对标瑞幸，如程计划18个月后赴美上市

存量资产的盘活可能是2019年难得一见的热门投资主题。

比如单体酒店的整合就是今年的一大热点，进场的玩家有估值达50亿美元的OYO、华住集团孵化的H酒店、美团孵化的轻住等。

长租公寓本质也是对分散房源的整合，最大的两家蛋壳公寓、自如也于近日分别放出要于今年或明年上市的消息。

关于闲置房源的整合，还出现了城市民宿这种新产品，玩家有去年年初快速完成两轮亿级融资的路客、Airbnb 战略投资的城宿等。

那么在房产领域，还有哪些可以整合的存量资产？是否还存在快速崛起成为平台的机会？

今天要介绍的如程就瞄准了一个新的品类——度假民宿。

单体酒店需要升级，长租、短租需要统一做装修改造，整合方都需要参与供给建设。而相比之下，度假民宿太年轻了，大量崭新的优质民宿因淡旺季资源错配而遭到闲置。整合这些民宿模式很轻，能保证平台的规模化速度。

从2010年至今，民宿行业经历野蛮发展后陷入困境，一家民宿入住率需达到30%以上才能收支平衡，而目前行业平均水平只有20%，而且今年大环境趋冷，非刚性需求萎缩明显。民宿主前期投入了百万甚至千万的装修成本，必须寻求新的出路。

目前市场大约有7万家度假民宿，闲置房源高达80%。以每家民宿10间房源、间夜价格500元／晚计算，闲置的房源价值达1000亿。

如程对此也野心勃勃——所有节点明确对标瑞幸，计划在18个月内赴美上市。

Costco 会员模式激活增量需求

导致民宿资产闲置的根本原因在于流量。由于淡旺季属性明显，旺季订不到房，淡季入住率极低，民宿主往往通过提高定价来勉强维持运营。过高的价格又使得民宿成为一个小而美的市场，小众圈子开发至今，行业急需寻求新的增量。

而如程集中采购高空置率的度假民宿，在前端以会员制推出，会员缴纳880元的年费后，一年内可以无限次数预订平台上所有民宿，一次最多入住两晚，订单完成之后可进行下一次预订。

这个模式能否成立，取决于民宿和用户两端的态度。

在供给端，如程寻找的是OTA渠道定价在600-800元之间、四星级酒店及以上，且入住率在30%以下的度假民宿。由于入住率较低，如程以包年的方式买断所有房源，可以拿到非常便宜的采购价格。而民宿主能锁定一年的收益，目前市场上这样的民宿大约有2-3万家。

在需求端，如程用极高性价比打开市场——根据团队的测算，用户成为如程会员后相当于享受2折的优惠，只要住一次会员费即可回本。预订次数越多，会员实际享受的权益越大。

平台的账怎么算？

这个模式能否可持续，还要考虑平台是如何赚钱的。

早期平台的主要营收来自会员费，主要成本是采购费用。在这个模型中，最重要的几个指标是获客成本、会员数、采购价、房间数。很显然，这是一个典型的互联网模式，讲求规模化后的网络效应：

大环境下流量成本越来越高，但老客户续费的情况中，获客成本是降低的；

随着规模的发展，平台有更高议价权，单间采购成本还有下降的空间；

随着预订习惯的养成，用户对预约时长的容忍度变高，甚至接受预订明年的房间，那么此时供给的拓展速度可以放缓，每年新增的采购成本就会减少。

从5月27日至9月17日，如程平台已经上线了174家单体度假民宿，覆盖15个省份的49座城市，一年内可预订间夜数超过54万。

到2020年，如程的目标是上线3000家民宿，吸引200-300万个会员。经36氪测算，此时会员收入基本可以与采购成本达到平衡。

这个模式其实非常巧妙，这里抛出几个问题，有兴趣的读者可以自己思考。比如，对于平台来说，单个用户入住次数太多和太少，哪种情况更需要担心？会员对于多久能订到房的容忍度怎么平衡？其它品类是否适合这种会员预订制？

如程孵化方开始吧CEO徐建军表示，民宿是颗粒度最小的目的地，床是第一入口，之后的消费链路还有很大的延展空间。

看一组数据：截至目前，如程小程序总PV（访问量）超4600万，总UV（独立访客数）达到百万级。用户平均在线时长在10分钟以上，其中女性用户近78%，25-40岁占64%，iPhone用户近60%。

用户每天在线时长超过10分钟，基于这个画像，未来平台有可能往信息服务平台延展——先做入口，再做流量的分发。随着用户数量的增加，平台会按照从低频到高频的顺序，为上游旅行、度假、休闲、娱乐的商家引流。

此外，未来如程的增长点还有几个层面：一是民宿的发展，虽然处于经济下行周期，但消费升级是大趋势，目前行业仍以每年1万家的速度增长；二是会员权益的扩大，未来如程会横向扩充品类，整合其他闲置资源，比如度假酒店、KTV、电影院、海外民宿等；三是作为平台，也会考虑接入其他服务。

18个月后赴美上市？

关于如程的发展，开始吧CEO徐建军向36氪坦言，如程明确对标瑞幸，计划在18个月内赴美上市。

按照计划，18个月后如程有3000家民宿，瑞幸现在也是近3000家门店，两者在拓店上采取了类似的打法。不同的是，如程会员数不及瑞幸，2020年其计划发展会员200多万，而现在瑞幸用户数已经超过2000万；不过如程会员定价880元，单个会员价值是瑞幸的近20倍，还不算上用户入住之后在当地的消费。按照徐建军的说法，“就相当于Costco和沃尔玛的关系”。

想要在18个月后上市，接下来如程计划以现阶段两倍的速度加快采购节奏。而36氪认为，如程也面临以下风险点：

一是履约环节。这个模式中会员体验是核心，而在如程平台上预订民宿与用户以往的消费行为不同，首先是先消费、后决策，其次需要提前半个月甚至更久订房和规划行程，如果会员没有耐心做安排，平台可能会面临“割韭菜”的质疑。

二是政策风险。民宿行业的一个风险是面临政策的不确定性，国家没有出台统一的民宿管理办法。