布与融创中国旗下融创文旅集团达成战略合作,成立合资公司永乐华住。未来,该公司将承担两大类共计9个高端及奢华酒店品牌的运营管理工作,分别包括商旅品牌施柏阁、施柏阁大观、堇山、堇悦;以及文旅品牌花间堂、花间系列、宋品、永乐半山和凤栖桃源等。未来5年计划签约200个项目,开业超100家高端酒店。高端型酒店,风口,从来都是说来就来。

四、资本巨头之下中小投资者如何“捡漏”?

华住创始人季琦认为,“酒店不是最好的投资,也不是最差的投资,酒店是很好的投资。”尤其是受到全球货币环境的影响,资金对于通胀的避险需求强劲,而酒店资产对其而言是一个更优的选项。这样的优势,势必会吸引一众资本出于自身需求,投资部分优质酒店物业。

正如上文曾提及,根据仲量联行调查显示,约70%的受访者表示还会继续投资酒店行业,其中绝大部分为私募股权基金以及高净值人士,但是也不乏一些中小投资者。那么,在资本巨头大手笔的投资之下,“囊中羞涩”的中小投资者该如何“捡漏”?空间秘探从一些酒店行业领军人物的忠告中摘取一些片段,希望能给到中小投资者们些许帮助。

 “经济型酒店是压舱石”

“经济型酒店是压舱石,不要整天想做情怀、做面子,最把握、最靠得住、最稳定的是经济型酒店。”在季琦看来,中国有7亿低收入人群,这样的收入结构呈现金字塔形状;而中国的酒店基本上是水滴型的,从底部到上端,平价型、经济型、舒适型、高档型、豪华型。从金字塔和水滴结合来看,这个行业压舱石是经济型酒店和平价酒店。因此,把这两块吃尽,基本也就能满足普通中小型酒店投资者的需求了。

行业对经济型酒店发展前景存在一定误解,误认为其已经过了风口,在黄金十年后走上下坡路,成为低质的代名词。实则不然,越来越多的经济型酒店已经开始了转型升级,例如东呈旗下的高端经济型酒店城市便捷便是其中之一。2020年,城市便捷发布了品牌焕新战略,以提升用户睡眠体验为核心,强化品牌用户价值助力品牌高质量发展。7天、汉庭同样在品牌升级的道路上步履不停。

 “酒店投资永远是地点、地点、地点”

在浩华管理顾问公司执行董事戴雪英看来,“酒店投资,永远是地点、地点,还是地点;其次才是产品和运营。任何非理性的想法、投机的心理付诸实践,都可能在未来的某个时点,收获教训。”因此,从城市群、都市圈、区块甚至是街道的选择都至关重要。

以近年来兴起的粤港澳大湾区为例,有酒店人直言,城市更新类酒店千万不要去广深等城市,但是可以选择落地粤港澳大湾区。因为无论是物业选择空间,亦或是价位,都有更大的商量余地,可以在建设之初便助力酒店实现物业费用的缩减,便于后续发展资金的充裕安排。毕竟,高租金非常危险,以华住为例,它的投资指导线是经济型酒店的租售比不要超过35%,中档的不要超过40%。

“三不投”:高利贷、客源单一、不合规物业

同样是来自季琦的建议,他认为有些物业是千万不能投资的,主要有:高利贷、客源单一类酒店以及不合规的酒店物业。

其中,客源单一的地方之所以不能投,因为其客源对单一客群的依赖性高,营收风险大。以疫情期间为例,一些酒店原本专门接待外国人的,而因为国际旅游的叫停,酒店无奈关门的案例不在少数。因此,客源一定是多元的、丰富的。其二,不合规物业不能投。例如工业厂房、住宅用地等都是非商业用地,是不能开展酒店经营活动的。

黑石创始人彼得森曾说:“回望过去,我遇到的机会最后都成了二选一的题目,眼前利益还是长远利益,而我的选择都是长远利益。”在“钱生钱”红利时代渐渐逝去的今天,以酒店为代表的住宿业就是这样一个注重长远利益的行业。在繁花盛开那一天到来之前,无论是资本、市场亦或是品牌,只有潜心耕耘,耐心等待,才会拥有更可期的未来!

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