北京五星酒店扎堆 后奥运时代面临过剩

2008-09-17 09:05:00

众多选择奥运前开业的五星级酒店奥运期间赚得盆满钵满。凯悦集团、喜达屋酒店集团、香格里拉集团均表示奥运期间酒店入住率百分百,房价均在日常价格的五倍以上。

  众多选择奥运前开业的五星级酒店奥运期间赚得盆满钵满。凯悦集团、喜达屋酒店集团、香格里拉集团均表示奥运期间酒店入住率百分百,房价均在日常价格的五倍以上。

  德勤发布报告称2008年8月8日奥运会开幕当晚,北京市酒店每间客房收入飙升546%,达390美元。酒店入住率达到86.3%。而五星级酒店的数据远高于平均水平。

  但由于高端酒店初期投资巨大、资金回收慢的特点,奥运之后漫长的时间里如何保持较高入住率和价格,成为摆在奥运新生酒店眼前的难题。

  过剩的隐忧

  站在北京国贸CBD区,能最直观的感受到新生五星级酒店的密集分布。

  据著名酒店投资服务机构——仲量联行酒店集团的统计数据显示,2008年北京有18家高档酒店开业。而2006年北京地区有6家高档酒店开业,2007年为13家。而在2008年后,客房供给将迅速回落。2009年预计仅有7家酒店开张。北京市场预计将有超过12000多间国际管理酒店客房投入使用。短期内的新增客房将对2009年和2010年的供需平衡构成一定压力。

  华美酒店顾问有限公司酒店专家赵焕焱表示:“中国酒店的增长虽然一直保持前所未有的速度增长,全国第一个10万间客房的增加大体上用了7年时间,第二个10万间的增加用了3年时间,现在基本上是每年增加10万间,但北京奥运期间新开高档酒店的如此快速增长,在酒店业还是极为罕见的。”

  身在一线的销售经理们感受更为直接。一位销售经理表示,虽然与奥组委签约,酒店在奥运期间全满,但是业内都明白,接下来的竞争将极为激烈。我们称之为“浴血朝阳”。

  他表示,销售策略上的竞争不会在门市价格上明显表现,更多的是暗降。“国际酒店品牌主要依赖于其销售网络上的国外客源,其中国外大公司和会展、旅行机构的商务会展客人是主流客源。主要是通过签订大客户协议、一年内团购协议等打包销售的方式来维持淡季的入住率。而打包销售的价格能比门市价格低40%左右。”

  面对迅速崛起的国际五星级大酒店,一位内地品牌五星级酒店总经理助理无奈的表示:“国际高端客人将会大幅分流,这是内地品牌与国际品牌无法竞争的。”

  他表示,由于在硬件装修设备、服务管理经验、全球客源上国际品牌具有先天优势,将来作为单体的内地品牌将面临市场空间的急剧紧缩。“我们将把销售的注意力集中在国内商务客人上,利用地理优势和相对低的价格吸引客源。”据了解,目前同为王府井商业地段,内地品牌价格只有新开外资品牌的三分之一到四分之一。

  地产商助推酒店热

  “高端酒店的投资方和经营管理方是分离的。北京新开酒店的实际投资方绝大多数都是内资的房地产集团,国际酒店集团扮演着‘管家’的角色,很少直接投资其中。”中国饭店协会会长助理张明厚表示。

  “新开酒店浪潮实际投射的是北京房地产开发热潮,此轮新开五星级酒店中,大部分开发项目都是大型房地产综合开发项目中配套设施的一个部分。而并不是简单的酒店市场供求关系的体现。”

  事实上酒店开发早就成为国内住宅开发商热切关注的转型出路之一。合生创展、富力集团、金融街、绿地集团等国内知名的住宅开发商陆续将触角延伸至高端酒店投资领域。而知名的国际酒店管理集团则称成为了争抢合作的香饽饽。

  国际酒店集团在北京酒店新建潮中采取了与多个投资方合作,通过建立集团下数个子品牌酒店来挤占市场的布局战略。

  如万豪旗下北京十家酒店中有五家是在过去7个月内开业,另外还有两家即将开业。富力万丽、北京丽斯卡尔顿酒店等多家万豪旗下酒店集中在CBD区,房间量超过数千间。而喜达屋集团旗下则开出威斯汀、喜来登酒店,酝酿中开业的还有多家福朋喜来登,覆盖四星级的客源需求。香格里拉集团在CBD区则拥有原有的中国大饭店、嘉里中心和将开业的国贸三期香格里拉酒店。

  “同一集团旗下酒店扎堆开业正是对未来市场激烈竞争的准备。”一位国际酒店集团内部人士表示。“由于五星级酒店依赖统一的全球销售系统,提供更多多选择和大房间供应量有利于提高竞争力,挤占市场份额。”

  喜达屋亚太酒店及度假酒店有限公司总裁Mr.MiguelKo表示,目前高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。随着酒店业市场的不断成熟,投资者以高投入攫取高利润的时代已经不复存在。

  德勤会计师事务所进行的酒店基准调查显示,2007年上海酒店业绩令人失望,每间可用客房收益下降了0.9%,而入住率也下跌3.5%。

  业内人士分析,先于北京到达高端国际品牌酒店兴建高峰的上海已经出现轻微的供过于求的现象,随着2008年到2010年北京高端酒店的猛增势头,北京也即将达到供应高峰期。依赖于新兴的会议、展览、奖励旅游将来接替奥运成为主要客源来源的国际高端酒店将直面激烈竞争。

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