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旅游地产投资热潮

ChinaVenture 2012-07-24 14:03:59

大型房地产商纷纷布局旅游地产,与此同时,资本市场对旅游类企业大力扶持也使得VC/PE机构投资热情增长。

   2009年,国家将旅游行业定义为国家战略性支柱产业的利好政策出台后,旅游行业迎来良好发展契机。国内旅游产业基金陆续兴起的同时,大型房地产商在住宅地产持续调控的背景下纷纷布局旅游地产,与此同时,资本市场对旅游类企业大力扶持也使得VC/PE机构投资热情增长,主题公园与文艺演出等新类型投资项目升温。

  ChinaVenture投中集团分析认为,投资旅游地产虽后期收益丰厚,然而其初始投资额度高、项目培育期长、后续物业管理成本不可忽视,且需要持续流动资金补充,对于计划长期持有而非转售的旅游地产投资者而言,资金和专业运作能力方面的挑战较大。从细分投资类型来看, 除了概念创新、园区规划、附属设施设计和节目策划水平滞后,采用单一门票收入,与影视娱乐、餐饮、衍生品等结合不够紧密,都已成为我国主题公园行业发展的主要瓶颈。

  国家政策大力扶持 旅游基金大规模兴起

  2009年12月,国务院办公厅发布《国务院关于加快发展旅游业的意见》中明确提出:“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众能够更加满意的现代服务业”。根据国家统计局数据显示,2005年至2010年我国旅游行业总收入从7686亿元增至15700亿元,年复合增长率为15%,旅游行业总收入在全国GDP中占比普遍维持在4%左右,与国家提出未来旅游行业4.5%的占比,还有很大上升空间(见图1)

  在国家利好政策的扶持下,国内旅游行业产业基金大规模兴起。根据ChinaVenture投中集团旗下金融数据产品CVSource统计显示,2009年国家将旅游行业定义为战略支柱产业至今,共有8只旅游产业投资基金设立,总募资规模达212.9 6亿元,平均单笔基金规模达26.62亿元。2011年1月,新加坡悦榕集团发起的致力于中国高端酒店、度假村和住宅投资的悦榕中国酒店基金,募资规模达500亿元,成为自2009年以来募资规模最大的一只旅游产业基金(见表1)。

图1 2005年至2011年国内旅游行业总收入趋势图

表1 中国股权投资市场旅游产业基金一览

  房企纷纷布局旅游地产

  旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建立的,有别于传统住宅立项,集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,具有与当地交通和旅游人气关联度大,投资期长、收益丰厚等优点。目前国内旅游地产的投资主体,仍以大型房地产商为主体,少部分优质旅游战略投资者参与其中。

  去年伊始,国务院发布史上最严厉的房地产调控政策,并且至今仍未有松动迹象,使得国内房企纷纷陷入资金困境,具备资金实力的房企纷纷试图通过布局商业地产或旅游地产寻找出路。然而,旅游地产虽极具收益诱惑,却需在具体开发过程中付出较大的资金成本,拿地、购买景区经营权、兴建基础设施、广告营销、后续维修、物业管理等往往耗资数十、上百亿,让许多中小型房企望而却步。

  根据ChinaVenture投中集团统计显示,目前国内大型房企如中弘地产、万科、中信房地产、华侨城等纷纷布局旅游地产,其中中弘地产投资项目数量最多,万科涉足时间最早。今年初至今,中弘地产已投资规模高达150亿元的云南西双版纳路南山旅游度假项目、规模为150亿元的长白山望天鹅国际旅游度假区等10个项目;万科更是早在2005年就耗资10亿元买下广东惠州大辣甲岛40年租赁权建高级酒店,2009年至今投资地产项目也明显增多(见表2)。

表2 国内重大旅游地产项目一览

  在筛选项目时,周边交通条件便利、景区密集、临近大城市(带来足够人流)以及地方政府的优先扶持,往往成为投资者考虑的主要条件。对于投资者而言,不但可以通过前期建设相关酒店、度假村、温泉、高尔夫球场等硬件设施获得土地增值,更可通过中长期通过持有酒店管理公司、物业管理公司,带来相对稳定的回报。由于旅游地产在国内刚刚兴起,提早进入并进行专业化运作,有望占据领先优势。

  依据具体操作形式,国内旅游地产可分为景区地产、度假地产和住宅地产三类。其中,景区地产较多依托自然资源优势建造主题公园或组织大型歌舞山水文艺演出,通过吸引游客积累人气后,后续拓展度假和住宅项目。其目标消费群体,主要为富有个人,相关产品为高尔夫球场、别墅等,项目开发后续的物业管理,同样会给投资者带来丰厚回报(见表3)。

表3 国内旅游地产分类

  ChinaVenture投中集团分析认为,国内休闲游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控,是各路资本纷纷下注旅游地产的主要原因。然而其初始投资额度高、项目培育期长、后续物业管理成本不可忽视,且需要持续流动资金补充,对于计划长期持有而非转售的旅游地产投资者而言,资金和专业运作能力方面的挑战较大。

  主题公园和文化演艺仍处发展初期

  随着国内游客消费观念的升级,个性化、休闲游等渐渐取代观光游成为当今旅游主流趋势。主题公园以其新颖独特的主题概念、独具特色的游乐环境,较强的互动性与参与感,日趋受到游客青睐。我国的主题公园起源于上世纪80年代初,以单一游乐场等娱乐项目为行业雏形,1989年,我国第一个正式主题公园深圳“锦绣中华”的成立,标志着国内主题公园步入发展阶段。

  目前,国内已基本形成以宋城景区、西安大唐芙蓉园为代表的文化类,欢乐谷系列的游乐类,深圳世界之窗、大连圣亚海洋世界等为代表的观光类,无锡三国影视基地、横店影视城为代表的影视类主题公园。但由于我国主题公园行业起步较晚,在市场内尚未形成具有垄断地位或绝对竞争优势的企业。

  受限于上游主题公园概念创新、园区规划、附属设施设计和主题节目策划等发展水平的滞后,目前国内主题公园的创意、设计等工作仍由运营企业自主承担。采用单一门票收入,缺乏专业创意人才,与影视娱乐、餐饮服务、衍生品业务结合紧密度不够,是该行业发展面临的主要瓶颈。

  旅游文化演艺行业通常依托丰富的旅游资源,综合运用歌舞、山水等自然条件,将旅游元素和文化元素有机结合,逐步形成具有一定商业化运作模式的演艺节目。国内旅游文化演艺行业已初步形成为以《宋城千古情》为代表的现代化剧场类节目,以《印象刘三姐》、《印象丽江》为代表的山水实景类,以及以《梦回大唐》为代表的宫廷歌舞类节目等多种产品,目前在国内具备一定影响力,收入较为可观。然而,该行业仍处于初级发展阶段,集中度较低、节目数量少,缺乏文化创意人才,企业盈利差异较大,但其较大的利润空间和较多的市场空白,给资本介入提供了良好契机。

  2010年至今PE对旅游行业关注度骤增

  2012年2月,中国人民银行联合国家发改委、国家旅游局、银监会、证监会、保监会、国家外汇管理局发布的《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》提出:“支持旅游资源丰富、管理体制清晰、符合国家旅游发展战略和发行上市条件的旅游企业上市融资;积极支持已上市旅游企业通过合适的方式进行再融资或者利用资本市场进行并购重组做大做强;加强证券交易所、保荐机构等相关机构对旅游企业进行发行上市的辅导培育等工作”。资本市场的大力支持,也吸引VC/PE机构纷纷投资旅游行业。

  根据ChinaVenture投中集团旗下数据产品CVSource统计显示,2006年至今,国内传统旅游行业共完成31笔私募融资交易,累计获得融资规模达2.52亿美元,平均单笔融资规模813万美元(见图2)。

图2 2006年至今旅游行业企业VC/PE融资趋势图

  从融资案例来看,综合型景区项目以其可开发项目类型多样、投资风险较分散受到PE机构青睐。2011年,IDG资本联合和谐爱奇基金,以6000万美元注资古北水镇,同时引入中青旅作为战略投资者,成为该行业融资规模最大的一笔交易(见表4)。

表4 国内传统旅游企业重大VC/PE融资案例

  与此同时,在线旅游行业也成为资本切入旅游行业的又一热点。2000年至今,国内在线旅游行业共发生22笔VC/PE融资案例,涉及9家企业,累计融资规模达6.07亿美元,平均单笔融资规模为3372万美元。其中,百度3.06亿美元投资去哪儿,成为在线旅游企业融资规模最大的一起(见表5)。

表5 国内在线旅游企业重大VC/PE融资案例

  截至目前,共有16家旅游行业企业登陆资本市场,均在A股上市(见表6)。证监会最新公布的拟上市企业名单中,长白山旅游、北部湾旅游、浙旅控股、众信旅游4家企业排队等候上市,九鼎投资有望退出(见表7)。此前,乌镇旅游因预审未得到有关部门支持而终止上市。

表6 A股已上市旅游行业企业

表7 国内拟上市旅游企业名单

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