海南楼市春节崩溃 酒店客房价也将大降?
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海南楼市春节崩溃 酒店客房价也将大降?

来源:迈点网 2013-01-08 12:11:45

酒店受房产泡沫破灭的影响相对有限,保证淡季的高入住率才是经营管理者的当务之急。

  2010年国际旅游岛利好急剧催生的海南房地产泡沫,在两年之后出现6.4折价格“跳水”渐渐进入破灭期;而近日海南省物价局推出2013年春节“标间最高5000元”、“标间降幅10%以上”的“限价令”,连年“高烧难退”的酒店客房价似乎也将成为过去式?

  潜在新房供应量需消化10年

  根据官方统计数据,2011年海南一年去化量是880万平方米。以此计算,目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。

  在国内多个城市出现房价回调的岁末年初,海南楼市却出现价格血拼,市场变化显然更快于购房者的思维调整。从三亚到海口,尤其是澄迈、陵水、文昌等市县,开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷,在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。

  目前,价格战已成为撬动海南楼市最有力的手段。尤其是海南二线城市,价格战层出不穷。在海口市某项目的户外广告牌上,澄迈县某楼盘就高调地亮出了2980元/平方米的惊爆价。儋州市的一家楼盘最近也推出了“2880元/平方米”的特价房。

  一位房企海南负责人直言:“我们在三亚的一个项目基本是成本价,但与往年相比仍销售缓慢,如果继续下调价格则会陷入亏损。”

  海南今春推“最严限价令”

  一面是卖不出去的商品房,一面是层层打压的客房价,海南酒店的命运和房产一样,正在进入“隆冬期”。由于海南物价部门对于今年春节旅游价格进行严格监管,酒店客房价格同比去年将下降10%左右。

  据悉,海南省日前召开2013年元旦春节期间旅游市场价格监管工作会议,决定对2013年春节期间全省各类旅游饭店标准间客房价格实行政府指导价管理,价格水平总体上比2012年春节期间下浮10%以上,原则上旅游饭店标准间客房最高限价为5000元/间·天。而以往规定春节期间客房涨幅不得超过10%。因此,这也被认为是“最严限价令”。

  记者在几大旅游网站最新更新中看到,今年春节大部分国内游线路报价平均上涨10%左右,但唯独三亚自由行产品报价同比便宜一成。如携程网的三亚2至9日自由行,春节从武汉出发,入住五星酒店加上往返机票,每人最低起价约4600元。如2月7日错峰出行,最低起价仅约2500元。

  事实上,海南高端酒店虽多,但标间数量很少,而旅游胜地三亚的标间更是稀缺。“限价令”能否抵住连年上涨的“天价房”?

  三亚标间仅占实际客房数一成

  一纸“限价令”能阻挡春节酒店客房“身价”翻倍涨?“‘限价令’作用十分有限,近六成客房价格不受影响。”三亚市一家五星级酒店销售部经理江帅说,“限价令”只针对普通标间,海景房、园景房、豪华单人间等高端客房产品不在限价范围内,普通标间仅占酒店客房的四成左右。

  记者从三亚市旅游协会证实,三亚拥有近4万间星级酒店客房,普通标间5000间左右,受“限价令”影响的客房仅占12%左右。“高端酒店是高房价的‘领头羊’,然而越高端的酒店,普通标间的数量越少,受到限价制约的程度越轻。”协会秘书长谢祥项说。

  经过连续几年的上涨,目前亚龙湾万元以上、大东海近8000元、准四星级酒店近2000元的客房价格已成为行业普遍认定的春节客房价格。

  另外,酒店为了提高入住率,也乐于将标间提前以团队价出售。三亚一家五星级酒店公关部人士透露说:“限价令政策出台后,全市一些五星级高档酒店就是按5000元的限价将七成普通标间卖给旅行社,春节期间,旅行社至少加价10%出售,因此,限价令很难落到实处。”

  供需才是考验房价的唯一标准

  有业内人士表示:炒房产业链推高房价,供需失衡考验限价令。据悉,三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地,每年春节期间,都有近50万游客涌入。而截止目前官方统计,三亚仅有不到4万间星级酒店客房。大部分从各个渠道以“机票+酒店”形式流入海南避寒的游客,将出现12人抢1间房的“盛况”。

  同时,海南的高星酒店还在不断扩张。2012年9月29日,三亚福朋喜来登酒店正式开业迎宾,这已是喜达屋旗下在海南开业的第9家酒店;同年11月16日,海航酒店集团总裁宋翔也表示,明年起唐拉雅秀酒店集团将在海南分别有三家酒店面世;海南神州半岛的开发商中信泰富则在新闻发布会透露,未来整岛将有10家星级酒店相继入驻。

  中国旅游饭店业协会公布最新的五星级饭店名录显示:截止2012年5月10日,海南省的五星级酒店共有22家,三亚市13家,海口市6家,琼海2家,万宁1家。

  随后的《2011海南旅游饭店业发展报告》则透露,至2016年,海南将新增68家五星级标准的酒店。此数据一出,关于海南酒店热建“高烧”不退的话题再次引发社会各界争论。

  淡季下的高星酒店门庭冷落

  海南的旅游旺季酒店供需严重失衡,淡季却又是另一番景象。每年5月-9月,海南就进入传统旅游淡季,但2012年的淡季来得更早、更猛,三亚亚龙湾一星级酒店甚至出现了“零”入住。尽管是热门出游地,去年夏天海南三亚的酒店出租率却创下历史最低,据当地一家机构数据显示,酒店“上座率”只达20%左右,一些高星级酒店更是门庭冷落。

  海南一家大型旅行社负责人表示,“2012年感觉来的人少了,也冷清了不少。”旅行社提供的一份6月酒店房间报价显示:瑞吉酒店1500元左右/间/晚,旺季时报价为2000元/间/晚;另一家五星级酒店1800元/间/晚,旺季为2500元/间/晚,但入住率依然不高。

  “这个月我们在三亚的订单下降了10%左右,今年情况下滑比较严重。”爱日租的市场总监雷振告诉记者,越来越多星级酒店加入三亚旅游市场,加剧了同业竞争,淡季房源出现严重的供大于求,是导致酒店入住率低的主要原因。记者从国内一家主营酒店销售的大型OTA平台咨询了解到,预订7月中下旬入驻三亚的4~5星级酒店,最低能拿到2折的折扣,也就是说只要花300元就能住到一个4星级的房间。

  对此,三亚业界人士分析,在海口、三亚两大国际机场旅客增长的情况下,酒店入住率却大幅下滑,主要是因为三亚近年来房地产快速发展,一些房地产商进入旅馆业分食市场;另外,酒店本身也呈爆发式增长,接待能力也相对增加,在淡季就压力凸显。

  提升软实力打好“人才保卫战”

  春节过后,海口人才市场就开始繁忙起来。记者曾走访近十家酒店人力主管了解到,参会酒店招聘岗位90%以上为基层岗位,人力主管纷纷表示:基层员工跳槽“像流水”,“跳板职位”招工难。

  “我们旅游学院最近每年毕业四五百名学生,都是毕业前半年就被相关旅游企业预订了。”海口经济学院党委副书记刘江栋向记者介绍,不仅是酒店管理专业的毕业生,就是旅游管理专业的学生很多都流入了海南的高星级酒店。一到旅游旺季,海南酒店就会出现人才缺口,集体招聘吸引求职者的现象也非常普遍。

  “海南酒店业发展应吸取马来西亚酒店业的教训,应重视人才战略。”马来西亚高等教育部旅游与酒店教育国家中心主席黄光耀提出,与仅有良好的硬件设施相比,重视人才培训、提升服务质量将给酒店业带来成倍的利润。

  除了软实力不足,海南酒店的“个性”也比较低。澳大利亚皇家建筑师协会会员马克.恩格认为,海南酒店建筑缺乏当地文化的注入,建议酒店融入更多的本土元素。海南旅游研究所所长杨哲昆则指出,在机遇面前,海南酒店的开发应变成糅合生态、文化、产品创新的综合开发,产生多样化的新型住宿形式并不断激发新的高档市场的形成。

  2013年,提高入住率营销是关键

  在供大于求、竞争激励的市场态势下,酒店入住率遭遇到有史以来最大的一个坎。价格竞争属于红海战略,没有出路就属于自杀性行为。记者采访到多位酒店的“鸟叔”级人物,看看他们是如何提高酒店入住率的。

  迈点网特约评论家方世宏认为,销售工作需要严抓“朋友哲学”。“团队销售管理的核心是‘TEAMWORK’,与销售成员交朋友,与客人交朋友。要用一种朋友哲学,把销售工作做好。”浙江米兰洲际酒店总经理林钢则建议酒店把客房总数分割成几个区域,分别针对散客、团体、会议等市场,然后分头努力。

  迈点网特约评论家黄建祥表示,让客人感觉自己支付得起,并且觉得支付后所得到的服务非常值得,这是收益管理实施的后盾之一;后盾之二,则是品牌。迈点网行业分析师杨益华提议要建立公共信息台,防止“客户”流失。“建立公共信息台很重要,很多企业在这一块不健全,老板又不重视,最终导致企业客户资料空白,成员更换频繁,继任者经营难度加大。”

  天伦国际酒店集团董事长、总裁吴晓燕认为,顾客的认同和共鸣是酒店产品销售的关键,彼此的认可与承诺,对于酒店来说是“量身定做”,对于客户来说是“物有所值”。提高入住率的根本不在于“销售”,在于改变并且永久抓住“客户”的心。

  随着直接和间接预订渠道的数量激增,收益管理经理正花费更少的时间来创造收益,而是把更多的时间投入到对渠道的管理上。携程高级副总裁汤澜表示,通过点评管理和数据总结,会更进一步帮助酒店实现优质的收益管理。客人的合理意见对他们改进服务、提升品质非常有效。

  除了传统的OTA平台,微博、微信的大热也为酒店营销提供了另一种新途径。洲际酒店集团与淘宝网共同宣布签署在线酒店旗舰店进驻协议,开创了旅游电子商务消费新时代和行业先河;君澜酒店集团较早时候就已着手将微博,微订房,APP等各种现代社交工具作为营销工作的重要组成部分;布丁酒店连锁微信客户端订房功能上线,微博全年策划性推广也有序实施,“明年再扩张100家酒店”的信心也很足。

  总结:客房价命运在酒店人手里

  据悉,三亚乃至海南早已形成春节炒房、囤房的产业链,房产商的特价房更多是对外推广的一种效果展示,并不代表实际的消费需求。商品房卖的是七十年产权,酒店房住的是春宵一梦,完全拿来对比并不可靠。因此,节假日海南酒店并不太需要担心客房价被打压,受房产泡沫破灭的影响也相对有限,保证淡季的高入住率才是经营管理者的当务之急!(文/郭德荣)

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