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不以“稀”为贵 成都高端酒店放量增长

成都报道 2012-12-20 11:49:31

酒店+地产的新兴模式,能否成为助推成都商业地产发展的另一股生力军?

  酒店+地产的模式,让希尔顿快速完成了在成都的布局。业内人士指出,酒店在商业地产里是“锦上添花”,而非雪中送炭。由开发商修建物业,酒店方进行管理输出的模式,大量的成本都转嫁给了开发商。

  成都商业地产风起云涌之后,必然遭遇惨烈的竞争。未雨绸缪、创新模式,成为摆在商业地产开发商们面前的共同课题。6家成都酒店地产在握的希尔顿,只是知名酒店快速进军成都商业地产市场的缩影。酒店+地产的新兴模式,能否成为助推成都商业地产发展的另一股生力军?业内专家、实战派专业人士对此有何高见?

  成都高端酒店“补量”

  Q:如何看待近两年众多国际酒店品牌进入成都市场?对希尔顿连续在成都分布6家酒店持怎样的观点?

  孙洪波:全球酒店抢驻成都,首先说明成都有市场、有吸引力。另外也说明的成都酒店市场环境在不断升级、发展,与国际化接轨,实现了国际知名度和影响力大幅提升。

  连续签约多家酒店,应该是希尔顿公司的市场发展战略,认为成都具备扩张条件,对成都市场有信心。也与企业对希尔顿招商合作的模式有直接关系,合作模式有利于希尔顿在中国的发展布局和市场收益。

  彭致远:成都是西部的“带头兵”,这种发展格局让成都的竞争力更强,从中国的城市走向国际城市过程中,高端商务需求对酒店的发展建设提供了很大的发展空间,这应该也是希尔顿酒店所看重的。

  但希尔顿酒店这么大的量进入成都市场,一方面可能对成都的市场容量过于乐观,另一方面,可能是一个竞争策略,先抢占市场份额,这样对后来者自然就会形成一种竞争压力。

  廖建华:经过多年的发展,成都已是中国副省级城市中经济实力、创新实力、投资环境等排名前列的城市,结合成都外向型的文化属性,吸引众多国际一线酒店品牌的进驻不足为奇。希尔顿开辟多家店和该品牌的发展战略关系密切,这也说明希尔顿看好未来成都市场。

  李曦明:近两年进入成都的酒店很多,大家觉得是不是过热了、过多了。其实恰恰相反,是因为成都以前太缺乏高端酒店。随着成都逐渐国际化,高端酒店需求就自然会激增,前几年五星级酒店一房难求。现在大量的高端酒店进驻,是属于正常的一个发展,弥补前几年高端酒店市场的缺失。

  国际级酒店集团会合理地组合和布局品牌,每个级别的品牌对于它们而言,都是与对手竞争,也是它们提高品牌影响力、占领市场份额的战略需要。

  徐毅:缺少五星级酒店,给国际高端酒店进成都发展带来了机遇。协信与希尔顿之间一直都是合作伙伴的关系,协信在重庆的项目就引入了希尔顿酒店,这样的合作关系也延续到了成都。

  虽然希尔顿在成都签约了6个项目,但这个“金字招牌”旗下有十大不同的产品线,每个酒店的定位也有差异。成都引入的这6个希尔顿酒店几乎没有重复,分层定位十分明确。

  权衡利弊 勿急功近利

  Q:引入国际知名酒店有何利弊?除了提升商业地产的价值、品质等因素外,是否能更好地促进项目其它产品的销售?

  王淞跃:就目前成都一些房地产项目中引入星级酒店的情况而言,大多数还是为提高项目知名度、提升项目附加值和档次。当然,也在一定程度上解决了项目物业形态多样化问题,尤其在综合体项目中,确实需要多种业态共存和相互促进。

  如果有一定规模的综合体引入类似希尔顿这样的国际知名酒店是利大于弊的,只是前期需要付出相当高的代价,合作条件相当苛刻。

  徐毅:引入国际知名酒店将为物业增值起到积极作用,这是客观存在的事实。“引入知名酒店就是一个噱头,为了让项目的其它产品卖得更好”这样的观点有些片面。比如协信中心,住宅产品早在与希尔顿酒店签约之前就已经售罄,写字楼也销售过半,商铺也在按序推出,每个产品销售都很不错,没有必要利用希尔顿酒店单纯做噱头。

  彭致远:希尔顿酒店进驻,首先对于酒店所在商业物业有价值拉升作用,对项目的销售肯定也是有帮助的。对投资者而言,在同样的价值下,有酒店的支撑和没酒店的支撑是不一样的,投资回报也有保证。如果这种过热导致一段时间内形成了供大于求的状况,将会遇到一些问题,应该慎重。

  孙洪波:国际酒店行业与商务会展、文化旅游行业发展息息相关,高档酒店是这类行业的必须配套,对所在项目只能起到间接推动的效果。

  李曦明:一线酒店品牌进驻,对项目的形象、档次、销售拉动和招商等环节的推动作用很明显。它赋予项目的,不仅是一个酒店品牌,更多的是酒店给区域和项目带来了高档次、高消费水平的人群,这部分人所接触和涉及的圈层,会带来更大、更多的消费群体。

  当然,也不排除开发商引进高端酒店的目的,就是为了让项目销售得更好,而投资者往往对有巨大影响力的高端品牌有天然的依赖性。但总的来说,成都的酒店市场还是很有发展前景。只是投资者要擦亮眼睛,不光要看引进的酒店,更要看重整个商业物业未来的发展。

  开发商“付出太多”

  Q:商业地产同质化竞争激烈,酒店+地产的希尔顿模式能否较好地推动商业地产市场发展?是否能提供有益的借鉴?

  李曦明:酒店在商业地产里是“锦上添花”,而非雪中送炭。商业的本质和核心问题得不到解决,酒店就只是一个噱头。商业需要点线面结合、功能业态、产品、动线等充分互动,再加上招商运营才能成功,而非某一个业态和功能就能拯救商业。

  值得注意的是,目前大多数进入成都的国际知名酒店都是采取与开发商合作,由开发商修建物业、酒店方进行管理输出的模式。这样的模式不存在好与不好,但大量的成本转嫁给了开发商,酒店管理方付出的成本很少。

  孙洪波:酒店行业与商业地产非直接关联,只是同时受到消费市场的影响而已。所以酒店行业的发展不会直接带动或者影响商业地产发展,酒店+地产的希尔顿模式能否对商业地产提供较大的推动作用有待观察。

  廖建华:酒店行业对当前商业地产的核心意义,更多的在于加分,商业地产的成功其实更多的是取决于城市经济发展水平是否能够支撑。

  彭致远:从战术上来说有一定的利好,但如果太多就会削弱它的市场竞争力,在北京、上海等地已经出现了这样的问题。任何一个事物要掌握好度,才能对区域的商务价值、档次、格调有一个好的拉升作用。

  徐毅:一个成功的、具有影响力的酒店品牌,只能提升一个区域、一个项目的价值和品质。商业地产市场的发展是一个点、线、面三者结合相互支撑的过程,酒店+地产的希尔顿模式有其自身的积极意义,不过很难从根本上左右商业地产市场的发展方向和态势。

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