行业生态环境变了，酒店业投资黄金定律是否也在变？

热闹的2019年即将翻页，未知的、可期的2020年即将到来，随着科技平台对于行业的驱动，对比过往，行业的生态环境发生了很大的变化，在不断有变的生态环境下，行业投资的黄金定律是否有变？

这个话题是笔者在本月华住集团年会上的演讲内容。

最近5年的变化，行业的范畴发生了变化，从酒店业（饭店业）扩展到了住宿业，类别、档次、细分逐渐健全。对于住宿业是否需要专业，从理论上讲，投资、设计、建造、装修、经营、管理每个环节都需要专业，但行业的现状是，大约有40%的从业人员是非专业，其结果是投资成本高、品质差、价格低、利润少、回报不理想。

生态环境再变，行业的黄金投资定律不会变：

1）城市、地段和品牌、档次的匹配度

2）资金结构与投资成本的平衡度

3）目标客户与产品设计的关联度

4）营销平台与目标客户的粘合度

5）开发速度与营运力量的配速度

6）管理团队与品牌档次的吻合度。

可惜在行业的目前大数量发展中，这样的定律有多少被遵循？现状是重有形资产、轻无形资产。商标当品牌、IP当品牌，缺乏管理团队的签约不断创新高。

地产商投资高端酒店当工具：满足政府需求、降低拿地成本、保证地产落地、借用国际酒店品牌，抬高地产售价，不动产抵押融资，整个项目完成，高端酒店挂牌抛售，只可惜，由于如此当工具的酒店资产非优质，出让是为了扭亏或破产清算，接盘项目少之又少。

中低端租赁物业模式，从直营探路到品牌加盟快速发展，以数量得到资本市场青睐，争抢物业、创新IP包装在优质地段开设样板店，宣传吸引加盟商，发展速度和数量，靠资本资金收购并购实现，60%以上的利润来自加盟费，维持股价，完美。

吸引加盟商中的商业策划书都以忽略高端酒店不动产价值的投资回报率进行解读，其实投资不动产和租赁不动产从投资回报的角度是完全不一样的公式和内容。建造于80年代、90年代的老酒店，往往由于缺乏更新改造资金、产品设计落伍而逐渐被市场和消费者淘汰，这类酒店大量加入贴牌的队伍，若授牌者提供更新改造资金援助可解燃眉之急，但未来的投资回报呢？

过往的一年，行业积极围绕收益管理学习及和OTA利益抗争，由于部分的经济下滑和部分城市的住宿数量供应过剩，连有三大平台的连锁经济型酒店出租率都在下降的同时，连带平均房价下降已是行业的不争事实。另外，从专业的角度看，光在收益管理和OTA上发力就住宿业提高效益而言还远远不够，主数据的释放明年必须提到议事日程的内容，财务管理事后算账的状况应该彻底改变了。

综观行业价值导向，数量排行多年，一直未变，各类论坛，既是国际、国内品牌拓展、演讲的舞台，重扩展、轻营运可见一斑。

2019年即将翻页，2020年行业的生态环境将如何改变？新的一年将会是如何的一页：靠和OYO争获店数量？老旧酒店靠贴牌脱胎换骨？劳动力成本居高不下靠机器人替代？对于行业未来的期许：住宿业是一个需要精心营运长期持有的行业，住宿业不是一个被当工具短期买卖的行业，要打造一个优质的住宿业，必须尊重专业，行业协会的积极引导、投资方、营运方、品牌方、加盟方的共同努力是方向。