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三四线城市为何沉迷于建设“古城小镇”?

道总有理 2022-03-04 10:36:46

它所带动的不只是当地的旅游产业,首当其冲的是房价。

游古城、逛庙会、买小吃…今年过年期间,不少地方的古城平地而起,让回家过年的人有了感受节日气氛的新去处。

山东临沂,坐落在河东区郊区的沂州古城,近来迎来了最热闹的时刻,上万盏灯笼悬挂在古城墙上,门口三只醒狮斗起了擂台,戏台上,数十位当地曲艺人轮番上场,演绎精彩的鱼鼓戏和沂州琴书表演,而各种颇具地方特色的小吃美食,琳琅满目,应接不暇。到了夜晚,更是灯光璀璨、分外喜庆。

一位驱车来游玩的当地人称,因为来玩的人太多,找个停车位找了半个多小时,“大概是临沂以前没什么旅游景点,沂州古城一开放,几乎所有回家过年的年轻人都拖家带口地想要去看看”。

离这里不算太远的青州古城,也在上演类似的一幕。有数据显示,截止2月6日15 时,入城客流量共计49.55万人次。

近些年来,全国各地涌现了不少耗资巨大的古城,仅山东境内,沂州古城、青州古城、台儿庄古城、即墨古城、莒国古城、郯国古城…加上还未开发完的,粗略估计不下20个。尤其是在三四线小城市,竞相掀起了一阵古城新建的热潮,它所带动的不只是当地的旅游产业。

01 被古城拉动的三四线房价

山东热衷于建古城,和台儿庄古城这一模版脱不开关系。

2008年,枣庄启动台儿庄古城重建工作,2010年5月1日,台儿庄正式开城,不到10年时间,台儿庄古城在山东省境内的旅游景点中脱颖而出。根据携程发布《2021上半年旅游夜经济报告》,台儿庄古城入围夜游古镇前三甲,另据迈点研究院独家发布“2020年5A级景区品牌100强榜单”,台儿庄古城位列全国第13名,山东省第一名。

借助古城,枣庄获益匪浅,尤其是经济结构上,以旅游业为代表的第三产业增长迅速,也大大提升了枣庄在省内的形象。

台儿庄古城的成功,为拥有历史底蕴却没有古迹保留下来的城市提供了一种思路,尤其是山东,齐鲁之地、孔孟之乡,可开发的文化旅游资源丰富。如临沂下辖的郯国古城和鄪国古城,日照下辖的莒国古城,都是以小国故城为名头开发的古城项目。

小城市或县城开发古城,往往更财大气粗。莒国古城项目概算投资为39亿元,规划总面积约1200亩,郯国古城耗资30亿元,总用地1100余亩,沂州古城则投资超过百亿元,占地面积1700余亩。

虽然各地古城修建进度、风格及规模不一,但无一例外都有房产配套,这似乎也使得古城最先带动的并非当地的旅游产业,而是房价。

2018年,永州核心城区内一座规划1400多亩的零陵古城一期正式开街,这座古城以4A级旅游景区柳子街为主轴,向南北延伸扩建。柳子街稍显单薄,反而带有徽派建筑风格的新古城一片簇新,被现代商业业态所填满,其中也包括古色古香的一百多栋别墅。

一位古城街边的民宿负责人表示,在已完成的零陵古城一期项目中,这一百多套别墅早已全部售完,“当时售价在每平九千左右,而零陵区的住宅均价尚在每平米4000元左右”。

这不是涨价最快的。郯国古城所在的郯城,一位当地居民称,自从郯国古城建起来之后,周围的别墅和小洋房几乎被疯抢,一套一百多平的小别墅没有二、三百万根本拿不下来,这里的房屋均价在9000元左右。离这不远的沂州古城,在售房源户型建筑面积150~450m²,根据网上信息显示,均价竟然高达30000元/m²-40000元/m²。

在建的古城周边房价也同样大幅增涨。济州古城已经开工三年多,但直到现在也未见雏形,而周边配套的商业住宅却卖得如火如荼,这引起了不少济宁市民的不满,称“建了一个城楼,周边五千的房子蹭蹭涨到一万多,现在周边的房子都卖完了,还是只有一个城门楼子”。

地产频频卖出高价,这也难怪很多人质疑古城到底是文旅项目还是地产项目了。

02  古城热背后,是低线城市经济之困

古城修建在全国各地已经掀起了一阵热潮,每年接连不断的新古城悄然出现在周边旅游的推荐单上,引得疫情之后很多无法出去旅游的人前去,但这场古城热夹杂着一定的盲目性。

以临沂为例,仅临沂本地,最近两年已经完工的古城就有沂州古城、郯国古城、鄪国古城,而其周边还有台儿庄古城、青州古城等景点,开车两三个小时便可到达。古城密集,对各地而言俨然形成了激烈的竞争关系。

不过,竞争还是其次,古城热带来的一个最大危机是项目烂尾。

2016年6月,张家界“大庸古城”项目正式动工,按照规划,该项目应于2018年10月开业,但从2018年半年报披露的信息来看,大庸古城项目进度仅仅为37.14%,距离原本预计进度还不及一半。直到正式开放时,推迟了三年,但关键是,这个项目过高的投资反而拖累了张家界景点的营收。

大庸古城是险些烂尾,像济州古城、商丘古城、宋风古城等项目看似将难以为继。如济南市长清区的宋风古城,有记者在宋风古城项目所在工地发现,只有少量建筑处于施工状态,其余仍为一片空地。

古城修建耗资巨大,容易烂尾,但为什么各地依然前仆后继呢?我们看到,众多古城项目在三四线城市甚至是县城平地而起。表面上看,核心的原因是希望带动旅游经济、推动当地文旅产业发展,可追根究底在于低线城市的经济发展困境,尤其是在房地产经济遇冷之后,城市土地成交面积下滑,房产成交量和成交价明显回落,直接影响了当地的经济发展及财务状况。

还是以临沂为例,作为国内GDP排名常年徘徊40名左右的三线城市,2021年1-12月,临沂市共推出宅地261宗,上市供应建面1941.8万㎡,较去年同期下降33.5%;成交187宗,成交建面1379.4万㎡,同比下降45.3%,整体供销下滑。

再比如与临沂相差不大的济宁,2021年1-12月,济宁市共推出土地规划建面2899.23万㎡,同比下降11.4%,成交2533.34万㎡,同比下降11.0%,成交楼面均价1582元/㎡,同比上涨18.7%。

这些数字的背后是全国房地产市场的冬天。根据克而瑞地产研究中心发布的一则报告显示,截至2021年12月28日,全国300城土地市场成交建筑面积20.5亿平方米,较2020年同期下降了22%,成交金额较2020年同期也明显收缩,下降了10%。

房地产是很多中小城市的经济支柱,地方财政更是少不了土地买卖的贡献,由此,古城建设,既能激活文旅产业,又能间接带动房地产市场,对当地经济而言,何乐而不为?只是,当古城的火爆让背后的开发商赚得盆满钵满的时候,古城本身作为旅游产业的支撑点,它的运作及周边商业体的发展,似乎暴露出很多问题。

03  一个模子刻出来的古城

与以往的古城修建不同,目前全国各地建起来的很多古城其实不是在古城遗址上进行保护或修复,而多是工业化流程下产生的新古城,这使得新建的古城往往缺少古韵。但更致命的是过度同质化。

走进古城,青砖白墙的仿古建筑映入眼帘,各式各样的灯笼一排又一排,稍显狭窄的小路尽是不平的青石板,抬头可见路边到处是名字起得诗情画意的店铺,而各色小吃、游玩项目遍布在整个古城。如果幸运的话,每到一定时间古城还会有不同的表演,吸引来来往往的人群聚集观看。

如果到过不少古城,你会发现现在的古城几乎千篇一律,相似的建筑风格和布局、相同的装饰元素,甚至景点内店铺卖的东西都大同小异。

过度的同质化,直接影响了这些古城项目的客流量,尤其是年后,当年假过去,年轻人纷纷回到工作的城市,古城往往一片冷清。以郯国古城为例,郯国古城刚刚开放时,60元一个人的票价就劝退了很多人,不得已景区推出免门票活动,才吸引了当地人。临近过年,再次收费,降至20元,可年一过,看着骤减的客流量,该不该收费又成了一个问题。

仅靠当地人,支撑不起古城的客流量,而过度的同质化又无法吸引更多的外地游客,这是当前新古城的一个困境。当然,被困的不只是古城的运营方,也包括进驻古城的商家。

一方面,从不少古城商家口中得知,虽然过年时游客很多,可大多数人逛古城都只是图个热闹,“他们在店里看来看去,图个新鲜感,真正消费的人却不多”;

另一方面,商家与古城开发商往往存在矛盾;去年,郯国古城景区和商户之间因为抽成的事情闹得不可开交,被媒体曝光。据悉,古城景区原本和商户签订了一份联营合同,合同规定对入驻商铺采取抽成方式联营,后来景区突然提高了门槛,不仅提高了抽成比例,还额外增加物业费。

无独有偶,沂州古城也发生了类似的事情。一位当地市民称,春节期间人流量大,没想到开发商临时涨价,一开始规定好的扣12个点,后来变成了18+5个点。

商家与古城景点本质上是相辅相成,古城的运作需要商家配合才能为游客提供更好的体验,而商家同样需要依附古城的客流量生存和发展。但当古城因为景点不景气转而割商家的韭菜,便很容易从共赢转为两败俱伤。

其实,相比建设古城,古城的运作更具风险,同质化的建筑和布局风格像是一个天然的硬伤,影响着客流量的增长与稳定,长远来看,这将造成前期巨额的资金投入难以弥补,更别说带动当地旅游经济的发展了。当然,这或许也是为什么房产配套不可或缺的原因。

古城的热潮仍在小城市持续,可能称得上成功的少之又少。

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豆汁儿咖啡 老王

过去十几年,我也去过不少古乡村和古镇,我总结了几种模式。

一、丽江。 丽江算是比较早的。特点是粗放,放任自由的发展。得益于丽江的历史自然民族文化禀赋,尤其是原住民纳西族文化,快速吸引了第一批厌倦了苏杭黄山的中外游客,快速发展起来,一路走上辉煌。但好景不长,缺少顶层设计的先天缺陷,造成了一系列后续问题,最要中的是,对旅游资源的不合理开发与利用,粗放式经营导致商家参差不齐,同质化竞争,而早期旅游者的大量蜂拥而入,大大超过丽江接待能力导致长期超负荷运营,破坏了当地生态与人文环境。直到今天,丽江虽仍是假日热门目的地,但早已今非昔比。

二、乌镇和平遥古城模式:

显然是借鉴了丽江模式的弊病,从一开始就成立股份公司,全权负责乌镇(平遥古城)的模式设计、建筑风格、商业模式、景点经营、民宿经营、基础设施甚至包括煤气改造等复杂民生问题也一并考虑了,兼顾了古城的保护和商业模式的创新。

由于定位于统一管理的景区模式,门票收入成为主要商业模式,但同时,通过引入戏剧节、互联网大会等不断炒热目的地。每家店铺开店都有定位,必须与乌镇的理念不冲突,统一定价避免了旺季哄抬物价淡季低价竞争的弊端,注重产品细节等等。

第三种,是2018年我去过的青州为代表的仿古新城模式。 如上文所说的,政府或者大包大揽或者授权外包,虽然是统一管理,但由于缺少底层文化根基的挖掘,只能通过浅层次的仿古建筑,最后还是同质化,白天汉服拍照,晚上夜市小吃麻辣烫。

第四种,河南修武的美学模式。修武,是很有代表性的缺少自然风光但不缺历史积淀的小乡村。人口少,工业弱。受益于“绿水青山就是金山银山“的战略,修武无法按照传统招商引资发展,但仅是绿水青山,就一定能脱贫致富吗?绿水青山只是个前提条件,背后是走差异化、高质量发展的大逻辑。 修武由于保存魏晋与宋朝美学积淀,如竹林七贤栖息地,而选择了美学建筑吸引人气之路,值得观察。

2022-03-04
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豆汁儿咖啡 老王

乡村振兴,首先需要选择好一个可持续的产业。

比如种植利润高的玫瑰,大家集资做个千亩玫瑰园,做花卉销售,现场观赏外,花瓣还可以做鲜花饼吃。

有了这个产业后,再以文旅来引流造势,继续活化乡村。

2022-03-07
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