探索与分化 中国旅游地产融资现状

红树林度假网 2015-07-22 10:02:33

旅游地产项目融资难一直困扰着业内企业,而旅游综合体盛行的开发趋势下,大规模开发的模式使得旅游地产更显资金饥渴。

与城市住宅地产不同,旅游地产的吸引力更多在于未来的潜在价值,而在开发之初,这种价值很难被评估,同时对于本性是逐利的资本来说,这种投资大、回报周期长的业态并不受偏爱,旅游地产项目融资难一直困扰着业内企业,而旅游综合体盛行的开发趋势下,大规模开发的模式使得旅游地产更显资金饥渴。

对于旅游地产项目的金融支持,国家相关部门近年来也多有关注。

从2009年《国务院关于加快发展旅游业的意见》国发[41]号文到2012年《金融支持旅游业加快发展的若干意见》,再到2014年《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》,多个文件中都提出,对符合旅游市场准入条件和信贷原则的旅游企业和旅游项目,要加大多种形式的融资授信支持,合理确定贷款期限和贷款利率,同时鼓励门票收入质押贷款、发行企业债券、上市融资、消费信贷等多种形式的融资渠道,并提出政府引导、推动设立旅游产业基金,发展旅游项目资产证券化产品等多种金融创新方式。

在政策的引导和市场的探索下,多种形式的旅游地产融资方式在不断涌现。华侨城与长隆的资产证券化、北京与海航旅业设立的旅游发展基金、中信信托发起的旅游消费信托、红树林发行的分时度假卡、乡村度假领域的众筹产品等等。

然而,市场也在分化,产品并不具有独特性的小微旅游地产开发企业在融资方面并不具有创新能力,加之靠地产养旅游的销售市场的滑落,这类企业及项目的生存发展陷入困境,即使是房企经常使用的类信托基金,目前也难以拿到,或者面临着更高的成本。

逐利的资本

看到国民生活水平的提高带来的巨大旅游消费潜力,国内外资本一直在盯着这块蛋糕,这两年已有数万亿元资金涌入旅游领域,中国旅游业正进入空前的并购活跃期。仅在2009年至2012年,我国就成立了8只旅游产业投资基金,总募资规模达到212.96亿元,2012年到2013年,旅游业并购涉及的资金额达几十亿元甚至上百亿元,越来越多的企业通过并购介入旅游业。

但在各种旅游业态中,资金更加倾向漂流、温泉、水乐园、滑雪等赚快钱的项目,但是大型旅游度假项目需要多种业态的配合,其中很多业态并不具有较快回收投资的能力,这也在一定程度上迫使旅游度假项目变得急功近利。

华侨城开创的"旅游+地产"的模式成为了国内旅游地产领域大多数的选择,即通过售卖地产项目回收现金流,进而反哺旅游部分。若选择先发展旅游,待旅游拉动地产升值后,再以地产反哺旅游的开发节奏,会拉长开发周期,传统地产融资工具将很难被有效利用。

从资金使用年限方面讲,目前与旅游地产更加吻合的资金是保险,但遗憾的是,目前此类资金往往更偏向于投资养老地产。

从投资形式上看,资金在参与旅游地产项目时多以财务投资者的身份介入,投资人本身对旅游地产并不一定具有太多个人兴趣。

2013年,关注到国际资本动向以及住宅市场变化的华盛基金创始人王宁将在2010年左右投资的5、6个旅游地产项目全部卖出,用他的话说,旅游地产的概念已经褪色,而仅把旅游地产作为一个投资标的对待的他也开始意识到自己并不能跟上该领域的主流思维。旅游度假地产领域已经成为越来越专业的玩家的游戏。

专业玩家的游戏

从之前打着旅游名义做房地产开发的无序竞争,到之后圈占旅游资源和资本的竞争,而今,旅游地产领域已经是专业性的较量,项目的命运开始决定于项目产品本身,操盘团队的专业性就显得尤为重要。

目前旅游综合体的未来潜力很大,若开发商能形成一个核心的旅游项目,在形成长期收益的基础上,又形成一定的旅游地产产品,包括度假产品和商业产品,这样便可快速回现,像华侨城欢乐谷、长隆、迪斯尼,以及海昌极地海洋世界等都是非常好的案例。旅游综合体在快速回现的基础上,若能继续形成一个长期收益结构,便可进一步形成新的融资渠道,比如华侨城和长隆推出的资产证券化产品已经为其所用。

除了上述提到的"航空母舰"规模的项目,很多小规模的精品项目同样可以赢取市场的追捧。由景域集团开发运营的帐篷客酒店,在2014年11月正式开业一个月,就成为巨头之战的受益者,在获得华住集团数千万元投资后,再获纳斯达克上市公司、国内连锁酒店巨头如家酒店集团的数千万元投资。

专注一个地域或者精耕一类产品,形成具备自身特色的旅游项目,是未来旅游度假地产项目的最大出路。而对于很多具有较好的旅游自然资源,但并没有专业操盘能力的项目来讲,保持项目的原始状态被专业团队收购将是最好的选择。

上市融资的尴尬

旅游地产的一个非常中国特色的产物,在国际市场上,对于这类掺有房地产业务的旅游项目估值并不高,在2014年初上市的海昌控股,就因其收入中有一定比例的商业地产,致使以2.45港元在港交所上市后股价一直萎靡,据传,海昌近期开始考虑将地产板块进行剥离。

而开创中国"主题公园+地产"模式的华侨城,一直被定义为地产概念股,其股价也并没有因为有旅游元素而有不同。

另一类处于尴尬境地的是古镇项目,由于受制于文物保护、无形资产等诸多问题,古镇上市之门一直被紧锁。

而古镇旅游开发更多地依赖政府主导的开发模式,由于地方政府受财力和物力限制,在古镇旅游开发项目的运作中存在投入不足、开发水平低、开发缺乏连续性等客观困难,使古镇旅游开发项目存在一定程度的旅游商业价值流失,从而导致古镇旅游开发进程中的相关资源和资产不能在资本市场上吸引到足够的资本。目前,国内也只有一个受资本追捧的乌镇和古北水镇。

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