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高星酒店频频出售,为什么难卖掉?

界面新闻 界面新闻 郑萃颖 2021-05-31 10:29:31

有业内人士认为,高星酒店难出售的原因,主要并不在于酒店收益。

近日,酒店产权网挂出一则郑州豪华五星级酒店土地出售的消息。该酒店靠近地铁站,酒店规模35000平方米,总投资约8亿元人民币,每平方米的装修标准不低于2万元,预计售价为5亿元人民币。

国内高星级酒店寻求出售的数量不在少数。在另一家酒店买卖网上,挂着“天津武清金泰假日酒店出售”、“北京市中心四星级酒店转让”、“杭州商业区四星级酒店出售”等信息。据媒体报道,一些知名酒店如上海豫园万丽酒店、新华联索菲特大酒店、深圳凯宾斯基酒店等都在挂网出售。


酒店买卖网首页截图

“其实一些酒店长期都在出售,例如豫园万丽2015年时已经在找代理销售,有的酒店至少出售时间超过3年以上了。”酒店产权网高级合伙人冯少辉告诉界面新闻。

界面新闻根据酒店产权网的数据统计,高星酒店出售潮是从2014年后开始的,尤其在2015至2017年出售较多。

该平台过去5年高星级酒店出售的交易量分别是:2016年成交15家酒店,2017年成交39家(含一个酒店资产包),2018年成交10家,2019年成交17家,2020年成交9家。

成交酒店数量最多的前5个城市分别是上海(10家)、北京(10家)、杭州(8家)、武汉(4家)、青岛(4家)。成交酒店最多的省份是浙江省(13家)和江苏省(13家)。

除去一个分布于全国的酒店资产包,剩下89家酒店资产成交案例中,北京、上海、广州一线城市成交酒店数量22家,占比24.7%。二三线及以下城市占比75.3%。

在上述所有90家达成交易的酒店当中,确认涉及以股权的形式成交的有30家,占比三成。中国的酒店交易多采取股权转让,原因是是可以减少税费支出。

实际上,仍有大量高星级酒店处于卖不出去的情况。

“高星酒店供给过剩,需求错位,是酒店资产难出售的原因之一。”酒店产权网高级合伙人冯少辉说。

根据华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱统计,2010年至2019年十年间,国内星级酒店平均出租率分别为:五星级59.02%、四星级51.30%、三星级54.61%。

“中国各星级酒店的年度平均出租率都没用达到63%,这就是中国酒店业供大于求情况下业绩不理想的原因所在。”他告诉界面新闻。研究表明,酒店在63%出租率基础上的平均房价增长,给酒店带来的贡献率最高,如果低于63%,平均房价增长对每间可供房收入增长带来的效益的贡献仅为48%。

疫情对五星级酒店的收益影响明显。根据赵焕焱统计,2020年第四季度,全国五星级酒店850家,其中有统计的五星级酒店RevPAR同比下降27.46%,下降幅度大于四星级和三星级。

冯少辉介绍,大量高星酒店寻求出售的背后主要原因,是酒店背后房地产企业的高杠杆困境。中国五星级酒店建设发展历程中,地产开发商拿地的附加条件往往是建设一家高星品牌酒店,帮助地块提升品牌形象、带动就业,并为招商引资带来便利。随着房地产商早年高利率贷款贷带来的高杠杆问题,地产商寻求酒店资产出售来缓解杠杆压力。

对于地产商来说,酒店经营并不能带来大量收益,但出售酒店却能带来资金。绿地控股年报显示,该公司2020年酒店取得经营收入16.60亿元,占营业收入的0.36%。碧桂园的其他部分收入在2020年为47.36亿元,其中包括物业投资、酒店经营及一些智能建造和新零售业务等,这部分其他收入在集团总收入中的占比为1.02%。富力地产2020年酒店运营的营业额是45.63亿元,占集团总营业额的5.2%,同时酒店业务给集团带来年度亏损14.27亿元。

“中国60%的高星级酒店资产都在房地产商手里。”冯少辉称。但另一方面,即使是现在随着城市化发展各地建设新区,引入开发商建设配套,还有更多高星级酒店在建设中。“我们统计,全国现在在建的酒店用地,类五星大规模高等级品牌,最少不低于3万块土地。”

他指出,从疫情前数据来看,相比美国每年出售酒店资产金额超过1000亿元量级,国内整体酒店交易金额大约在100亿到150亿元,流动性较低。

冯少辉认为,高星酒店难出售的原因,主要并不在于酒店收益,“除了部分酒店业主不懂经营,选址不合理影响酒店收益,大多高星酒店经营还不错。”实际原因还包括,作为银行抵押物的酒店资产售价较高,资产交易中的增值收益需要缴纳较高比例的税款等。

“其次是酒店资产目前无法金融化和证券化,比如发REITs。这使得酒店资产变现渠道有限。”他指出。虽然国内正推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点,但酒店资产证券化涉及的法律问题都尚未完善和成熟。

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