三亚酒店业的多元化之路
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三亚酒店业的多元化之路

来源:海南日报 2014-11-28 14:46:30

随着《旅游法》的实施、公款消费的减少、自由行日渐火热,旅游市场发生了巨大变化,作为先行者的海南酒店业,也悄然开始了新一轮的更新升级。

住宿,在旅游要素中具有举足轻重的地位。而论及旅游住宿业的发展,海南在中国旅游业的发展中更多扮演了“吃螃蟹者”的角色。随着《旅游法》的实施、公款消费的减少、自由行日渐火热,旅游市场发生了巨大变化,作为先行者的海南住宿业,也悄然开始了新一轮的更新升级。

度假酒店:引领国内住宿业发展潮流

熟悉海南旅游的人,一定会对被誉为“旅游管理人才摇篮”的凯莱大酒店如数家珍。的确,1996年,三亚凯莱度假酒店的开业,开创了中国度假酒店先河的“凯莱模式”,引领着中国旅游住宿业发展的潮流,开创了海南酒店业的新纪元。在三亚,已经建成开业和正在建设的度假村规模让人刮目相看。

截至2013年12月,三亚共有14家国际酒店管理集团、29个品牌、35家酒店(还在建);国内及港澳台管理集团12家、7个品牌、24家酒店(含在建),拥有的高端国际品牌酒店数量居全国城市之首,聚集了喜达屋、希尔顿、万豪、美高梅、雅高、康年、维景等国内外知名管理集团的9个不同度假品牌。今年10月香格里拉大中华区首个度假型酒店在海棠湾开业,三亚的度假酒店品牌又新增一个生力军。

目前,琼南的高星级酒店以度假酒店为主,度假酒店则主要是以接待休闲度假游客为主,为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。与一般城市酒店不同,度假酒店大多建在滨海、山野、林地、峡谷、乡村、湖泊、温泉等自然风景区附近,向旅游者们传达着不同区域、不同民族丰富多彩的地域文化、历史文化等。总的来说,琼南地区的度假酒店主要为目的地度假酒店(destination resort)和主题度假酒店(theme resort)。

业内人士表示,三亚凯莱度假酒店开创了中国度假酒店先河,目前三亚湾、亚龙湾、大东海、海棠湾等知名度假湾区,覆盖了不同品牌的目的地度假酒店,以各自独特的服务理念和品牌定位服务八方来客。例如,保亭七仙岭君澜度假酒店作为一家以“热带雨林”和“野溪温泉”为主题的养生度假酒店,在酒店销售业绩和游客口碑上实现了双丰收。

“酒店发展增速和客源市场增速不平衡、存量房地产对酒店市场产生消极影响、出境游持续发展、境外市场持续不稳定、有品质主题旅游设施的缺乏以及机场与大交通的瓶颈,这一系列因素都使得今年旺季,三亚的高星级酒店经营面临竞争压力。”三亚旅游协会执行会长刘凯强表示。

一组数据也验证了刘凯强的预判。2011年后,星级酒店营业增长速度跑不赢GDP,2013年甚至出现负增长。五星级酒店的出租率从2010年的60.5%跌至56%,全国50个重点旅游城市(酒店最挣钱的50个城市)当中,20个盈利,30个亏损,亏损金额合计20.88亿元。2013年,从一星级到五星级酒店,平均每间客房收入同比都有所下降。

为扭转可能到来的“寒冬”,目前,琼南高星级酒店也纷纷针对家庭市场、婚庆蜜月市场、银发市场、高尔夫户外游市场等,进行产品升级,旨在以特惠、多元产品吸引私人消费群体的关注,打造“酒窝一族”的“一站式”旅游度假体验。

产权式酒店:三亚敢为人先

2013年,三亚接待过夜游客1228.4万人次,实现旅游总收入233.3亿元,旅游收入同比增长21.4%,占现代服务业的比重为93.3%。“今年三亚接待过夜游客数预计还将保持增长态势,旅游收入也将持续向好。”三亚市旅游委副主任郑聪辉透露。

旅游人数持续增长,住宿是旅游的基本需求,高星级酒店经营面临瓶颈,增长的游客住宿需求都去哪了?答案就是多元化的住宿格局日益显现。

作为全国最早经营产权式酒店的地区,三亚经过20年的探索,目前在分时度假、产权式酒店、公寓、客栈的发展中处于国内领先位置。

“在三亚这种土地资源有限的度假目的地,发展产权式酒店是市场的自然选择。”西南民族大学经济学院副教授单德朋表示,产权式酒店作为产权式地产项目和商业性酒店的结合,能有效整合旅游目的地资源。海南滨海休闲旅游区的商品住宅,淡季入住率极低,给公共资源的配置带来难题。产权式酒店的发展,有效解决了淡季房产闲置的问题,实现公共资源的有效利用。

“产权式酒店是伴随度假旅游需求发展而生的一种新型酒店业态。整个海南产权式酒店是围绕‘消化烂尾楼—刺激房地产需求—迎合房地产政策转型—凸显旅游产品特性’的属性进行发展。”三亚学院旅业管理学院教师张振祥认为,1995年该业态产生后,随着2006年三亚定位于“建设国际性热带滨海旅游城市”,禁止在一线海景建设房地产项目,将其让位于旅游和公共服务要求,产权式酒店迎来第二波发展高潮;2009年后的产权式酒店项目,开始注重配套设施和服务质量,旅游产品的属性日益凸显。

三亚作为中国产权式酒店的第一站,发展迅速,以天泽海韵、天域、三亚湾红树林酒店、华宇度假酒店、七仙瑶池等为代表,进行了有益的市场尝试。目前,三亚的产权式酒店、公寓主要存在3种模式,一是休闲度假型,二是有限自用型,三是完全自用型。

目前,我国能够提供分时度假的酒店很少,加盟RCI(国际分时度假交换网络体系)的16家酒店中,三亚就占据两席。目前,在三亚湾、大东海等地区,产权式酒店、公寓为四海宾朋不仅提供了投资的选项,也为其三亚度假生活提供了有效的选择。

随着旅游业由观光型向度假型转型,面对日益激烈的同质化市场竞争,三亚的产权式酒店也开始逐步转型,做出差异。

“我们现在不单纯做酒店,而是做一个度假目的地综合体,打造‘全度假生活’的概念。不仅有高星级酒店,也会有国际会议会展中心、电影工坊、今日艺术汇、多元主题全景水上乐园、东南亚、夏威夷、中东风情水上商街以及婚礼堂及节庆广场、文化书店等项目。”今典集团董事长、三亚湾红树林度假酒店开发商张宝全透露,今后集团将从靠销售不动产支撑,转向做度假目的地综合体,主要的收入将来自酒店的运营。

作为专业做酒店公寓连锁的品牌,途家也着力开拓琼南市场。面对冬季“候鸟”租房难和旅游旺季三亚房源紧张的局面,途家不仅在官方旗舰店“双11”期间力推琼南度假资源,也携手春秋航空等旅游企业,启动了海南长租房项目,深挖新兴的银发市场和家庭度假市场。

提及远方系列,其风格各异的主题客栈设计让很多背包客流连忘返。作为“本土制造”,目前已有9家连锁门店的远方客栈,凸显个性化的主题风格,备受重个性的游客青睐。

经济型酒店:弥补住宿业短板

在多元化的住宿格局中,经济型酒店作为独特的住宿业态,在三亚也悄然落地生根。如家、7天连锁、全季酒店、锦江之星、汉庭等经济型酒店,在中低档酒店市场中做出各自特色。

在线旅游的火热,再加之自身规模较小,独立开发网上直销系统成本不菲,经济型酒店通过携手携程、去哪儿等OTA网站也获得持续不断的客源。

目前,三亚步行街、商品街、胜利路等繁华商圈,7天连锁、锦江之星、如家、格林豪泰等多家经济型酒店散落分布,毗邻商业圈、人流量大、客源广、交通便利,成为经济型酒店选址的重要考量。

“随着百姓生活水平的提高,普通家庭外出旅游总量将日益加大,这部分客源将被吸引到经济型酒店。”业内人士透露,经济型酒店是以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象,以客房为唯一或是核心产品,价格低廉、服务标准、环境舒适、硬件上乘,性价比高的现代酒店业态,一般来说,游客总量的20-30%会选择经济型酒店。

锦江之星旅馆有限公司三亚解放店总经理李霄认为,三亚酒店呈哑铃型布局,一部分是以亚龙湾、海棠湾的高端酒店为主,一部分是以三亚湾市区的二三星级酒店和大量的家庭型旅馆为主,而中间层市场的短板为经济型酒店发展带来机遇。随着知名的全国经济型连锁酒店在三亚布点数量的增加,三亚的住宿业态会更趋合理。

欧美等市场经济成熟的国家,豪华酒店与经济型酒店的比例通常为1∶7。“市场竞争会促使三亚的酒店业逐步完善,酒店的开发也会更趋理性。《旅游法》实施后,散客时代,游客会更加青睐个性旅游和个性住宿,这为经济型酒店的发展带来机遇,并促使三亚的酒店结构日趋完善。”郑聪辉表示。

三亚市旅游委主任周春华表示,三亚一直致力于完善旅游产业布局,目前正在着手制定旅游住宿业发展规划,希望能从星级酒店、酒店特色等方面,给予行业引导,实现理性、有序的市场竞争格局。

三亚酒店业 海南游
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