韩国酒店业繁荣背后隐藏着产能过剩的威胁

华尔街日报 2013-12-23 12:42:58

韩国入境游的繁荣使酒店业迎来井喷式发展。但是,过度依赖国外游客让韩国酒店业易受到产能过剩的影响。

  到韩国旅游的外国游客数量创近年来的新高,引发了房地产开发商所称的有史以来该国酒店业最大规模的繁荣。不过,一些业内人士说,过度依赖于中国和日本的游客让韩国未来容易受到产能过剩的影响。

  因为得到韩国流行文化在海外受欢迎的助力,韩国作为旅游目的地的国际声誉在过去的几年间大幅蹿升。

  根据韩国旅游发展局(Korean Tourism Organization)的数据,去年到韩国这一亚洲第四大经济体旅游的外国游客的数量首次突破1,100万人次,这也是连续第四年保持双位数百分比增长。相比之下,总部位于东京的旅游业咨询机构日本旅游推广公司(Japan Tourism Marketing Co.)的数据显示,国土面积大约为韩国四倍 气候差不多的邻国日本去年接待的外国游客数量为836万人次。

  地产业分析师说,去年首尔的酒店入住率达到约90%的峰值,使得想要廉价住宿的游客到首尔之外100英里(约合160公里)的地方去找酒店。

  这一井喷式增长主要是受到了中国游客的推动。根据韩国旅游发展局的数据,去年进入韩国的游客中,超过四分之一是中国人,高于五年前的16.5%。今年,中国超过日本首次成为韩国的最大外国游客来源国。

  因为对增长抱有乐观预期,在未来的三年间,首尔计划新增1.5万间客房。根据首尔的官方记录,截至今年10月,首尔已经有3万间客房。

  美国商业地产咨询机构Cushman & Wakefield的董事总经理Richard Hwang说,在接下来的七到八年中,酒店业将迎来该国历史上最快的增长。

  但英国房地产服务公司Savills的董事JoAnn Hong警告说,如果所有的施工计划都付诸实施,未来五年,供应将超过预期需求。

  Hong说,韩国旅游业太依赖中国和日本,根据国家旅游机构的数据,去年这两个国家总计为韩国提供了约60%的旅客流量。

  Hong说,到首尔旅游的国内游客绝大部分都与家人或朋友住在一起,这就使得酒店业更加依赖外国客人。

  下列数据清楚地表明了相关风险:全球最大的商业地产服务机构世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)的数据显示,因为韩圆汇率上升,首尔和东京之间的政治紧张局势升温,今年前八个月首尔的酒店入住率比去年同期下降了7.4%。

  据世邦魏理仕的调查显示,以当地货币计算,今年前八个月,韩国每间可出租客房收入的同比降幅比亚太地区的任何一个国家都要大。每间可出租客房收入是衡量需求的一个行业标准。

  与此同时,亚太地区的旅游业出现增长。据联合国世界旅游组织(United Nations World Tourism Organization)的数据,今年前六个月,亚太地区游客量较上年同期增长7.1%。

  据Cushman & Wakefield酒店业分析师 高级经理Soo Jin说,继续吸引中国游客对韩国的旅游业至关重要。

  Jin说,韩国应该考虑加大宣传力度,给予中国游客免签待遇,以便在面临来自香港和新加坡等国家和地区的激烈竞争之际增强自己的吸引力。近年来,韩国一直在扩大中国游客多次往返签证数量。

  在北京最近实施了多项措施整顿出境游后,预计吸引中国内地游客的竞赛将升温。政府一直在严厉打击低价团队游。旅行社亏本提供低价团队游,然后带游客在境外游时购物,从购物中心拿佣金,借此弥补团费低带来的损失。

  据香港和新加坡的旅游部门说,香港去年接待了近2,380万留宿游客以及2,480万一日游游客,其中大部分来自中国内地;新加坡接待了总计1,440万外国游客。

  即使首尔酒店业的未来总体黯淡,投资者依然看好高端市场。

  加拿大国际豪华酒店运营商四季酒店集团(Four Seasons Holdings Inc.)亚太区总裁哈特(Chris Hart)说,业务很多,足够各家酒店分享。

  韩国的第一家四季酒店定于2015年5月在首尔市中心开业。一家Luxury Collection酒店次年将在首尔江南的一个商业区开业。Luxury Collection是美国酒店集团喜达屋酒店及度假酒店国际集团(Starwood Hotels and Resorts Worldwide Inc.)的最高端连锁品牌。现有的豪华酒店有些已经进行了翻修,有些正在翻修,其中大部分由韩国的企业集团所有。

  未来资产基金管理公司(Mirae Asset Global Investments)房地产投资负责人Choi Chang-hoon说,中国的需求将保持势头。他对《华尔街日报》说,他今年还牵头了斥资3亿美元收购悉尼四季酒店的交易,原因是澳大利亚是中国人最喜欢的旅游目的地之一。该公司在全球管理着580亿美元的资产,为首尔四季酒店提供资金支持。

  未来资产基金管理公司是韩国未来资产金融集团(Mirae Asset Financial Group)旗下资产管理公司。

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