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三四线城市泡沫冲击旅游地产

华夏时报 2013-01-17 15:44:35

国内旅游地产最显著的特点是“主角与配角的关系混乱”,物业应自持与销售比例接近1比1。

  “我在惠州和海南的房子,这几年的投资回报都不理想,估计房价很难再涨上去。”在广东和海南有5年房地产投资经验的高先生向《华夏时报》记者表示。

  在各路资金的炒作下,部分三四线城市面临供应过剩、楼价虚高等风险,而主打投资客户市场的旅游地产则首当其冲。然而,包括雅居乐在内的房企并未因此停止扩张的脚步,旅游地产的投资危机仍在蔓延。

  高库存之忧

  “如今,我在海南文昌、陵水投资的房子可能卖一套亏一套。”高先生告诉记者。

  实际上,类似的投资被套牢现象也在其他旅游地产项目集中的城市上演。

  记者从世联地产、中原地产广东惠州分公司了解到,惠州也经历着与海南同样的投资震荡期,当地旅游地产项目扎堆,但不少投资者因回报低于预期、“有价无市”等原因选择撤离,部分投资者则被套牢。

  “投资者的心态已发生改变,投资回报期限逐步延长,短线炒楼的投机者少了很多。”碧桂园惠州项目销售部人士表示。

  业内人士分析,一旦投资需求回落,不断增加的库存如何消化,将成为一大难题。

  “在旅游地产投资旺季,投资扎堆留下的高库存并不会造成很大的威胁,然而,在投资回报低迷的现况下,这些高量库存将会打击投资者的信心,有可能压垮当地楼市。”金融街惠州项目一位高层人士告诉本报记者。

  上述金融街惠州项目高层人士担心,由于市场消化能力增长缓慢等因素,该公司在惠州总投资200亿元的旅游地产项目可能需要漫长的投资回报期。

  复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民认为,国内旅游地产最显著的特点是“主角与配角的关系混乱”。理论上旅游地产70%物业应自持,最多30%用于销售,但是在国内,比例却接近1比1,甚至有开发商主打概念型的旅游地产。不少城市已经出现项目建成却乏人问津的窘况。

  海南是旅游地产投资环境恶化的典型。扎堆投资海南的开发商曾享受了该省成为国际旅游岛的政策红利,旅游地产投资一度呈井喷态势,但过度投资以及市场消化力不足等弊病正在显现,高库存成为楼市的一道“伤疤”。

  来自海南当地机构、未经官方证实的统计数据,截至2012年11月,库存量最少的三亚为11万平方米,按去年的销售速度需要2年时间消化。库存量最大的陵水为188万平方米,需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月,文昌需要46个月,琼海需要61个月。

  “我们预测,海南的房价将难以重演过往亮丽的‘涨价史’,开发商接下来应该是背水一战。”中信地产海南公司销售部人士告诉记者。

  房企大肆圈地留隐患

  尽管旅游地产的投资风险正在逐步显现,但并未阻挡住开发商急行的步伐。

  在旅游地产板块一直保持激进作风的雅居乐,近日在云南腾冲、广东惠州耗资7.8亿拿下面积超百万的地块。该公司称,将在云南西双版纳、瑞丽及腾冲地区打造大型综合旅游度假项目,项目占地面积约64000亩,计划总投资超过400亿元。

  雅居乐借旅游地产大规模圈地并非个案。目前房地产百强企业已有三分之二涉足旅游地产领域,这些房企所拿项目动辄几千亩、上万亩,遍布海南、惠州、长三角、环渤海地区以及云南、贵州等地。

  数据显示,仅在海南,目前海航置业、富力、鲁能、中信、雅居乐、绿城、恒大7家房企的土地储备高达33万亩、220平方公里,面积几乎相当于一个海口市。

  在全国超过万亿的旅游地产投资中,海南旅游地产投资规模最大,为4493亿元,旅游地产项目达到915个。然而,旅游地产项目优势难以为继的危机,正逐步逼近那些曾经获利丰厚的开发商。

  雅居乐海南项目是旅游地产发展的一个缩影。根据该公司年报显示,从2009至2011年,海南清水湾的销售额分别为20.48亿元、47.81亿元和111.31亿元,占该公司销售额的比例从15.7%、23.7%,上升至49.5%。也就是说,2011年清水湾项目为该公司贡献了近一半的销售额。

  但该项目2012年的销售金额开始出现波动。由于海南清水湾项目占据雅居乐业绩比例过高,可以预见,一旦该项目销售受阻,将给雅居乐的业绩带来极大风险。

  雅居乐清水湾项目人士向记者表示,该项目一直以毛利率高、销售规模大为优势。“随着海南投资行情的改变,要扩大这些优势并不容易,售价难以再提高,毛利率下降的压力逐步加大。”

  实际上,动辄投入数百亿的旅游地产项目,除个别楼盘销售业绩较为出色外,大部分承受着开发思路不明确、销售业绩不温不火及资金回笼周期缓慢之痛,风险不可小觑。(刘力图)

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