地产酒店大量抛售，谁来接盘？

任何产品能销售成功，目标客户精准定位是前提。最近行业热议之一应该是地产酒店的大量抛售，一个个地产大老都在极力处置手中的工具酒店，以置换可贵的现金，各种信息都是“在卖”。卖家很多，有名有姓、手中有多家酒店的基本都在卖方队伍中排队，原因也相同：继土地红利的消失，房贷集中管理等多项政策出台后，地产集团的输血渠道关闭，在建项目的现金流一时都出现问题，压力之下，降低负债、资产重组是自救的措施之一。作为拿地、抵押融资、品牌溢价的“工具”- 不动产酒店，抛售变现可以暂缓主业资金短缺之急。当年为地产溢价建酒店和如今为主业抛酒店，都是同样模式、思路和方法。

市场很热闹，交易很寂寞。有的“卖家”为了尽早脱手，价格也不按行业常规评估价值，有在原投资金额上打对折的、还有打三折的，有点“能卖多少算多少”的态度，只是市场反应并不如意，“买家”寥寥，回流现金并不如预期。

地产酒店抛售的目标客户是谁？现在是否还会出现像2017年收购万达旗下77家酒店的类似融创、富力那样的大集团“买家”？众所周知，这两家大集团以为捡了便宜，其实是帮万达解套，到如今想学万达都难， 因为现金流也遇到同样的问题， 所以地产同行难有买家了。今年初上海地产以45亿接手世茂在上海外滩的茂悦大酒店消息出来后，很多地产集团将目标客户瞄准了国有地产大集团，但随后也没有更多类似的“买家”出现在地产酒店收购的新闻中。

为什么这些属于抄底价的地产酒店并没有进入不同风投基金的法眼？请问地产酒店是蓝海吗、有增值变现的潜力吗？为什么国际酒店投资集团也没有看好这次机会呢？不是前几年就有喜达屋投资集团花小钱对中国市场做过试探吗？

任何一项商品的买卖，其价格一定会和价值挂钩，对于酒店不动产这样的商品，其价格和价值除了投资建设期的资金投入（很大比例的银行贷款），还有和其他商品的不同点，更是和主业商业地产有区别，酒店资产是一项长期需要沉淀的资产，其价格和价值还依赖于设计、建造的品质，以及开业后的经营管理。行业同仁都明白一点，目前动軋几个亿、几十个亿的豪华地产酒店，从开业的第一天就背负着经营利润抵不了贷款利息的压力，可能已开业的甲酒店是正在建设的乙商业地产的抵押物，排队正在抛售的地产酒店，“买方”到手的可能不是资产而是负债。众所周知，地产界对于投资酒店有种说法：豪华酒店玩的是金融杠杆投资，而不是酒店经营投资，目前的抛售就是去杠杆。负债的酒店其融资作用也不存在了，不是真正想收购、经营有价值酒店资产的“买家”当然不多了，拿出现金交易的更少，在目前政策环境下，哪方神仙愿意和有能力给自己加杠杆？

随着城市老龄化比例的不断提高，2022年养老产业规模已经达到9万亿元，根据预测，这个数据在2025年与2030年，将分别突破12万亿元和20万亿元。笔者认为，不少地产酒店很适合做高档养老公寓，这既解决了养老设施的短缺，又将成为地产酒店成功转型的一个方向。只是这块蓝海同样需要集中管控，多多利用存量酒店改造转型，不能再浪费资源进行大量的新建，这将会形成新市场的新内卷。当然酒店员工是否愿意留下来为老年人服务，将是另一层面的话题。