五星酒店的重庆角逐

重庆时报 2012-08-29 18:12:33

预计到2015年,重庆五星级标准旅游酒店将达到128家。为什么酒店巨鳄会盯准重庆?市场是否支撑?

     

重庆喜来登酒店

  金融危机冲击着酒店行业的盈利。与此同时,在重庆,五星级酒店的建造“如火如荼”,甚至区县小城,都已经有了他们的身影。预计到2015年,全市五星级标准旅游酒店将达到128家。为什么世界酒店巨鳄会纷纷盯准重庆?那么多五星级酒店,市场是否支撑?

  遍地开花的五星级酒店

  先看一组数据。

  中国旅游饭店业协会最新公布的五星级酒店名录显示,城市中五星级酒店数量排行依次为:北京62家、上海53家、广州23家……重庆19家。重庆排名第九。

  国家旅游局2012年第二季度的数据统计显示,五星级酒店平均房价709.84元,平均出租率60.92%,同比下降了2.93%。重庆的五星级酒店入住率是62.59%,相邻的城市:成都五星级酒店入住率为70.24%,贵阳五星级酒店入住率为66.97%,昆明五星级酒店入住率为70.28%。同周边城市比起来,重庆的入住率并不乐观。

  这些数据,并没有阻挡如同重庆8月天气一般火热的五星级酒店建设。规模巨大的国际酒店巨鳄扎堆重庆。甚至,几乎各个区县,都有他们的影子。

  8月28日,美国温德姆酒店集团与重庆晋愉控股集团与举行签约仪式,“重庆温德姆至尊豪庭大酒店”。8月23日,江北区海尔路港城工业园举行了白金五星级酒店“谦湖·两江国际”酒店奠基仪式。8月19日,地处北城天街的重庆富力凯悦酒店开业。

  今年底,沙坪坝区号称“中国第一家城心国际五星级温泉酒店”融汇丽笙酒店将开业。在规划中,沙区拟在西部新城新建4家五星级酒店,并在东部旧城改造和城中村改造片区布局6家。

  9月28日,重庆凯宾斯基酒店将试营业,11月底将正式开业。万州区屿江国际酒店正在修建中,预计今年10月建成。梁平县戴斯大酒店预计在年底开业。长寿3家五星级酒店正在紧锣密鼓地筹建中。
  ……

  全市38个区县中,有30多个区县将建五星级酒店。可谓遍地开花。

  重庆市政府网站发布的数据显示:截至去年底,重庆已建成五星级标准旅游酒店共56家。其中已挂牌19家,已建成营业未评星五星级标准旅游酒店26家,主体已完工11家;在建五星级标准旅游酒店72家,拟建五星级标准旅游酒店39家。到2015年,全市五星级标准旅游酒店预计将达到128家。

  市场容量怎么测算?

  2011年8月26日,世界酒店联盟大会在重庆召开。会上显示,2010年中国旅游业总收入为1.57万亿元人民币,同比增长21%。在全球经济危机导致的世界经济低迷仍在持续的大背景下,中国市场成为多家国际酒店眼中的香饽饽。但沿海的酒店投资热潮涌过,行业趋于饱和,更多投资者的眼光,放在了西部。



  重庆,则成为最为耀眼的战场。

  用重庆凯宾斯基总经理雷蒙杰·布莱格说,这是“重庆酒店投资最好的时代。”雷蒙杰·布莱格,新西兰人,重庆凯宾斯基酒店总经理,从事酒店管理已经29年。去年10月,他来到重庆。

  “重庆是一个美丽的城市,是商业发展最好的时期,凯宾斯基的进驻是最好的时候。”在凯宾斯基进驻前,对市场容量,有非常严格的测算。

  “选择一个你的竞争对手,根据你的业绩运用基准测试程序,可以算出你自然的和真实的市场份额,集中推动客房平均收益,得到你的入住率,平均房价由每晚每间房的收益可以算出。计算市场容量的话,可以看你竞争对手全部房间每晚所取得的收益,客房价格决定容量,但实际上,容量并不是基准,是你的能力来取得高于你自然的市场份额。在具体的操作上,商业伙伴和地理位置对于酒店的营业都是十分重要的。接下来就是整个市场的潜在需求量以及是否为迎接五星级奢侈酒店做好了准备。其次是酒店的室内装饰和酒店的模式、特色、修建酒店的费用、潜在的投资回报率以及在资产价值中的潜在增长率。”

  凯宾斯基在中国已经营业的酒店有12个,重庆凯宾斯基是其全球第75家酒店。雷蒙杰·布莱格认为这个数字很吉利,“按照100家来看,第75家刚好处在3/4的位置。”

  为什么会选择重庆?

  用雷蒙杰·布莱格的话来说,重庆吸引着全世界的目光。“作为中国西部地区发展最引人注目的城市,重庆有自身的文化底蕴,有旅游景点,开放又包容,符合国际大都市的定义;重庆也非常方便招到人才,这是非常大的优势,沿海地区50%的人才非当地;最重要的,”他停顿了一下,着重强调,“重庆各个区域的规划很好,有各种各样的活动开展。”

  德国慕尼黑展览公司总裁门图特先生用了这样的比喻:“如果在一个城市开一次国际会议,就好比有一架飞机在城市上空撒钱。”

  来自中国会展经济研究会统计工作委员会最新发布的统计显示,过去一年,重庆市以实际办展面积382.8万平方米,实际办展数量475场的综合成绩,排名全国第四。

  市会展协会相关负责人表示,预计到今年底,会展业实现直接收入25亿元,带动相关行业收入200亿元以上。到2020年,会展业将实现直接收入100亿元,拉动相关产业增加收入800亿元以上。在由展会经济拉动的相关产业中,五星级酒店无疑是最为受益的。参加会展的各政府要员,商业巨子都为五星级酒店的入住率和财务报表添上了斑斓的一笔。

  “世界500强企业纷纷进驻重庆,这部分商务人士很大程度上促进了对五星级酒店需求量的增长;另外,一旦一个新的市场参与者在一年内确立了其的地位,那么重庆的其他酒店也不得不为了保持他们的业务层而进行再投资。”雷蒙杰·布莱格称。

  温德姆酒店集团大中华区业务发展副总裁杨惠玲也非常看好重庆,“重庆在整个大西部,包括西南、西北都是一个引领潮流的位置,它的经济一直在朝上走,这几年来酒店行业总的需求量很大。”



  温德姆集团旗下在全球有超过7000家酒店,在中国上海、杭州、成都、武汉、长沙等主要城市开张运营了42家酒店,总房间数达到13500间。8月28日签约的重庆温德姆至尊豪庭大酒店,落户大渡口区,将按照白金五星级打造。"

  需要这么多五星级酒店吗?

  五星级酒店快速增长的,不仅仅是重庆。中国旅游饭店业协会数据显示,从2010年至今全国星级酒店数量整体年均增长率为6%,五星级酒店数量的年均增长率达到了15%以上。预计到2015年,全国的五星级酒店数量将突破千家。

  市场对酒店的淘汰,也并不留有情面。在2012年度全国星级酒店统计公报中,在12852星级酒店中,有572家停业。2012年5月14日,国家旅游局公布的全国旅游星级饭店评定委员会公告,京津地区6家五星级饭店被取消星级,上海地区3家五星级饭店限期整改。

  华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱认为这是产能过剩,“相比欧美发达市场,北京、上海、广州等一线城市的高星酒店在出租率、平均房价方面已显现颓势。中国星级酒店表现为行业性产能过剩,主要因为过分扩张和同质化竞争。”

  雷蒙杰·布莱格认为这是正常的发展过程。“中国的五星级酒店并未产能过剩。市场是发展的,早些年建造的五星级酒店如果不加以维护和升级,必然会出现设备老化,硬件条件不达标等问题,最终形成空置,被市场淘汰是必然的,但这只是正常的市场淘汰,不代表五星级酒店产业过剩。和中国其他城市相比,重庆的酒店行业还没有饱和,正经历着一次自然的增长。”

  即便是到2015年,重庆修建128家五星级酒店,杨惠玲也不认为这个数量过高。“到时候会形成品牌的相互竞争,但市场的需求也在发展,作为行业来讲,我们比起美国等发达国家还有四十年的空间。在未来的五年中会有一个停顿,一个缓冲,我们不怕产能过剩,酒店也不怕扎堆经营。”

  落户重庆的五星级酒店,怎样拼市场?

  雷蒙杰.布莱格非常重视餐饮,“60%到65%的生意,是由餐厅带出来的。”杨惠玲则强调本地文化。“文化需要我们做什么,这个市场需要什么,我们就做什么。根据不同城市不同市场的需求服务,比如成都就可以增加棋牌室、茶楼。”五星级酒店60%的入住率,杨惠玲并不担心。“入住率仅仅只是一个评判标准之一,我们一般是看GOP,就是酒店行业总的毛利润。在30%以上就不会亏,我们一般的店就能达到50%。”



  区县市场为何火爆?

  如果说主城区有商务和会议支撑,那么在区县,五星级酒店的入住率远远达不到主城水平,投资兴建为何依然火爆?

  一位不愿透露姓名的业内人士称,在区县投资五星级酒店,投资者很少单纯考虑酒店所带来的回报。“无论大小,地方政府都希望拥有五星级酒店,这既可以拉动当地招商引资,也可以满足豪华消费需求,给外界一股当地经济势头良好的迹象。”

  “豪华酒店就像一张面子,投资五星级酒店,更多的是当作商业地产来经营。除了旅游景区酒店之外,其他很多五星级酒店的建造通常是作为商场、公寓、写字楼、住宅的商业配套。对于商场写字楼来说,它可以增加其招商的吸引力;对写字楼来说,它可以提升项目的商业物业价值,抬高销售价格。”

  “国际品牌酒店在华扩张也是近几年五星级酒店发展势头迅猛的主要原因,一般来讲,这些国际品牌只负责管理,热衷建设并承担成本的是地方开发商。主要目的还是"拿地",五星级酒店作为投资环境的组成部分,很多地方政府对酒店投资商会在土地、税费、融资等多方面大力支持,酒店不过是地产项目的附加项目,从某些地产商的角度,只是需要建起来,至于盈利与否在其次,因为成本,开发商可能已经从包括住宅、商场等混合项目中收回来了。”

  “五星级酒店还是地产商融资的最主要渠道”。一位证券分析人士透露,酒店可以为地产商提供大量的现金流,也可以为地产公司增加市值。在他看来,这些间接效益,是五星级酒店投资火爆的主要原因。

  区县五星级酒店的隐忧

  重庆市旅游业内人士最担心的,是区县五星级酒店的管理水平。“现在各地都在大力修建五星级酒店,到底需要吗?从长远的发展来看是需要的,但是从当下来讲,则没有必要,一个地方没有商务和旅游支撑,开一次大会,酒店吃紧,需要一个五星级酒店,但是这个会可能一年只开一次,那么其他的时间,入住率用什么来保证?更何况,五星标准并不只是硬件,软件的管理也很重要,很多地方建好了,管理又跟不上,入住率低,管理水平低,避免不了亏损。”

  “跟区域经济发展要同步,五星级酒店最好是先规划,根据经济发展的趋势逐步实施,不能把未来需求当成现在需求。”

  “如果你指的是重庆主城区以外的地区,那么它必须是那种要么注重奢侈或者奖励机制的,或者注重会议的规模较小的酒店,属于精品的度假胜地。他们对于驴友,小团队,公司的会议以及周末和假日旅游都有很强的吸引力、最重要的是那里有足够的节目来满足在那入住3~4晚的游客,而只住两晚的话是没有多少回报的。”雷蒙杰·布莱格称。(文/骆小燕)

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