华天酒店试营“售后回租”模式

潇湘晨报 2012-05-18 10:21:21

在华天酒店集团审议通过试营“售后回租”一周后,作为首个试营的潇湘华天正式对外售卖。

  湖南本土上市酒店集团华天酒店,最近又有了新动作。

  在华天酒店集团审议通过试营“售后回租”一周后,5月17日上午9点,作为首个试营的潇湘华天正式对外售卖。按照约定,获得房产所有权的个体必须将房产租赁给华天经营,业主获得租金和分红权益。

  此前,华天酒店一直采取“酒店+房产+地产+商业”的经营模式,业内人士评价,此次试营“双轨模式”,将实现存量资产增值,但同时也是对公司经营能力的巨大挑战。

  最低81万可当华天“房东”

  5月17日上午9点,公司在酒店门口搭起了售卖展台,不少市民前来咨询详情。对于成交量,潇湘华天表示不方便公开。

  华天酒店集团财务总监夏建春介绍,潇湘华天目前经营面积为8.5万平方米,其中的3万平方米以酒店房间为单位出售,占总房产面积的34.91%。此次出售的单间面积从45平米到90平米不等,单价1.8万元/平方米。“每间单间都拥有单独的房产证,在完成费用交付后,即可完成房产过户。”

  据记者粗略估算,市民最低需投资81万元,才能成为华天酒店的“房东”。不过,即使房产的所有权归购买方,其经营权依然在华天手中。“即购买之日起,我们将与购买方签订为期18年的租赁合同。租赁期间,回报将分为两部分:一是租赁金,将付给购买方成交价×6%的年租金;二是分红,我们将拿出年经营利润的18%作为分红回馈。”

  盘活存量资产回笼资金

  夏建春说,“目前华天旗下的酒店投资巨大,回收成本时间漫长。对外售卖地产,可迅速回笼资金。”据悉,通过售卖房产所得资金,依然将用于酒店主业扩张。

  根据华天酒店2011年年报,去年虽然公司营业总收入同比增加13.93%,但是归属上市公司股东净利润却意外下滑13.35%,低于业界预期。与此同时,公司扣除非经常性损益后净资产收益率为5.55%,显示出公司主营业务盈利能力一般。据了解,公司该项指标表现平平系该公司2011年度3家新开业酒店尚处于培育期,发生了较大亏损所致。

  夏建春表示,售卖产权有利于实现资产增值,改善财务结构。相对于庞大的投资,酒店业的利润显得相当微薄。以潇湘华天为例,它的年利润额在3000万左右。对比而言,商业地产的升值远大于利润数。

  据夏建春介绍,潇湘华天当时购入价为3个亿,装修耗费2个亿,而现在市值已过14亿,增值超过9亿。“外售产权,能直接实现资产增值收益。同时,缓解新开酒店亏损带来的压力。同时能改善财务结构,提升上市公司的盈利水平。”

  在5月11日召开的股东大会上,华天酒店董事长陈纪明表示,出售部分酒店房产实现存量资产增值的计划,在潇湘华天试点成功后,将在公司现有经营性固定资产中快速复制。

  “公司拟每年出售2到3家自营酒店部分房产,所获资金将用于推进酒店扩张和偿还银行贷款。”陈纪明表示,通过该模式盘活固定资产,实现公司房产增值的收益,彻底改变公司重资产、轻资本的现状,3至5年内,可让公司资产达百亿。

  业界观点:“售后回租”考验经营能力

  一位酒店业内人士称,随着国际酒店集团的入驻,市场竞争也将向白热化方向发展,外售产权,也是规避风险的有效途径之一。

  “售后回租”对于华天而言,既回笼资金,又保住了阵地,如果销售成功,可谓两全其美。业内人士认为,这种模式从本质上说已经属于房产营销的一种。而18年的租赁合同,也是对华天经营能力和社会责任感的考验。18年,对企业而言,绝对不是一小段时间,如何在18年内持续保证良好的盈利状况,给众多小业主以信心,不是一件轻而易举能做到的事情,它要求强有力的经营能力。一旦一家酒店出现问题,可能会导致众多小业主的顾虑和不信任,从而给华天集团带来经营上的麻烦。同时,在18年内,华天如果出现策略调整,在调整中如何保证小业主的利益,也是对华天集团社会责任感的巨大考验。

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