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Airbnb:颠覆者,还是巨大的“非法酒店”?

海众投资 2015-09-07 07:47:09

Airbnb将市场空余的房屋作为后备的房源,增加整个行业的房间库存应对旺季的强烈需求,挑战了酒店的盈利核心就是整个市场供给不足时的绝对定价能力。

在现今的短租市场上,Craiglist和HomeAway已经几乎被踢出了局。作为人人称道的“共享经济”的典型代表,Airbnb平台完成了华丽的进击,它给了出行的旅者一个新的不同于酒店的住宿选择,一个连接起人与人、房间与房间以及文化与文化的切入点。“共享经济”的内涵,显然不是通常意义上人们认为的省钱。“共享经济”完全是一个People Business,通过人与人互相信任基础上,从人的关系出发建立起更多有意义的事情,构串起更有意思的故事。因为互联网的高速发展,Airbnb表达的“Live like a local像当地人一样居住”以及高度个性化的居住体验使得Airbnb能够从酒店财团手里分一杯羹。就像Airbnb的Slogan表达的这样:家在四方(Belong Anywhere)。

然而,监管者对于这样的公司并没有做好准备。类似Airbnb、UBer这样的互联网3.0公司改变的显然不仅仅是颠覆所在行业,也改变了经济与法律体系。Airbnb对于住宅市场、房地产行业以及酒店法、土地法和税法有非常大的影响。那么本文将简单地探讨一下Airbnb的横空出世对地产市场的改变以及它们所面临的一些监管风险问题(文中举例主要以大城市例如美国纽约、法国巴黎等为例)

之前也看到一些互联网网站探讨过Airbnb早期Spamming Craigslist(就是给每个在Craiglist上发租房信息的人发送email)的揽客过程,这里对此不做探讨。Airbnb平台的运作模式并不复杂:所有的房屋所有者可以在平台上展示它们提供给租客的短租住所,等待顾客完成预订。在这个过程中,Airbnb向租客与屋主双向收费。根据官方数据,每一个成功预订Airbnb向租客收取6%-12%同时向屋主收取3%的交易费用。因为硅谷文化近几年的迅速发展,Airbnb正在经历一个前无古人的病毒式增长,它的在线房间数量从2011年的5万到2015年的100万。2015年,Airbnb的估值为255亿美元。而它的规模也是与日俱增, Airbnb把190个国家34000多个城市吸引的1100万的顾客,转化为今年预计的8.5亿美元营收。这么大的规模与投资界这么高的预期,Airbnb带给我们的不仅仅是数字上的震撼,还有对于整个社会的改变。

Airbnb对社会的经济效应从一定程度来说解释了它指数级的增长。Airbnb租客深入体验本地人的居住环境,不集中住在城市的“旅游胜地”而是遍布全城,深入带动了城市一些并未大受游客喜爱的地区的发展。另外,以美国为例,Airbnb租客一般停留5晚、每个旅行消费978美元,远远大于传统游客的2.8晚、每次旅行消费的669美元。由于Airbnb租客在城市停留时间更长消费更多,它极大地刺激了消费并提供了一定数量的工作职位。以著名的旧金山为例,从2012年至2013年,Airbnb带来的本地消费在6亿美元左右并提供了430个当地工作岗位。同时Airbnb也给当地人带来了一个营生的办法:Airbnb帮助62%的纽约屋主与56%的旧金山屋主用在Airbnb上赚取的利润支付他们自己的租金与住房抵押贷款。屋主要做的仅仅是呆在家把房租出去,可以说资本主义大法真是好。

因为Airbnb带来的经济效应,在Airbnb茁壮成长的时候,大部分人认为Airbnb影响最大的恐怕就是酒店业了。从估值来看,Airbnb带着它的巨无霸255亿美元估值,完美碾压了万豪、温德汉姆以及洲际集团。仅从数字来看,完全轻资产的Airbnb估值从2012年的11月份到2014年疯狂地增长了5倍,速度显然比重资产的各大酒店看上去有吸引力多了。但是,Airbnb与酒店业的竞争并没有人们原来想象的这么激烈。第一,它对于酒店利润的影响并不大,根据波士顿大学的研究,在Airbnb供应量最大的美国奥斯丁市(Austin),Airbnb供应量每月增长10%,仅仅带动酒店房间利润每月下跌0.35%,几乎可以忽略不计。第二,酒店预订市场大约是 1 万亿美元,Expedia 和 Priceline 大约占其中5%的交易,大约20%的酒店营业收入是通过大型酒店连锁集团的直销渠道完成,而去年Airbnb 创造了大约 70 亿美元的预订收入,只占整个市场的大约1%。然而,这种微小的威胁最近也许会被迅速放大。Airbnb 在上线了差旅管理工具之后,一天签下了 500 家公司,现在其差旅服务的客户达到了 1000 家公司,包括 Google等大型企业。这项新功能让 Airbnb 可以与公司共享出差日期、地点等信息,这样公司的差旅经理就可以监控到公司员工的出差情况,并且将这些信息纳入到公司内部的差旅管理系统里面来。即使现在Airbnb对酒店行业的颠覆还没完全开始,但从商业模式上来说,Airbnb将市场空余的房屋作为后备的房源,增加整个行业的房间库存应对旺季的强烈需求,挑战了酒店的盈利核心就是整个市场供给不足时的绝对定价能力。

还有一个行业受Airbnb影响巨大,那就是房地产行业。根据最简单的套利法则,Airbnb拿走了租赁市场上越来越多的空置房,因为在许多城市显然把房子放在Airbnb出租不仅是个时髦的事儿,还能为屋主带来比正常出租更多的收入。大量的屋主整年都把自己的房子放在Airbnb上租给游客,使得常规租凭市场上出租房屋供应数量在迅速减少。结果就是本地市场租金价格的迅速上涨以及本地城市居民购房。可以看到,在美国洛杉矶,Airbnb集中社区的房租中位价与增长速度明显高于市场水平。不仅仅是洛杉矶,巴黎和巴塞罗拉等法国主要的城市都正在经历类似的命运,个人房屋租凭给城市发展带来了不小的困扰。尤其是巴塞罗拉,提供给Airbnb的房间超过137000个,是传统酒店提供数量的两倍以上。

在全面了解了Airbnb对于各行业的影响之后,就可以来探讨一下它对于法律的影响了。在2014年10月,纽约检察长埃里克·T·施耐德曼(Eric T. Schneiderman)发布了一份报告,其中透露Airbnb在纽约有72%都违反了当地的酒店和房地产法律,还欠了当地330万美元的未缴税款。法院在2015年5月给Airbnb发了传票(Subpoena)要求Airbnb就违反土地法和税法公布纽约用户的交易信息。埃里克的报告还提到在2010年1月1日至2014年6月2日期间,纽约Airbnb 37%的总营业收入是由6%的户主带来的。尽管Airbnb确实发挥了普惠的经济职能,但是不可否认公司有一部分营收源于少部分的、可能是滥用Airbnb平台的高利润的小规模非法经营酒店。

对于房地产法,首当其中的是行政区划法规(Zoning Code)。美国的许多城市,在许多行政区有非常严格的短租住宅比例的要求,目的是为了规范防止短租扩散到整个城市,从而带来的一系列停车、噪音、垃圾管理以及社区安全的问题。对于提供短租的住宅也会有例如具体的住宅大小、客房数量等要求。一些物业管理公司也会根据行政区划制定转租政策或者租赁条款禁止住户非法短租公寓房间,尤其是在橄榄球超级杯(Super Bowl)这样重要的日子里一房难求可以轻易赚取额外收入的时候。其次超过70%的纽约Airbnb短租是租出整个公寓,违反了Multiple Dwelling Law和纽约城市行政条例:在大多数住宅公寓楼中,如果屋主出租房子的时间少于30天,都属非法,除非房客入住期间屋主也在场。这个条例的目的是为了保护住客,保证火灾与安全法规的实行同时也是为了确保保障性住房的稳定供给。不仅仅在纽约市,许多其他城市也有这样的法律限制过度的短租行为。例如在迈阿密,短租在Miami Beach、Bay Harbor 和 Surfside都是非法的,短租仅仅在固定的行政区里并且屋主要有旅行租赁的批准文件。

在纽约检察长的报告中,Airbnb在2010年到2014年,总共欠了纽约330万美元的未缴税款。地方政府很难向短租房屋收取税收,尤其像Airbnb这样的为屋主和租户提供交易平台的“主体”。之所以用“主体”来称呼Airbnb,是因为在税收层面给Airbnb一个具体定义,P2P服务商,酒店运营商还是房间再交易商(Room Remarketer)?拿纽约来举例,纽约的14.75%酒店税包括5.75%酒店入住税,每个房间每天要交的$1.5的额外费用以及州&城市的营业税。很多人可能对这个营业税不太明白,在“2010 Sales and Use Tax Budget Legislation”中,定义了房间再交易商是不论直接还是间接预留、安排、传递或者是完成入住过程的人/主体,都必须收取营业税。所以,各国政府都在制定相应的法律框架,例如对每个通过网站预订房间的人每晚收取一定比例的营业税或者游客税。去年Airbnb正式宣布开始在巴黎收取游客税,还在美国多个城市达成了税收代收代缴协议,这些城市包括旧金山、波特兰、芝加哥、圣何塞、圣迭戈和华盛顿特区等。显然,一个完善的税收制度是衡量Airbnb、客户和地方政府利益的关键。但是,Airbnb面对的税收问题并没有这么简单,它不得不在所有交易中充当财务代表,向用户征收税收。而不同城市税率不同、用户可能跨境等问题也需要Airbnb开发一个工具解决。

最终,人们发现,Airbnb这个看似空中楼阁的创意没有监管者想象的那么不接地气,相反他们很受普通人的欢迎,这是一个难以打破的优势。很多城市也意识到,Airbnb已经成为了一种“新常态”,许多人都在这个平台上获得了积极正面的体验。这场博弈还会继续,Airbnb会在税收方面给予当地政府支持,也会做出其他方面的让步,而越来越多的城市政府也在热情地接纳着Airbnb。这是一个复杂的过程,但是毫无疑问随着社会的进步,很多事情都会发生改变。同样的命运也在Uber身上发生着,作为共享经济的“双前锋”,两者都以冲撞现有利益集团和行业规范而著称。就世界上绝大多数发达经济体(也包括中国这样的较成熟的新兴经济体)现行法律和行业体系而言,不可否认,他们都或多或少地触犯了相关法律法规。但就像某些人评论的那样,当年马云不照样被千千万万的实体小店恨死了吗?当年互联网金融不也踩着无数条高压线走过来了吗?从这种观点上来说,Airbnb确实是一个巨大的“非法酒店”,但它同时也是一个革命者。a Outlaw & a Revolutionary,这样一个性感到无以加复的标签也正是Airbnb和Uber们的公关部门求之不得的。

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