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华侨城规避地产欢乐再融资

周末金证券 2012-07-24 14:12:37

当地产融资遇阻,旅游就成了圈钱包装的唯一去路——没错,这是旅游地产模式下的华侨城,眼下正在做的事情。

     当地产融资遇阻,旅游就成了圈钱包装的唯一去路——没错,这是旅游地产模式下的华侨城A,眼下正在做的事情。

  华侨城玩起“资产证券化”

  截至2011年年底,华侨城资产负债率已达71.16%。上一年度,这一数字为69.69%。按照国资委的要求,其控股企业连续两个会计年度平均资产负债率不得超过70%,华侨城显然已越红线。

  由于“涉房”,“求钱若渴”的华侨城欲从二级市场融资显然难行。倒逼之下,公司进行了一番另类“创新”——资产证券化。《金证券》获悉,在近期一次机构交流会上,华侨城高管透露,公司准备将欢乐谷的门票作为收益凭证,在深交所挂牌,已在交易所的专家认证会获得通过。

  据悉,资产证券化发行的程序是,企业向证券公司旗下的资产管理公司提供基础资产,资产管理公司将以这部分资产未来的现金流为偿付来源,面向投资者发行资产支持受益凭证。“资产支持受益凭证”类似有担保的债券,具有确定的预期收益率和期限,并按照约定的时间和方式还本付息,同时在上交所或深交所交易流通。

  通常在资产支持受益凭证发行前,券商资产管理公司会提前拜访机构,推广产品,根据市场情况确定资产支持受益凭证的收益率,并初步确定有购买意向的机构投资者。发行结束后,募集资金用于向原始权益人即建设企业,购买事先约定的基础资产。

  按照华侨城的想法,公司发行的欢乐谷门票产品为5年期,大概20-30亿元的规模,融资成本为5个多点。高管坦言,“国内发过9个资产证券化产品,主要涉及高速公路、污水处理,在园区方面还没有先例。公司希望通过该产品的推出,为未来旗下商业物业、酒店以及其他景区的融资开拓新路径。”

  欢乐谷业绩下滑隐忧

  杭州一研究员告诉《金证券》记者,资产证券化产品能否发行成功,关键取决于两点。“一是基础资产必须保证稳定的现金流,否则评级机构认定是有瑕疵产品,销售会存在很大问题,非但企业不能控制发行成本,证监会亦不能通过;二是证监会的受理审批。”对于此类产品的审批,证监会采取一事一议。不像IPO审批,有一套标准的框架性审批条件和流程。

  无疑,欢乐谷是华侨城的核心产品,也是中国主题公园第一品牌。目前该项目已在深圳、北京、上海、成都、武汉等城市落地,公司还计划向城市型主题公园拓展,即年内在广西、福建两地新建的欢乐谷主题包装更简约,规模相对小,主要客户群定位于车程在1-2小时以内的游客。

  《金证券》获悉,2011年华侨城实现旅游综合业务收入63.33亿元,接待游客2430万人次,欢乐谷主题公园居功至伟。不过,公司财报显示,当年该块业务毛利率下滑5.42%,营收下滑32.96%。

  在交流会现场,上述高管解释,“一般来说,乐园刚开业营业比较好,往后一个阶段之后增长就会趋缓,这个时候需要更新改造或者提高票价,但终归还是会达到饱和。从现在运营的欢乐谷来看,前面3-4年有一个培育期,比如北京欢乐谷2006-2009年一直是200多万人/年,从2009年开始上升势头非常明显,去年是345万人/年。现在成都欢乐谷和上海欢乐谷还是处于培育期阶段,还是在200万人/年左右。”

  按照投资金额来看,欢乐谷每年游客达到150万人次是公司的盈亏平衡点。

  日本“和尚”来念经

  华侨城高管并不否认,“与国际知名主题公园相比,中国的主题公园建设不论在收入结构多元化还是在人均消费水平上,都还有很大差距。”

  据其介绍,日本环球影城一个主题公园,占地50多万平方米,年接待量可达800万人,收入55亿元,门票收入只占50%,重游率可达70%。而同等面积的北京欢乐谷,作为国内一线品牌年接待量也只能达到300多万人次,4个多亿的年收入,门票收入占总比超过80%,重游率仅20%。

  正是觊觎日本环球影城的吸金能力,去年9月,公司与其签署合作谅解备忘录,计划通过日本环球增资上海华侨城、引入日本环球管理团队和相关产品衍生品、商品开发特许权以及场馆赞助,全面提升主题公园运营能力。

  “现在看来,公司牵手日本环球影城,不管有心或是无意,也是为资产证券化发行‘打埋伏’。”上述杭州研究员对《金证券》分析。

  在现场,华侨城高管透露,“环球影城项目还在进行当中,每周还都在开会,现在有两个问题:价格和愿意拿多少钱出来。”

  价格的问题双方还在讨价还价中,如果环球影城愿意多出点钱的话,它就会多上心点。”他也强调,“华侨城要的不是对方的钱,而是更多希望得到对方的管理。由于8月份是一个项目进展的时间节点,所以近期公司可能会在该项目上有所突破。” (文/江芬芬)

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