华天酒店卖房填补资金链

《新金融观察报》 2012-05-28 17:53:31

湖南本土上市酒店集团华天酒店试营“售后回租”模式,在业内人士看来,这是用房产营销的手段来缓解酒店扩张带来的资金紧张问题。

  湖南本土上市酒店集团华天酒店试营“售后回租”模式,在业内人士看来,这是用房产营销的手段来缓解酒店扩张带来的资金紧张问题。 

  “卖房”

  5月22日,距离华天酒店试营“售后回租”已近一周,作为首个试营的潇湘华天对外售卖房产所有权的业绩似乎并不突出。

  “有蛮多意向客户的。”华天酒店证券部相关人士告诉新金融记者。至于成交量,该相关人士并未提供,“客户资料都是保密的,公司不便透露。”

  据新金融记者了解,在过去的一周里,到潇湘华天“买房”的人并不多,这离市场预期差出很多,而这一策略也在短期内遭遇“叫好不叫座”的尴尬。

  5月10日,华天酒店集团召开临时股东大会,审议通过了出售全资子公司——湖南国际金融大厦有限公司部分房地产的议案。

  公司此次以湖南国际金融大厦有限公司为试点,将其装修改造为“潇湘华天大酒店”进行五星级酒店经营,拟将其中的30000平方米以酒店公寓的形式出售,占该酒店总房产面积的34.91%。

  如果销售顺利,按出售价格1.8万元/平方米测算,去掉收购和装修等成本,公司将至少获得1.3亿元收益。

  按照约定,获得房产所有权的个体必须将房产租赁给华天经营,业主获得租金和分红权益。

  实际上,早在2007年,华天酒店就已提出试营“售后回租”模式,时年,子公司湖南国际金融大厦有限公司和湖南益阳置业有限公司采用产权式酒店销售模式销售了部分房产。

  产权式酒店销售后的第五年或第六年按业主意愿执行是否按原售价进行回购,第十年或第十二年则由回购方强制回购。

  今年正是那次“售后回租”的第一个“回购年”。

  “固定资产增值部分得不到充分的利用和体现,增值快、增效慢,无法给上市公司带来较好的利润。”华天酒店证券部相关人士说,这也是华天酒店售卖房地产的原因。

  而在该相关人士看来,售卖房地产可以迅速回笼资金,保持华天品牌扩张的持续性。

  华天酒店通过售卖房产所得资金,依然将用于偿还贷款和酒店主业扩张。

  在5月11日召开的股东大会上,华天酒店董事长陈纪明表示,“售后回租”模式在潇湘华天试点成功后,将在公司现有经营性固定资产中快速复制。

  华天酒店目前拥有自营酒店13家,自有经营性房产资产超过76万平方米。“公司有足够物业推动这一模式可持续性地推进。”该相关人士告诉新金融记者。

  至于这一尝试的预期效果,该相关人士说:“保证酒店资产日常经营与资本运营的并行,即在保证酒店日常业务不受任何影响的同时最大限度提高资产使用效率。”

  而更重要的一点则是,“降低上市公司的资产负债率,补充上市公司流动资金。”

  2011年年报显示,截至12月31日,华天集团资产总额658733.1万元;负债总额449849.7万元,资产负债率为68.29%。

  其中,湖南国际金融大厦有限公司资产负债率超过 70%。
 
  资金链

  根据华天酒店2011年年报,去年虽然公司营业总收入同比增加13.93%,但是归属上市公司股东净利润却意外下滑13.35%。

  与此同时,公司扣除非经常性损益后净资产收益率为5.55%,表现平平的主营业务盈利能力,很大程度上与2011年度3家新开业酒店尚处于培育期,发生亏损有关。

  今年第一季度,华天酒店在新开酒店的工程投入以及酒店装修上面,就已经花了不少于3个亿,这一投入甚至还将继续。

  2011年一年,华天酒店公司子公司拟向银行借贷不少于7.5亿元。

  “公司作为一个国有企业,国家并没有资金扶持。”华天酒店证券部相关人士告诉新金融记者。去年,华天酒店拿到的国家资金仅200余万元,而在之前的两年,这一数字均为零。

  去年,华天酒店转让华天之星股权逾5300万元收益,这笔收益已计入年报,去年三季报显示,归属上市公司股东净利润为7393.92万元,这一转让就实现了1.17亿元净利润。

  以此计算,去年四季度华天酒店业绩实际出现亏损,而在公司年报中也提及,去年新开3家酒店仍处于亏损期,合计亏损超过千万元。

  2012年,张家界华天城、邵阳华天城、灰汤温泉华天城低密度温泉住宅等项目,共需要资金约8亿元。

  此外,华天酒店还将根据市场情况择机并购符合“酒店+地产+商业”发展模式的项目,预计2012年公司资金需求总额约为10亿元。

  而根据华天酒店的经营计划,在未来5年内,每年还要新增自营酒店2-3家。酒店开业均有2-3年的培育期,其间大多亏损。

  相对于庞大的投资,酒店业的利润显得相当微薄。以潇湘华天为例,它的年利润额在3000万左右。对比而言,商业地产的升值远大于利润数。

  潇湘华天房产收购价仅为3000元/平方米,当时购入价为3个亿,装修耗费2个亿,而现在市值已过14亿,增值超过9亿。

  一位不愿具名的酒店业内人士告诉新金融记者,随着大型国际酒店集团的入驻,作为华天酒店主要经营地区的湖南,一大批国际顶级品牌旅游饭店如万豪、希尔顿、威斯汀、洲际、凯宾斯基等纷纷在湖南抢滩布局,市场竞争趋向白热化。

  “在这一时期,华天酒店外售产权,也是填补资金需求的有效途径。”他说:“如果操作成功,就可以迅速回笼资金,来应对新一轮的扩张竞争。”

  对经济型连锁酒店而言,酒店经营到一定规模后,其标准化建设、人力资源培养相对会较成熟,有较好的“复制效果”,酒店扩张数量愈多,后期投入也会相应的愈少。

  实际上,对于华天高星级自营性酒店的扩张而言,其投资规模受其地产、装修等价格因素影响巨大,并不存在这种大规模扩张的投入利好。

  该业内人士告诉新金融记者,从售卖之日其的18年租赁期,对华天酒店业是一大考验,“要在18年内一直保持盈利状态,才能巩固投资者的信心。”他说:“而且在租赁期里,又不能做出有损业主利益的策略调整。”

  对此,华天酒店证券部相关人士说:“仅仅是出售资产,对公司经营权不存在影响,同时公司将与业主签订协议,保障业主的租金收益。”(文/王海琦)

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