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改造老酒店的生意好做吗?

界面新闻 界面新闻 沈霄戈 2021-07-08 10:58:45

未来的酒店,不是运营客房,最重要是运营空间。

能喝到手冲咖啡,四周装饰书架上摆满了图书、各种桌游随时借取,窗边有设计造型时尚的沙发,喜欢可以直接扫描购买,老式电话亭背景前时常有人在拍怀旧照,一切都让人以为进了一家网红咖啡馆。

但实际上,这是6月29日刚正式开业的无锡万达颐华酒店。这不仅是“万达颐华”品牌第一家直营酒店,也是万达花精力翻牌改造老酒店的一个样板。

无锡万达颐华酒店的前身是有三十多年历史的无锡锦江大酒店,地处市区最核心地段,也曾是引领风气之先之地。据说,当年无锡的小伙子请女朋友吃饭,能安排到酒店顶楼旋转餐厅,是顶有面子的。

然而,城市变化日新月异,无锡锦江大酒店在改造前标间价格只能卖到200多元,主要客群也都是50岁以上中老年人。

国内高端酒店经历了飞速发展,一方面新建高端酒店一二线城市基本覆盖,并渗透进三四线城市;另一方面,无锡锦江大酒店并非个例,很多早期老酒店都处于设施陈旧老化、营收欠佳的尴尬处境,甚至出现了五星酒店出售潮,如上海豫园万丽酒店、深圳凯宾斯基酒店等一些知名酒店都挂在网上出售。

新建高端酒店饱和,与此同时大量“老破旧”酒店急寻出路,另据数据显示,国内现有30多万家中高端酒店中连锁化程度不到14%。如何盘活高端酒店“存量市场”,就成了有实力的酒店集团都在考量的业务。

改造老破旧的高端酒店划算吗?

首先,有些老酒店虽然设施偏陈旧,但改造者都看重其所在的城市中心黄金地段。

拿无锡锦江大酒店来说,周围有苏宁广场、恒隆广场等多个购物中心,是人流最密集的地段,周边房价已接近每平米小3万元,新建物业成本很高。而改造老酒店,就能用较低成本获得优质的地理位置。

另外,和新建一家高端酒店相比,原有老酒店改建成本也相对较低。

“单房大概14万就全改完了,包括很多消防机电的问题。这种投资情况,你才有更高的一个回报。” 万达酒店及度假村副总裁陈孟超分析说。

目前,市场上新建中端酒店的单房成本在14万元左右,而高端品牌的单房投资大概是25万元到28万元。

用建中端的钱改造出一个高端酒店,看起来绝对是合算的生意。

然而,实施起来也并非易事。改造项目,要考虑暖气、通风、消防、水电、投资、美学效果等,在老物业里有很多限制。业内不乏失败的案例,斥巨资改造半年后业主并不买账。

一体化,是万达认为自身改造存量酒店的优势。集团旗下的万达酒店设计研究院,从接到改造项目开始就会出具详细的报告、评估老酒店的净值,并且从设计、建设、运营完一体化地整体把控。

“一体化把控和大拆大改的成本差太多了,” 万达酒店设计研究院副院长王志勇表示,他拿一个在做的酒店项目举例,原来水晶灯采购定标价是1160万元,只是调整了5个灯的设计,就减少了500万元的支出。

“改造老酒店,很大部分的成本在拆除”,他说,万达无锡颐华设计定位“时光的故事”,改造讲求了更多“拆”与“留”设计艺术。

根据原有客房的老旧程度定制“小改房”和“大改房”不同的改造方案,大量优质的基础建材和设施得到了保留。

“小改房”是10年前翻新的客房,配套设施保养得当,但深红色系的木饰面与传统软装,让整个房间显得老气陈旧。于是,设计师在保留原有基材和客房结构的同时,用宝蓝色的中式柜、橙色斑纹的地毯、墨绿色的窗帘等混搭元素软装,更鲜亮的撞色塑造摩登年代感的同时,强化了视觉冲击力。

“大改房”是90年代的老客房,对其进行了更深度的改造。卫生间在没有破坏防水和电路结构的前提下,局部破拆了卫生间隔断墙,利用玻璃增加了整个客房的空间通透感。老旧墙面用新型材质进行了高贴合度的超薄覆盖,省去了大量的拆除工程。年代感十足的小浴缸,则被替换成更符合现代人快速沐浴需求的淋浴间。

按着酒店建造新规范,老走道要拓宽,墙表装修层打掉就成了裸墙,结合当下的ins风,采用拓印方式在水泥墙面上增加纹饰。

由此可见,改造项目需要因地制宜,既要考虑设计美学、又要兼顾成本。

另一方面,酒店客人所用的物品并没有节省,棉制品是美标的,洗护产品采用了意大利精品品牌Acca Kappa,一切按五星酒店标准。

不过,光靠装修改造、五星酒店标配就能重新吸引客流吗?

1994年加入酒店业的陈孟超回忆说,那个时候五星级酒店是引领生活方式的,大多数人第一次在高级酒店看到席梦思、羽绒被、淋浴室,开始模仿买回家。

而现在,人们家里的设施比酒店还舒适,酒店又能带给人们什么新体验呢?

生活方式、社交空间,是近几年从连锁酒店集团到精品酒店,都意识到并开始融入的元素。

无锡万达颐华一楼的共享空间就是这种理念的体现。

拥有WanVita-Cafe & Lounge 和前台功能的综合服务中心,客人可以自助办理入住,前台服务人员也会是转身为你冲杯咖啡的咖啡师。

“未来的酒店,不是运营客房,最重要是运营空间。我们的运营理念,共享人工,共享岛台,我们所有的前厅服务人员会做咖啡。” 陈孟超说。

原有前台位置被改造成了开放式阶梯,不仅满足客人多样的休憩需求,同时也能承接各类小型宣讲类活动,大大增加了大堂空间功能的互动性和可塑性。

“现代人缺乏的是社交,我们的目的是让他住酒店要走出房间”,陈孟超说,“我们还希望把无锡万达颐华打造成为周边社区的一个睦邻中心。”

有位无锡财政局离退休的老干部,她每天都会来酒店大堂喝一杯90多块钱手冲咖啡。还有一群住在周边的小朋友,几乎每天下午来酒店弹钢琴,一起在益智角玩游戏。

试运营不到2个月,尽管还没有完整的数据,但OTA平台客人的评价已经有300多条,不少人评价说酒店有设计感、服务热情、咖啡好喝,还有不少人被顶层餐厅Fancy Yard吸引了,感觉宛若置身空中花园,这个空间用爱丽丝梦游仙境做为设计主线,打造了沉浸式的植物主题餐厅。

目前,酒店的定价已经提升到了400多元,年龄层结构也相对年轻化。

“我们定位客群是20岁到45岁新中产,”万达酒店及度假村品牌管理中心总经理叶松说, “这群人很相信国牌,也注重颜值”。

无锡颐华是万达花功夫改造的一个翻牌老酒店样板,即便开业了仍然在不断改进打磨,“我们看好存量市场,扎扎实实地把翻牌酒店做好,行稳致远,慢慢一定会发现有人找上门来。”叶松说。

“判断这个项目是否翻牌成功,就是看市场投资回报。”陈孟超表示。此次无锡开业,万达低调的只邀请了十几个投资人。不过,一个好的样板,可能就会吸引投资人背后潜在的十几个翻牌项目。据了解,万达颐华酒店品牌目前签约的近20个项目中,有5个都是翻牌项目。

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