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北京民宿会消失吗?

未来可栖 王露 2021-09-08 10:42:46

转型自救,是众多北京民宿主口中出现最多的词汇。

「太突然了,几乎北京所有的民宿都被下架了。 」8月25日,莉君看到「炸开锅」的民宿群内心将信将疑,但随即爱彼迎的站内信证实了这一消息。 


平台通知截图 

实际上,这一消息并不突然。8月22日,通州融媒发布了一则新闻,称为响应 2020 年 12 月 24 日发布的《关于规范管理短租住房的通知》,通州区组织市区各部门,联合召开规范短租住房经营管理工作部署会,面向途家、爱彼迎、去哪儿小猪短租、同程艺龙携程美团、木鸟、飞猪等 9 家短租住房平台进行了政策宣贯, 不合规房源将在 7 日内完成下架。

一周之内,各平台按要求下架了北京市相关房源。 据媒体报道,木鸟民宿此次下架的房源数量约有数千套,约占北京房源总量的 15%。 根据市场机构艾媒咨询发布于2020年7月的报告,北京民宿房源数量约为4.2万间,是国内民宿数量最多的城市。 

据天眼查数据显示,近3年民宿相关企业吊销及注销的数量为2018年846家、2019年2339家、2020年2755家。逐年上涨的数量意味着越来越多的人在离开这个行业。 

「疫情没有打倒我,不可抗力把我整趴下了。」 一名城市民宿主悲叹道。离开、转身、还是继续坚持?一些民宿主已经做出了选择。 

01 破碎的淘金梦

站在DBC加州小镇朝南的窗户前,可以清晰地看到北京环球影城霍格沃茨城堡的塔尖。这个位于北京六环外平平无奇的小区,也因此吸引了众多前来淘金的民宿主,莉君也身在其中。 

在众多民宿者的讲述中,环球影城旁的民宿市场可以对标上海迪士尼,堪比「金矿」。 此前上海乡村民宿协会会长陈宇荛称全国民宿整体入住率在30%左右,上海迪士尼周边的民宿入住率最多能达到90%。 而环球影城开业内测的一票难求,也印证着莉君的推测: 这是带来日进斗金的躺赢财富密码。 

据央视新闻报道, 截至今年6月初,环球影城周边民宿数量同比2019年增长70%左右。与此同时,房租也水涨船高。   

附近中介向未来可栖感叹,这几年,每个中介手里都有要租房做民宿的客人。「 之前这里的一居租金一年不到四万,2019年之后观景房年租金涨到了一年五万左右。」即便之前疫情反复,也没能阻挡人们在加州小镇开民宿的热情。 

相比莉君只有一两套房的小体量个人出资,一般中介都会优先考虑大客户,「有人一拿就是几十套房,房租三个月就是三十多万,更何况基本上都长租。 」 


从旧房子到民宿

实际上,在环球影城尚未没开业时, 该区域的客流量和客单价并不高。莉君的民宿自去年12月份开业至今,包括受疫情影响连10个月的房租还没赚出来。 

「六、七月的入住率将近80%,当时我还膨胀了,想着再租几套,但是拿房成本太高,结果就遇到了政策。」莉君开始盘算房源长租出去还能挽回多少损失。 

不过,民宿群里比她「悲惨」的大有人在。有人刚刚拿了一百套商住,有人装修到一半,而莉君的朋友更是一单没开。「每天一睁眼都是负债,光装修就花了10万元。」本想趁着在环球影城开业前尽快入场家具, 如今她还没考虑好是退掉刚订好的床和沙发,还是退掉五年的租房合同。

02  成长土壤,没了?

不论投入百万还是数十万,民宿主都面临着因平台下架而带来的现金流受限问题,究其原因离不开合规与流量。 

目前平台所规定的重新上架标准是,办齐六证。所谓六证,指的是房屋权属证明;业主身份证明;经营者身份证明;出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料;所在小区管理规约或业主委员会、物业管理委员会、本栋楼內其他业主书面同意的材料;经营者与房屋所在地派出所签订的治安责任保证书面材料。 

受访的大多数城市民宿主坦诚,这几乎是不可能的事情。拾念创始人Abby曾在合规性上做出过种种努力,包括注册酒店管理公司,多方联系短租平台和街道,但最终仍未完成。 

也有一些民宿不在OTA平台上架,而是通过私域流量获客。掌宿联合创始人二笼称,这种方式更适合乡村民宿,一般成交量在50%以上。而用户的私域流量运营是一个长久积累的过程, 「掌宿从第一天就开始积累,现在微信好友超过十万人,也才有了20%的私域订单成交。」

资深民宿主小东则认为,大部分民宿主做私域流量的优势并不突出,他正在构思的下一个创业项目是面向民宿主的CRM系统,以解决空置房源、获客成本的营销痛点。 

即使是拥有资质,并受到相关政策扶持的部分乡村民宿还可正常在平台上架,但二笼认为现阶段,北京整体民宿市场将受到不可避免的巨大冲击。 「当消费者在平台几乎搜索不到民宿时,他们必然会选择酒店。从长远性来看,这种打击几乎让民宿没有能够成长的土壤。」

03 追赶另一个风口

相比莉君的后知后觉,小东早早判断了城市民宿的政策风险,只是没想到「一刀切」来得这么快。 

2018年从OTA平台辞职后,小东瞄准了通州区的酒店式公寓。他始终认为「在安全、身份审核、物业上,民宅的风险绝对高于公寓。」基于环球影城附近几乎都是住宅小区,再加上拿房成本逐渐升高,小东庆幸当初放弃了这块区域,然而他也有着同样烦恼。 

在疫情和政策尚未来临之前,小东的民宿事业一切看起来都很美好。开业后第二个月入住率超过90%,此后一直保持在85%上下。最高峰时他拥有超过40套房源,集中在北京民宿订单客单价最高的区域之一,以及被环球影城辐射的通州。   

疫情来临后,小东逐渐清退了20余套房源,剩余的通州房源里有一部分做了低价长租, 同样是为了瞄准环球影城开业后的短租盈利,他将长租的截止日期几乎都「掐」到了九月份。现如今这个计划恐怕要落空了。   

小东预料到在政策的影响下城市民宿会逐渐收缩,他将新业务瞄准了轻资产的营地。今年新开辟的waywin向果露营社区,已经撑起了业绩的全部份额。   

「开业三个月,基本每周都是满房状态。」精致露营、小型音乐会、野餐party,此前小众的露营风潮今年出圈了,小东感叹算是「赶上了」。 

  此前,小东曾投入100多万运营乡村民宿,但光收回成本都需要几年。 「相比乡村民宿,帐篷露营地的成本更低,还可回收利用。 」   

对小东来说,目前最大的风险是冬天将要来临。他要在夏天已经结束的9月,早一点找到冬季项目的业绩增长点。 

04 退场早已开始

转型自救,是众多北京民宿主口中出现最多的词汇。而二环内拾念院子的创始人Abby对此深有体会。 

早在去年12月,北京市出台民宿相关政策时,Abby便明白名下四个院子将不再全部属于自己。很快她只留下两个院子,并基于已运营一年的咖啡店和电商基因谋划转型。 

最明显的不同是「拾念四合院民宿」的公众号改名为「拾念胡同客厅」, 民宿标签被慢慢抹去, 取而代之是咖啡店、日杂铺子和拍摄场地等业务。 

红灯笼映衬下的四合院吸引了王宝强、高圆圆等明星前来体验和拍摄封面,胡同里的咖啡店也有不少探店博主打卡,Abby则专程飞到景德镇与艺术家合作定制款陶瓷手工摆件。 

网红二八酱、紫苏青梅酒咖啡、红石榴冰箱贴、艺术家手工摆件,Abby开始带着胡同客厅的元素参加市集。 

「商场市集摊位费4天1000元,我的目标是每天流水起码2000。」为此她没少费心,为第一次试水开发了独特的饮品、宣传物料、引流小礼品等等。前一天晚上,Abby忙到12点,装点好两平米左右的摊位上要带的70余项物品。 

任何一种转型过程无疑都非常痛苦。「 业绩和之前民宿相比,只占30%左右。但没办法嘛,院子砸手里了,肯定要根据院子的特性去作新的研发。」Abby解释,四合院保留了东方美学的精致和烟火气,在这个空间内能做的事情也很多。 

  对于互联网电商出身Abby来说,她反思了拾念的之前的业务和收入结构太偏重线下,未来的方向将重回线上。 「探索线上成本比重开一家店要低得多,目前的业务更适合注重复购率的电商模式。 」 

05 还能挖掘多少空间业务?

相比苦苦寻求业务转型的北京同行,掌宿的决定非常简单:回到南方市场,专注空间生意。 

二笼对未来可栖表示,疫情之前的2019年底,掌宿在北京民宿已经达到了90套左右的房源量。去年退了一半,现在只剩下20多个房源,并且只做房租业务,同时向南京和杭州市场转移业务。 

「 民宿未来的发展趋势,肯定不是分散式民宿或者自家民宅。」和小东的选址逻辑类似,掌宿同样选择了集中式酒店公寓,没有扰民问题、入住登记更容易对接、物业更有安全保障,解决合规性同样成为掌宿首先考虑的问题。 

疫情期间,为了吸引本地客群,掌宿团队想到民宿与私影的结合。更大的投影仪宽幕、最新上线的电影电视剧让私影成为掌宿的运营主力。此后,按照相同逻辑,掌宿陆续上线了电竞房。 「把一个模式做透,行得通就继续复制。」 

民宿、花店、咖啡店,被文艺青年奉为诗与远方的情怀,只是这条路并不好走。有人在艰难试错,有人刚入局已遍地鳞伤。如何走好这条路,在政策落地后,可能仍需要时间来验证。 

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