长租公寓盈利竞争率先“冲线”　优客逸家如何“跑赢时间”

4月，实现净利润一个点。优客逸家再次传出让长租公寓行业感到“振奋”的消息。近日，优客逸家正式对外宣布，4月份其在成都市场首次实现单城市盈利。据了解，这也是长租公寓行业，首家宣布规模化盈利的企业。优客逸家的“指标转正”，给一直备受盈利困扰的长租公寓企业带来了曙光。

前景万亿 风高浪急

“一个点利润”的提振全行业

一个点，意义有多大？“优客逸家成立5年来，累计管理房间数超过3万间，今年首次实现了盈利，这意味着在企业管理房间数量达到一定规模且自身管理能力运营效率不断提升的基础上，企业实现盈利是可以预期的。”知名业内专家链家研究院杨现领博士这样评价。

据了解，目前优客逸家全国运营城市包括成都，武汉，杭州，北京。有内部消息表明，在今年4月份财报数据实现净利润之前，优客逸家成都公司已经持续多个月实现可观的毛利水平。“如果不考虑较高的利息成本，优客逸家成都早已实现盈利”该公司负责成都业务的集团副总裁高斯这样告诉记者。

据前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据显示，目前中国至少有超过1亿人有租房需求，租金规模至少在1万亿元以上。截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右，而长租公寓企业在其中的总体规模不超过5%。目前处于一线的运营商中，优客逸家是首家宣布实现规模化盈利的企业。“目前成都仅仅是其中一个市场，在优客逸家已经布局的其他城市，经营指标也正在向好。”该公司CFO雨齐这样透露。

但CEO刘翔表示，这个时候实现盈利其实未必是一种最优选择，“目前我们的规模还不算绝对优势，盈利其实不应该是当前的首要目标。但外界尤其是资本市场对长租公寓企业的盈利能力和运营能力抱有观望态度，现阶段必须有人站出来通过实质性的利好为整个行业树立信心。”

三位一体 知易行难

优客逸家的成功能否复制

平台领先，模型正确，运营精细——这被认为是优客逸家本次实现盈利的三大关键。

目前在长租公寓领域，成都算是二线城市。由于租金基数不高，同样的利润率之下，北上广深这样的一线城市能带来更高的绝对值。”但是，从目前的情况来看，这样的案例并没有首先在一线城市爆发，因此可以认为是整个模型的优势。” 杨现领这样评价。

成都是优客逸家的核心城市，目前已经有超过5年的运营时间。房源基数最多，运营管理精细化程度最高，并且对于财务模型和运营方式的优化也是做得最深刻的。据了解，在业务流程的优化方面包括房源收集、装修定型、系统调整、模式创新等都从成都市场开始。成都的成功对于其他城市有很强的借鉴意义。

“优客逸家是定位于互联网公司， IT系统平台基于自身的业务流程进行了定制化开发和不断优化，可以理解为自主开发的业务ERP平台。”而在业内人士看来，这是无法复制的杀手锏。优化之后的系统，能够为其他城市业务提升带来推动。但是对于其他同行来说，仅仅能提供关于思路的一种借鉴。

而且，有迹象表明，这类业务平台优势还将继续扩大。“下一步我们将打造一个更广泛、更开放的业务运营体系，把租赁运营价值链中的关键要素整合在一起，通过定义、输出、管控运营规则，打造一个基于不动产产业链的租赁运营生态” 优客逸家相关负责人这样介绍未来的发展战略。

优客逸家、自如、青客……等长租公寓运营商的出现，标志着一个新行业正式诞生。但是在经过3-5年的发展之后，不同企业之间的发展模式也出现了细分。“实现正向盈利，确定了财务模型和运营方式的成功，对于优客逸家来说是最重要的意义。”业内人士周密认为，沿用这样的体系，在其他城市实现盈利，只是时间的问题。

稳健扩张 未雨绸缪

优客逸家的“时间+空间”计划

时间，正是优客逸家的管理团队思考最多的问题。

达到临界规模、推开全国盈利、开放运营平台、实现增值布局……这些后续计划在刘翔看来，都是一个个关乎“时间点”的选择题，事关全局利益取舍的选择。“下一步加速规模扩张，尽快在多个城市达到规模临界点。实现自我造血良性增长，摆脱外源性资本依赖。”刘翔这样披露接下来的发展策略。

 “盈利不是优客逸家目前的最首要目标，第一要务还是保持健康的规模增速，在每个城市达到1.5-2万间房源的规模临界点。”刘翔表示，“我们不会盲目扩张。”

有了适度的规模，盈利的可持续性会得到保证，也可以让更多的增值运营模式成为可能。对此，杨现领持有相同的看法，“长租公寓行业盈利存在一定的门槛，当企业的管理规模和营运能力超过一定的临界值，盈利就是可持续的。在具备了规模之后，租金差带来的利润，可以保证公司的正常健康运营。”

在杨现领看来，长租公寓行业的盈利模式大致分为三种：一、包租价差；二、服务费；三、交易场景变现获利，即如何把线下的流量转化为企业的资源优势以获取变现收益，如开展租赁金融及其他围绕客户和业主的衍生服务。其中第三点几乎是所有长租公寓的运营商都心心念念的金矿：只要尊重年轻人，与他们保持良好的关系，他们或许愿意把衣食住行都交给我。

但是要建立这样密切的信任和联系，却是一个漫长的过程。在优客逸家的计划中，关于这样的事情将在未来一个合适的时间点正式推动。“扩大规模、精细化管理、实现增值运营。”刘翔这样描绘如何将盈利的“一个点”变得更大。并给出了一个对未来的描述——五年、十年之后会发现优客逸家是一个很有意思的公司：整个业务都在围绕空间运营，承担很多分布式的服务内容，不仅仅是我们今天看到的一个“品牌化的二房东”。

跑赢时间后开始雕琢空间。再一次，在盈利竞争中率先“冲线”的优客逸家，表现出领骑者对于行业更深刻的思考和绸缪。