20年增值20倍,碧海大酒店陷入资本迷局?

界面新闻 界面新闻 陈非 江庆 2021-04-12 11:23:46

碧海大酒店现在的市场估值已超过1亿2千万元。

随着天气逐渐变暖,同时伴随着清明节的消费动力,川内旅游市场也渐渐进入旺季。而四川凉山州的邛海景区,以宜人的气候,迷人的风景,吸引着诸多海内外游客,成为旅游的首选之地。与此同时,邛海边的各类特色酒店也因为资源的稀缺性,近段时间出现了一房难求的繁荣景象。

日前,国内知名酒旅预定平台向界面四川爆料,该平台称位于邛海北岸的西昌碧海大酒店自2018年5月以来,因当地政策性关停,该平台向酒店所预付的相关款项迟迟无法退还。由此,界面四川奔赴西昌当地了解相关具体情况。

未曾意料,小小的预付款纷争,竟牵连出多起纠纷。界面四川梳理发现,当初支付70万元就取得了10655平米国土证和6622.76平米产权证,其余款项530万元竟是14年之后付清。

值得一提的是,根据当地知情人士透露,碧海大酒店现在的市场估值已超过1亿2千万元。

碧海大酒店的前世今生

根据胡女士提供的资料显示,西昌碧海大酒店的前身为西昌市卧云山庄,坐落于西昌市西郊乡海滨村九组,原系国有资产,其中有五楼一底船型建筑房屋(建筑面积5400平方米),商务房间60余间及二楼一底房屋(建筑面积1138平方米),土地证使用面积约为10655平方米。西昌市政府在1999年为盘活该处国有资产,通过招商引资引来云南证券(现云南诚源投资有限公司)并以600万元包干价卖给当地一家企业四川康明公司有限公司共同打造一家四星级涉外酒店,为此政府多次召开专题会议,并提供多种优惠政策扶持该项目。

该酒店造型独特、装修高、地理位置上佳。酒店与多家网络酒旅运营平台合作,在携程网的评分为4.8分,并于2017-2018连续两年获得携程网优质度假酒店称号。

酒店租赁人胡女士向界面四川透露,酒店属于政策性关停,至今已接近三年。当地政府部门在关停时口头承诺会给予适当补助,但多次报告均未答复。

根据胡女士提供的资料显示,2000年2月25日,“卧云山庄”由西昌市政府转让给西昌康明食品有限公司(下简称康明公司),转让价格为600万元(包干)。康明公司先支付了70万元的转让款,余款530万待投入经营后分三次付清。随后,康明公司取得了该酒店的所有房屋及土地相关产权手续。

值得注意的是,当时西昌市政府和康明公司签订的房地产转让合同有两份,其中一份明确提出结款时间和逾期违约金要求,而另外一份并未提及余款的付清时限以及逾期和违约责任。

工商资料显示,2000年2月28日,云南证券(云南诚源投资股份有限公司前身)与康明公司共同出资设立西昌市碧海大酒店有限公司(简称碧海大酒店),注册资本为420万元,云南证券出资300万元,占71.4%,康明公司出资120万元,占28.6%。

值得注意的是,碧海大酒店成立之时在工商管理部门的备案也有两份,其中一份盖有西昌市工商局章程核准专用章。针对盖章的章程,西昌市工商局特在2006年7月5日发布说明。说明称,由于公司章程中股东并未盖章,为此认定碧海大酒店的公司章程以盖核准章的为准。界面四川也就此事询问了四川省市场监管部门,市场监管部门表示,该种执行和认定行为是合理合规的。

2000年6月1日上述房屋的土地使用权证办理到康明公司名下,同月15日,康明公司用该土地作抵押在西昌市城市信用社贷款。值得注意的是,通过梳理发现,当时康明公司就在当年几个月的节点上累计在银行贷款1460万元。也是由于该项抵押贷款,直接导致了后续酒店内部产权过户纠纷。

2003年4月18日,碧海大酒店形成董事会决议,决定将酒店整体租赁给彝海生态旅游有限公司经营,经营期限从2003年5月1日至2008年12月31日。

据租赁合同显示,2016年该酒店租赁给胡女士运营,租赁合同于2025年2月28日到期。

2018年5月17日,碧海大酒店、西波鹤影酒店等三家单位收到西昌市邛海泸山风景名胜区管理局(简称邛泸管理局)和西昌市环保局的责令停业通知,要求2018年5月22日前停止一切生产经营活动。截至目前,碧海大酒店已数次要求恢复营业,但至今未果。界面四川在现场看到,该酒店大门紧闭,无人员往来。

值得一提的是,西昌市新的取水点通过两年半的时间全部修建完毕并投入使用,而距碧海大酒店数十米之遥的西波鹤影酒店,已于2020年8月开始恢复营业。

酒店所属权的纷争

由于地理位置的特殊以及条件的稀缺性,西昌邛海周边的土地升值引起了房地产升值。从物质构成上来讲,房地产的两大基本物质构成要素中,建筑物是不会升值的,因为建筑物在使用的过程中,正常使用的负荷和风吹日晒等外界因素,都会造成建筑物的物质磨损,而土地则不同,它的内在价值会不断上升,从而引起土地上的房地产升值。

据知情人透露,现阶段碧海大酒店的土地和房屋价值已超过1.2亿元,20年价值增长超过20倍。

界面四川梳理发现,碧海大酒店自2000年转让给康明公司至今,该酒店区域范围的土地、房屋已增值巨大,并已发生过多起司法纠纷。从裁判文书网上了解到,关于该酒店的法律纠纷达12次。

据最高人民法院 2018年6月6日(2018)最高法民再2号 的判决书中显示,就康明公司、

碧海大酒店、云南证券三方民事纠纷的终审判决,“一、撤销四川省高级人民法院(2015)川民终字第632号民事判决;二、维持四川省凉山彝族自治州中级人民法院(2014)川凉中民初字第8号民事判决。”也就是说,最高法判决支持碧海大酒店建筑及土地的所有权属于康明公司。

值得注意的是,康明公司二审提供了一张西昌市清理财政借款领导小组向康明公司出具的收据,拟证明康明公司已将欠付西昌市人民政府的购房款全部付清,金额为530万元,进而证明案涉房产的所有权人是康明公司。

然而,该票据的签发日期为2015年1月27日,距康明公司接受转让卧云山庄的2000年2月25日已接近15个年头。

是否涉及国有资产流失

界面四川调查发现,2012年西昌市为保护邛海,打造旅游城市的重点景观工程,根据凉山州相关条例建设西昌市邛海西岸景观步道。并因康明公司位于海滨村九组的部分建筑物及附属设施需要拆除。根据国家有关规定,对拆除房屋和建筑物进行补偿。

其中,房屋拆除面积按产权证(西昌市放权证监证字0009201号)标明的房屋面积1100余平米计算,并按每平方米6300余元予以补偿,补偿金额达700万余元。建筑物和构筑物分别补偿9万余元和54万余元。并且拆除厨卫、绿化等多项附属物补偿92万余元。以上共合计补偿855万多元。

根据房屋拆除补偿协议第十项显示,所有拆除补偿款全部转入西昌市人民政府清欠办公室账户。此款支付时,须经西昌市清欠办和康明公司、西昌市碧海大酒店三方协商后再行支付。

综上所述,当初2000年之时,康明公司所购卧云山庄的所未付的款项完全可以被这次高达8百多万元的拆迁补偿款所覆盖。那又是什么原因,以至于拥有碧海大酒店建筑所有权的康明公司于2015年才将收购尾款结算完毕,我们不得而知。

界面四川也咨询了西昌当地的国资部门,相关负责人表示,现阶段国资的流转都需要评估、上网、拍卖等流程,至于当初是什么原因导致时隔10余年才将尾款付清,建议咨询相关法律人士。

就碧海大酒店至今无法营业的问题,部分网络运营平台预付款无法退还,界面四川也咨询了邛泸管理局,管理局方面称,因为该酒店股东涉及相关法律纠纷,目前案件有新进展,只有待判决结果出来后,再视情况而定。同时,四川纵横律师事务所项伟律师表示,预付款问题可通过投诉至行政管理部门,仍未得到解决的情况下,可提起民事诉讼诉请最终裁决。

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