国际投资者为何青睐西班牙酒店市场?
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国际投资者为何青睐西班牙酒店市场?

来源:财富中文网 2014-09-23 17:35:27

西班牙酒店行业的卖点显而易见,那就是旅游业。前7个月,有3630万名海外游客到访西班牙,消费了350亿欧元。

  我不认为西班牙酒店行业出现了一波繁荣。我只是认为,趋势正在改变。乔迪•巴迪亚•洛伦斯表示。他的巴塞罗那房地产基金Emin Capital刚刚以1.5亿欧元买下了当地的地标性建筑Torre Agbar大楼,并计划再投资5000万-6000万欧元将其重新装修,改建为一家君悦酒店。

  若有人持不同观点,也在情理之中。

  2008年西班牙房地产泡沫破裂后投资者一度夺路而走,但如今房地产投资者已重新涌入西班牙酒店市场。事实上,世邦魏理仕西班牙提供的数据显示,仅2014年上半年就有7.24亿欧元(约10亿美元)的资金注入西班牙酒店市场,已经超出2013年全年的6.65亿欧元。

  像巴迪亚收购Torre Agbar大楼一样,很多投资都是大手笔。

  西班牙KKH Capital & Property集团和总部位于纽约的Perella Weinberg Partners以9000万欧元买下巴塞罗那的德意志银行大楼,计划将其改建为一家豪华酒店。卡塔尔主权财富基金之一Katara Hospitality以6000万欧元买下马德里的洲际酒店。乔治•索罗斯持股的Hispania Activos Inmobiliarios以2150万欧元购得马尔贝拉的Hotel Guadalmina度假村。卡塔尔军方的投资机构以7850万欧元购得巴塞罗那的万丽酒店。

  西班牙酒店行业的卖点显而易见,那就是旅游业。旅游业一直是西班牙经济初步复苏的动力。2014年前7个月,有3630万名海外游客到访西班牙,消费了350亿欧元,游客人数和消费金额均创下新高。

  但是,西班牙酒店行业的投资繁荣背后还有一些不那么显而易见的原因。在经历经济危机后,西班牙经济出现复苏,这使得其酒店市场的投资回报率远高于其他国家出现泡沫的房地产市场。

  过去六年,国际投资者不怎么看好欧元区。他们决定投资欧元区以外的国家,比如,英国、瑞士和北欧国家。由于对这些国家的投资过于集中,产生了巨大的泡沫。世邦魏理仕西班牙的研究和投资策略总监帕特里西奥•帕洛玛•穆里洛表示,现在他们正在寻求投资地域多元化。由于市场不再怎么担心西班牙是否会脱离欧元区,该国正成为投资者最感兴趣的投资目的地之一。

  另外,还有盈利能力的问题。西班牙的住宅市场价格已大幅下跌(有些地区跌幅超过了50%),但是五花八门的房地产投资组合以及建筑过剩已令投资抉择艰难。购物中心是一种选择,但主要适合有经验的购物中心运营商。顶级办公楼的盈利能力也在下降。

  顶级办公楼的投资收益率在2007年西班牙的房地产泡沫期间曾创下4.25%的低点,后来在2009年办公楼房价暴跌后一度飙升至6.5%。但据世邦魏理仕西班牙的数据,由于租金下降(2013年触底)和外国投资者推高办公楼房价,收益率已回落至5.5%。

  现在,酒店是盈利来源,办公楼就谈不上了。巴迪亚表示。

  那么,此番投资激增对于未来几年又意味着什么呢?像巴迪亚这样的投资者认定,西班牙的旅游业繁荣(及其发展)将转化为现今投资者的巨额利润。

  自上世纪90年代以来,西班牙旅游业就一直是持续稳定的收入源泉。巴迪亚表示,我们看到西班牙的旅游市场格局已经改变,随之而来的是,受亲睐的酒店类型,特别是城市地区的酒店类型也在改变。几年前,巴塞罗那几乎没有国际豪华品牌酒店,如今人人都想要最好的酒店。

  并不是所有人都这么乐观。Único Hotels的创始人及所有人波•戈丹斯认为,此番酒店投资繁荣在一定程度上是因为西班牙其他房地产板块的投资收益不佳,以及SOCIMI法律修订[即西班牙版的房地产信托基金(REIT)],这吸引了数十亿欧元的投资进入西班牙房地产市场。

  (酒店)受到投资者青睐,并不意味着酒店就是极棒的投资。但它们比其他投资好。戈丹斯表示。

  戈丹斯预计,投资激增将导致未来一些年酒店过剩,降低当前投资的盈利能力。

  两三年后,当所有这些投资项目都建成时,西班牙酒店市场将出现供大于求的局面。他说,巴塞罗那显然是这样,马德里或沿海地区也可能出现这样的状况。

  但戈丹斯表示,他正在马德里寻找机会,这个地区的酒店投资少于巴塞罗那。但像巴迪亚这样的投资者预计需求增长能赶上供应增长。

  过去几十年,西班牙一直都能够消化酒店供应。即便是在危机时期,西班牙也一直吸引游客们前往。巴迪亚说。

高端酒店 西班牙酒店业 投资并购
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