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未来90%区域房企被干掉,那么地方酒店呢?

空间秘探 李荇 2022-03-02 10:27:14

如若区域房企正式进入破产流程,旗下酒店资产将会被拍卖。

浙江宁波老牌房企恒威地产于近日发布了一份长期放假的通知,放假时间从2022年2月23日至2022年6月30日。放四个月长假的房企并不是个例,据不完全统计,开年以来已有至少7家区域房企发布长假通知,且多家房企没有给出明确的复工时间。牵一发而动全身,那些与区域房企有着千丝万缕联系的地方酒店们,过得还好吗?

01 区域房企过冬,

酒店业务还好吗?

放长假,为员工发放最低保障工资,只是区域房企“过冬”的缩影之一。在一些业内人士看来,这些区域房企之所以要这么做,主要是为了节省辞退成本,省下一笔赔偿款。事实上,不止是河南当地房企,不少区域房企都在这轮行业下行周期中,走向了穷途末路。放长假之外,还有一些区域房企被收购,暴雷,甚至直接宣告破产。

据人民法院公告网显示,截至2月28日,2022年开年以来共有72家房企破产,广东、四川、浙江、新疆、贵州、江苏、湖北、辽宁、安徽等省市均有涉及。其中不乏一些知名区域房企,如曾开发了苏州园区恒宇广场,并引进了万豪旗下的国际四星级酒店万怡酒店的苏州工业园区恒宇置业。

危机四伏的另一面,是区域房企的积极求生。那些财务情况尚存回旋余地的房企选择兜售旗下资产,股权、业务、物业等资产统统被摆上货架。据不完全统计,去年下半年至今房企资产处置事件超120起,已售待售资产已超3200亿元量级。

当然,积极发展多元化业务的区域房企在区域内的影响力显然并不止于地产板块,物业、酒店、园区、非地产业务子公司等,都是其扎根区域的重要触手之一。牵一发而动全身,以酒店业务为切面,我们试图一窥区域房企的“触手”生存现状。

开年以来多家区域房企先后抛售酒店资产,在上述被出售的3200亿元资产中,除了地产项目之外,主要涉及的包括文旅、酒店等难盘活、周期长且烧钱的资产项目。

聚焦具体酒店项目,除了闽系地产“带头大哥”世茂集团的待售酒店资产清单之外,中小型房企同样急于将酒店资产脱手。湖州一四星酒店项目,尽管还在施工中却在出售总价中标注“低于成本价”;停止营业多年的杭州外海月亮湾大酒店,其中88间客房属于债权人,202间客房分别属于162户业主,产权结构负责。还有一些区域房企破产后,旗下的酒店债权被摆上货架,如被业主用于抵押担保的杭州龙禧福朋喜来登酒店,在业主破产的当下遭遇债权出售。

当然并非所有与区域房企相关的酒店都是如此。有人破产清仓酒店资产,也有人积极拓展签约开业不断。以酒店作为主业,房地产和金融为辅的明宇实业集团展现出了另一种生存状态。前不久,明宇实业集团旗下的明宇商旅与中航建设集团签署酒店开发技术与管理服务合同,在成都新都区共同打造成都中航明宇尚雅酒店,完成了明宇尚雅品牌在成都的二次落子。大连万达集团旗下的万达锦华酒店,也近日完成了北京平谷万达锦华酒店项目的签约。

02 区域房企与地方酒店

的江湖往事

在地方酒店的队列中,除了区域房企旗下的房企系地方酒店之外,还有以酒店为立身之本的民营系,以及拥有国资背景的国企系等(因为国企系天生具有一定的避险优势,因此本文所讨论的地方酒店暂不包含国企系酒店)。多年以来,区域房企与地方酒店之间早已相互成就了一段段江湖往事。

无论是自有物业挂牌国际高奢酒店,或是推出自主品牌,一直以来酒店板块都是区域房企一张发光的名片。被誉为“河南王”的建业集团,就是如此。不同的是,其不仅延续了原有的两条路径,还走出了第三条路。

2011-2015年间,建业集团与万豪、雅高、洲际达成战略合作,承接了郑州建业艾美酒店、开封建业铂尔曼酒店、南阳建业森林半岛假日酒店、漯河建业福朋喜来登酒店、上街建业雅乐轩酒店5家高端酒店的运营管理。这样的做法,颇有些“描红”的意味,在正确的示范基础上延续范例,也为建业酒店提供了打造高端酒店学习与运营的机会。

正是有这样的经验铺垫在前,建业集团此后开始大胆前行,推出了自主酒店品牌。据官网显示,目前建业旗下共拥有定位奢华精选的MIST花满地、WOODS林栖和GROTTO雲岫,主打生活方式的凯旋酒店,以及主题特色品牌建业星舍和只有·剧场酒店等多个酒店品牌。其中河南鄢陵建业花满地温泉酒店已加入SLH全球奢华精品酒店联盟,成为河南首家SLH成员。

当酒店业务的板块势能足够强大时,房企是可以凭借酒店业务实现转型并走出本土,今典集团就是其中之一。成立于北京的今典集团,2009年开启了全面向度假地产转型之路,在海南成功打响了红树林度假世界,带火了红树林系列酒店品牌,更成功突围当时劲敌重重的北京市场,在海南等热门度假目的地闯出了一片新天下。

除了国际酒店品牌业主和自有品牌持有者的身份之外,区域房企还有第三重角色,即地方酒店的业主。虽然这些单体酒店可能并没有独立品牌的概念,但往往能在区域市场内形成可观的市场影响力。

曾几何时,区域房企与地方酒店共同成就了彼此的高光时刻,郑州裕达置业与郑州裕达国贸酒店就是这样一对组合。1998年,由郑州裕达置业斥资3亿美元投资建设的裕达国贸酒店正式开业。在很长一段时间内这家酒店都盛载了当地人绚丽的幻想,在里面吃顿饭都能当谈资聊上好几天。当时,裕达国贸酒店被冠以多重美誉,“河南新世纪的象征”以及“河南最早一批五星级酒店之一”等。令人唏嘘的是,由于天价负债和各项经济纠纷和诉讼案件的“缠身”,裕达国贸酒店所属的郑州裕达国贸在经历了两次流拍后,现由方正证券接手。有消息传,裕达国贸酒店或将由万达酒管集团运营管理。

当然,也有一些地方酒店将主动权掌握在手中,成立以酒店业为主导,房地产业为支柱产业的综合企业。由萧山宾馆改制而成的开元旅业集团,就是其中之一。从原本的专注酒店业,之后发展至“酒店+住宅”,此后再度演化至“酒店+住宅+商业”的新发展局面,当下已成长为一家以酒店业为主导产业,同时拥有房地产、乐园、商业等产业的综合型企业,并推出了芳草地度假酒店、开元观堂以及方外等本土高端度假酒店品牌。

不难看出,经过了多年的发展,横亘在区域房企与地方酒店之间的分界线虽然依旧存在,但是却不再是一条直线,而是在一次又一次的合作之后,形成了一张错综复杂的网络。

03 90%区域房企被干掉时,

房企系地方酒店会怎样?

地产行业震荡持续之际,区域房企风声鹤唳,一位地产老板甚至预言,“未来90%的区域房企会被干掉。”试问,一旦当90%的区域房企消失时,那些与房企紧密相连的房企系地方酒店们该会走向何方?

不妨先来看看头部房企在遇到难处时的做法。时间线拉回到2017年,遭遇银行集体抽贷陷入债务螺旋的万达,果断将77家酒店资产6折出售给富力,完成了去地产化,将重心转移至文旅酒店的品牌与运营管理能力。同年,上海虹桥绿地铂瑞酒店、铂骊酒店及铂瑞高端公寓这三家酒店组成的集群正式开幕。2021年五一假期前后,这个被誉为“最大旗舰型综合体酒店群”的上海虹桥绿地酒店群(内含上海虹桥绿地铂瑞酒店、铂骊酒店及铂瑞高端公寓、徐泾会展中心项目酒店)却在一些酒店产权交易网站上标价50亿元打包出售。

同样将旗下酒店资产打包摆上货架的还有千亿房企新华联集团。2021年5月,新华联就北京新华联丽景温泉酒店、北京丽景湾国际酒店、上海新华联索菲特大酒店、西宁新华联索菲特大酒店、唐山新华联铂尔曼酒店等10宗酒店资产,制定了酒店和商业大宗资产的出售计划,并与戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯、高力国际等多家知名经纪公司签订协议。

实际上,酒店资产变现的路径并不只有出售,资产证券化也是其中之一。中铁置业就在近期完成发行首单11.26亿CMBS,其底层资产为青岛威斯汀酒店,评估价值16.1亿元。但是,成功对酒店资产完成证券化的案例并不算多,据统计目前我国已发行的酒店类资产证券化产品共计30单。

回头来看酒店之所以会率先登上“甩卖清单”,实则有三重原因。一是当货币紧缩之际,大部分房企中已出售的商住房产权已经转移,能够救急兑现的只有自持物业的酒店了;二是不少房企旗下的酒店多是挂牌,每年要向品牌管理方支付数千万元的费用,出售物业的同时也是节流的一大力举;三是房企借机对酒店资产包进行重新梳理和定位,实现“越做越精”。

同样的,一旦区域房企走投无路时,也会先兜售酒店资产。不过,对于那些经营状况良好且可以产生独立、可预测的现金流的酒店而言,也可以大胆尝试资产证券化。因为在目前已发行的30单酒店资产证券化产品中,除了一线城市,宜宾、惠州、扬州、云南等地的地方酒店也有成功案例。

不过,一旦区域房企正式进入破产流程之后,等待旗下酒店资产的一般情况下只剩拍卖了。2021年合肥一地方房企安徽博澳企业投资发展有限公司开始破产清算之后,附属的合肥皇冠假日酒店与贝斯特韦斯特酒店被整体拍卖。无论是挂牌或是自有品牌,显然都难以逃脱拍卖清算的命运。

03 民营系地方酒店

如何应对“房企之殇”?

需要厘清的是,上文提及会随着区域房企进入破产清算的酒店资产,仅仅是地方酒店的其中一种,民营系不包含在其中。但是当体量庞大的区域房企摇摇欲坠之际,民营系地方酒店该如何应对这场“房企之殇”?

对于维持品牌方与业主关系的民营系地方酒店与区域房企而言,一旦后者出现暴雷等状况,民营系酒店要做的就是重新择木而栖。品牌,成了另找出路的底气。坐拥“生于斯长于斯”的先天优势,民营系地方酒店在区域市场内拥有不凡的品牌忠诚度。手持这一优势,民营系地方酒店有三个不同的选择。

其一是另择良木,加入处于逆势扩张的头部酒店集团。从2020年到2021年,头部酒店集团扩张步履不停,且涉及区域既有一二线热门城市也有三四五线下沉市场。在积极落子既有品牌新门店的同时,也在不断吸纳表现优异的地方酒店。

无论是高端酒店,或是主打性价比的经济型酒店,这些地方酒店早已在漫长的岁月里成为了所在城市和市民记忆的一部分。对于想要加速拓展不同区域市场的大型酒店集团而言,收并购这部分民营系地方酒店是一条捷径。与此同时,首旅如家云品牌等兼容性更强的酒店品牌的出现,保证了独立与自由,地方酒店不妨大胆一试。

其二是孑然一身,成为以“个性”引领酒店行业新风尚的独立酒店。偏安一隅,在酒店行业从来不是一个贬义词,松赞酒店的成功就是一个范例。再加上,这些地方酒店对于属地文化的解读能力,为其提供足够强大的能量去成为当地城市更新的重要组成部分。例如,通过改造标志性旧建筑,将当地的文化艺术融会贯通,并为原有街区注入新的文化能量等。

不仅如此,独立酒店的身份也为地方酒店拓宽了商业价值想象空间。在《独立酒店的魅力史和未来梦!》一文中,曾探讨过独立酒店未来可能的新发展路径,如不再局限于“住宿”功能,而是成为“全可能”空间,一如自定位为“一个关于品质生活各种可能性的发生地”的北京CHAO酒店等。同样的,这类独立酒店也是不少酒店软品牌/独立酒店联盟在全国各地寻觅的遗珠。

其三是大胆出走,找寻区域之外的生存可能。一方面,灵活机动的民营系地方酒店可以借助餐饮、文化打造独有标签,敲开区域之外市场的大门。另一方面,还能通过联动不同区域酒店抱团联盟,共同打破地理区域对其的发展限制。在《区域酒店,如何从一方诸侯变成真正王者?》一文中对此已有详细论述,在此不再赘述。

酒店行业在历史上经历过多次衰退,1998、2003、2008等年份皆登记在录。但是,衰退是繁荣的起点。即便深陷泥泞,以人们对美好生活向往与追求为前行之光的酒店,往往能够突出重围焕然新生。以往如此,相信这一次地方酒店也将延续既往的荣光,短暂的沉寂过后以更佳姿态重新登场。

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豆汁儿咖啡 老王

酒店业五年一个周期。

2022-03-02
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