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掘金酒店资产管理的时代到来了

酒店评论 酒店评论 周涛 2022-04-28 12:07:31

酒店资产创出现金流的能力是提升酒店价值的关键。

*本文作者系 《酒店评论》特约观察员、仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理、全球酒店资产经理人协会中国分会会长 周涛

2022年将是酒店资产管理在中国正式涌动的一年,同时也将是中国酒店资本市场和国际更加密切接轨的一年。酒店业正处于历史上最严峻的变革时期,各方参与者唯有加快行动,才能应对市场的瞬息万变。

全球酒店交易大幅增长,中国市场活跃

2021年全球酒店市场交易总额高达668亿美元,较2020年增长131%。这得益于私募股权投资者持有的大量待投资资金和日益增多的新兴及传统酒店投资人。其中,私募股权投资者收购的酒店资产总额达325亿美元,占全部交易总额的50%。此外,外资和REITs(房地产投资信托基金)在2021年也强势回归,相较2020年,这两类投资者收购酒店资产的总额分别增长了42亿美元和29亿美元。在投资意向上,由于商务旅行的全面恢复仍存在不确定性,酒店投资者普遍看好目前市场环境下休闲旅游市场需求的加速复苏,并在2022年继续关注度假型酒店资产。

2021年全球酒店交易总额实现了大幅增长,而中国也是2021年亚太区最活跃的投资市场之一,并首次超越了传统的亚太酒店交易第一大国日本。进入2022年后,酒店交易活动更有加速之势。新年伊始,坐落于上海北外滩的茂悦酒店以45亿元的价格成交,也是近年酒店交易中金额相当高的一单。预计中国酒店投资市场将在2022年、2023年继续保持高踊跃度,形成前所未有的酒店交易活跃期。

形成目前酒店交易日趋活跃的原因如下:

(1)当经济发展到一定阶段时,投资交易变得活跃是市场规律。而伴随着改革开放的深入,全球资本市场也日趋融为一体,国际资本的进入也是促成大宗交易的重要助推器;

(2)在当前‘三条红线’的监管政策下,资金紧张的开发商需通过剥离非核心资产以改善资产负债表,成为推动目前这波酒店销售浪潮的重要驱动力;

(3)酒店资产管理理念约在10年前正式进入中国,随着不断的普及和深入,中国的酒店业主也越发理解“投、融、建、管、退”各阶段的工作重点,把“退”看成是全生命周期中自然的、有机的一环;

(4)国际品牌酒店管理合同集中到期,过去的40年是管理合同的集中签约期,而为期40年、30年、20年、15年的合同近年迎来了期满的高峰。酒店在买卖时,管理合同往往被看成一个“负面”因素,即使是世界一流的酒店品牌、管理能力优秀的团队,并不一定是新买家所心仪的最佳选择。伴随着合同到期出售酒店,对新买家来说就具备了更多的选择,从而酒店能卖出更好的价格。

酒店资产创出现金流的能力是提升酒店价值的关键

除了品牌因素外,如何能将酒店卖出更高的价格呢?在过去的几十年中有一种误解,即使酒店本身不盈利,只要持有它,其价值总会往上走。酒店的价值究竟是由什么决定的?即使过去、现在或今后若干年,也许酒店的物业还能升值,但是酒店的价值终究要回到“取决于它能够产出现金流的能力”这个基本面上来。由此可见,如何使酒店资产创出现金流的能力最大化是提升酒店价值的关键。

酒店是商业地产中的一个重要业态。各业态的空间,都具有“Perishable”(“易腐坏的”、“易变质的”)属性,即其空间如果不及时卖出去,那么它们就会失去可售性,例如理发店、电影院、航班的座位,游乐园、主题公园的游玩场地,酒店、游轮、公寓的房间,商场租铺、写字楼的空间,流失的那段时间将永远失去被卖的机会,也即永远失去可能产生的收益。细心的读者会注意到,以上列举的各类商业地产业态的座位、游玩场地、房间或者空间都是以各种不同的时间为单位来出售的,理发店以分钟为单位,电影院、航班、主题公园以小时为单位,酒店以天为单位,公寓以周为单位,商场租铺和写字楼以月为单位,一般来讲租期越长,对业主来说收入越稳定,因此酒店在商业地产中产生现金流的稳定性不如写字楼。

下面就来看一些国内外改善酒店现金流的典型案例。当然提升运营管理,增收减支也是提升现金流的有效且重要手段。本文则主要以资产管理的视角来审视,包括“最高用途、最佳用途”的原则。

首先来看一下纽约华尔道夫酒店,曾是世界上最高、规模最大的奢华酒店,客房数达1400间。2014年安邦保险(现大家保险)以19.5亿美元的价格从希尔顿集团收购了该酒店,希尔顿在保留了99年管理权的前提下,同意了酒店规模的缩小和停业改造。不久后一个大规模的改造计划展开了。由于其优越的地理位置,本次改造的计划是将大部分酒店客房改为375套高端公寓,客房数减到375间。即使是单身公寓每间的售价也从180万美元起,4居室的起售价设在1850万美元,而最顶层的两套大平层,其天价更是不得而知。酒店中原来的星光宴会厅则改造成了27.3米长的星光泳池,以满足新业态高端公寓的业主需求。本次改造费虽达10亿美元,加上当初的收购成本19.5亿美元,总额高达29.5亿美元。虽然还未到开售日期,但相信高端公寓的销售总额将覆盖这些费用,并为业主带来盈利。

看完纽约的案例,把镜头转向东京。2020年第一季度东京威斯汀酒店也经历了第四次转手。本次成交金额高达近50亿人民币。东京摩根士丹利作为其第二次转手后的业主方,在持有东京威斯汀酒店期间,摩根士丹利的资产经理们进行了大量的资产管理工作,引入新的细分市场客源包括优质协议客户,打造米其林餐厅和导入“巴黎人”水疗,实现现金流大幅提升,使其资产保值并增值,成功实施并践行资产管理理念。

再看国内,也有很好的案例。2019年上海斯格威铂尔曼大酒店挂牌出售,新业主在接手酒店后就以“最高用途、最佳用途”的资管视角,审视了酒店,并作出了快速的决定,大幅减少酒店的客房数,把剩余空间改为写字楼。底层逻辑是,在上海这样一个中心地段,写字楼的租金水准和更高的出租率,综合收益将会高于酒店。斯格威铂尔曼酒店的改造也即将完成,不少租户已成功进驻。这也为中国酒店的资产管理提供了不可多得的优秀素材。希望此类的成功做法能不断用于中国酒店资产管理的实践中,从而提升整个行业的资产价值。

目前中国的经济发展已到了从“量”到“质”的转折点,从酒店市场来看,今后对存量资产的精雕细琢就显得尤其重要。特别是在“三条红线”(资产负载率不超70%,净负债率不超100%,现金短债比要大于1)这样的形势下,各酒店,特别是各大开发商持有的酒店都会进一步追求现金流。

把握八大趋势,实践全新资产管理理念

趋势一:酒店资产交易上升。

一方面,投资者要进行资产配置,就要不断买进新的物业;另一方面,物业的持有者将一些自营的、成熟的物业脱手,就会出现资产交易。而“三条红线”、管理合同到期、资产管理理念的成熟,都是直接影响因素。

趋势二:特许经营大幅增加。

特许经营模式在海外很普遍,随着中国业主越来越专业,以及本土酒店管理人才队伍的不断壮大,特许经营模式将会在国内持续增加。

趋势三:高端酒店出现回归。

近年,行业中经济型酒店的高效益被更多强调。但是酒店对于客人来说更像是在家里一样安适和自在的空间,同时酒店也是客人追求仪式感的地方,大家对酒店的需求也从住宿,变成了“房餐会+”功能。因此,高端酒店还是会回归市场,不断满足人们对美好生活的向往。

趋势四:优秀管理人才紧缺。

中国酒店市场发展很快,与欧美国家酒店的总经理年龄相比,国内的管理者要年轻10岁左右,而高端人才的培养需要时间。对业主来说,找到优秀的、合适的、特别是有资产管理理念的总经理至关重要。

趋势五:酒店开发持续但会减速。

过去的两年似乎新开业酒店没有明显的减速,这并非是疫情没影响,因为近两年开业的酒店其实是2018、2019年在推进的落地项目。而2022年、2023年,将要筹开的酒店都是在疫情期间进行谈判、设计、建设的酒店。今后两年新酒店开发还会持续,但速度应该会有所下降。

趋势六:第三方运营管理获得发展。

在欧美有一种模式,它本身没有品牌,只派出总经理和高管团队来承担酒店运营。而第三方的运营商在中国尚不普遍。

趋势七:第三方资产管理的出现。

在机构投资者出现的情况下,第三方资产管理才容易产生。欧美,日本、新加坡很多酒店的业主是保险基金、大型投资集团的背景,大型机构收购酒店以后,往往会聘用第三方专业的资产经理人来管理资产。

趋势八:存量资产的精雕细琢。

业主方通过对存量资产的精雕细琢、大修技改实现酒店的重新定位,从而让酒店资产焕发新生。除了品牌的改变,如前所述,一些体量大的酒店甚至会减少它的客房,改为办公、长租公寓等,以实践资产管理的另一个重要原则:物业的最高用途和最佳用途。

当前国内酒店急需资产管理,或许通过引入专业的第三方机构来打理酒店,能提升酒店的资产管理水平,让酒店产生健康的现金流。目前的中国、当下的酒店行业急需“投、融、建、管、退”资产管理全生命周期的理念和实践,通过掘金酒店资产管理,赋能中国酒店行业的健康发展。

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