酒店停业改造先要算清几笔账

中国旅游报 2012-04-25 21:50:48

近年来,不少老酒店选择大型改造甚至停业,进行全面改造。但停业改造需要细致研究。

     我国一批建于改革开放初期的酒店,时至今日已运营近30年,其间必定经过多次局部改造或翻新,但这种“缝缝补补”无法从根本上解决酒店老化的问题,也很难适应已然发生翻天覆地变化的酒店市场。于是,近年来,不少老酒店选择大型改造甚至停业,进行全面改造。停业改造需要细致研究,反复衡量,笔者认为,至少要算清以下几笔账。

     一、经济账

     以机会成本的概念来看,停业改造的成本要考虑以下几个部分:第一,装修改造本身的投资以及相应的资金成本,比如,改造需要投入6个亿,而这6个亿本身有机会成本,一般以贷款年利率计算;第二,因改造带来的固定资产价值的损失,主要是对房产价值造成的损失;第三,假设不改造,酒店能取得多少收益。

     停业改造将带来的收益应考虑两个部分,一是改造后酒店能取得的收益;二是不彻底改造情况下,为维持酒店经营所需要付出的成本及获得的收益。

     二、品牌账

     这主要是针对自主经营的连锁品牌酒店而言。要考虑,酒店的全面改造是否对整个品牌的提升有较大的义,是否有利于树立品牌的形象,是否有利于同品牌其他酒店的运营,或是否有利于该品牌发展输出管理等业务;在资金量有限的前提下,是优先改造老酒店还是应该建设新酒店,哪一种对品牌的长远发展更有利。

     三、客源市场账

     老酒店由于在市场上存在的时间较长,往往拥有相对稳定的客户群,停业改造将造成客户流失,重新开业后还需要重新开拓客源市场,建立新的客户关系网。

     从另一个角度看,老酒店设施设备老化,工程问题层出不穷,如不能及时解决,同样会造成客人满意度下降,长期下去也将造成优质客户的流失;同时,改造以后,酒店档次提升,将可能面对新的客源市场,客户的档次和消费水平都有望得到提升。

     四、人力资源账

     员工是停业改造需要慎重考虑的问题。首先是现有员工的安抚和安置。停业之前需要安抚人心,以“站好最后一班岗”;停业之后则需要安置。

     安置一般是两种方式,解聘或用一定的工资水平让其待岗在家,以便重新开业后再用。不管哪一种,都涉及成本问题。

     之所以让一部分员工待岗,是因为酒店希望能够留下一个成熟而精干的团队,留下一批能够满足重新开业后经营需求的员工。尽管酒店将为这部分员工付出相对高昂的成本,但站在员工的角度,待岗期间的收入颇微,如果这期间出现新的合适的工作机会,跳槽是必然的选择。所以,最终留下的员工不一定是酒店最需要的,酒店在重新开业后还将为建设新的员工队伍付出成本。

     另外,老酒店改造还往往受限于建筑结构,可能难以达到预期的效果,这不但对项目的前期研究提出了高要求,还为工程进行期间的合同磋商埋下了隐患,增加了项目管理的难度。(文/魏正环)

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