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经营了7-8年的老酒店,要不要花300万改造?

次方点评 次方点评 安歌 2022-05-10 10:22:20

科学预判市场,用最小的投资成本换取最大的翻新效益。

酒店在经营到‍‍5—8年左右时,家具、内饰都会出现老旧现象,‍‍从而导致出租率随之下滑。那么,是看着它不断“消亡”?还是及时翻新改造,重新焕发生命力,激活市场竞争力?

带着以上问题,近期,次方点评采访了资深酒店投资人杨涛,希望通过他的分享,可以帮助新手投资人在筹建过程中避坑,也能给到计划酒店翻新的投资人参考,帮助降低改造成本,让投资回报达到最佳效益。

以下是来自杨涛的采访实录:

01  在酒店改造过程中存在着难以把控的情况

酒店改造如果是内行人,其实花不了很多钱。比如,一家酒店的单房投资成本是10万,‍‍预估单房改造成本是3—4万,这样的小成本就可以把一间客房翻新成新的一样。‍因为水电,‍‍包括一些隐蔽工程,是不需要改动的。大概1个半月改1层楼,‍‍相对来说,比较省时省钱。

在酒店改造过程中存在着一些难以把控的环节,尤其是材料的质量、投资预算、装修时间等不可控的问题,而造成的原因也有多方面的因素,例举几个常见情况:

1、因装修公司而耽误工期和质量。

酒店改造存在着一定的特殊性,不是所有的装修公司都能够胜任。可能有的装修公司擅长做工厂装修,有的则擅长做别墅装修,所以酒店装修要用科学管理的眼光来对待,需要细分精准地找到一家专业且具有酒店装修经验的装修公司是前提。 

假如,装修公司的实力不够,他们可能无法按时完成工期:改造时要保障大堂的正常营业,200-300平米的酒店大堂,原本可以装修3天或1周就能完成,如果找了一个不专业的装修公司可能要装修一个月。这样不仅时间长,也会影响客人的体验。

2、投资人在改造中提高酒店产品档次,导致费用增加。

例如,第一次投资酒店的业主,原本单房预算是10万,‍‍后来在装修时,想要把空调更换成更有档次的品牌;2000元的床垫想换成5000元的。这样投资预算就变得不可控。

3、合同无法写得面面俱到,导致费用增加。

例如,20公分的窗台‍‍,合同里写的是不贴砖,只是用腻子刮一下,但是最后业主发现窗台不贴砖很难看,那就得加钱再装修,100个房间的窗台费用要10万。再比如说,不做门头或者门头不用大理石材质的,类似于这样的情况有很多。

在实际操作过程中,很多装修公司不会给出完整的合同,就像100间客房,他们给出的改造预算报价是500万,合同写得不具体;而另一家酒店装修公司给出的合同‍‍全包价是1000万,合同写得很详细,而且没有漏项。

所以,面对这些情况投资人要学会甄别,货比三家,多问为什么。同时,建议使用完善的合同版本,举例来说,规定好阳台、‍‍飘窗的装修材质、装修工艺;规定好床垫、马桶的品牌等,甚至规范到装修过程中用到的螺丝钉的型号、数量,最后只要按照合同的标准、流程、品牌、数量来操作就可以,这样投资预算就变得可控了。但投资预算可控也是多方面的,在装修过程中要学会合理应对。

02  客房有100间的酒店改造案例

改造酒店的选择标准,个人觉得‍‍90%以上的酒店都能通过翻新来延续酒店的生命力,尤其是经营到一定年限并生意下滑的酒店可以考虑翻新。

‍如果酒店物业租期还剩3年左右的时间,可以考虑翻新,但如果酒店已经经营8年,还有1年多租期就到期了,那么要慎重考虑翻新。因为到期之后,房东不再续租,就会很麻烦。

比如,我的一家酒店,经营了‍‍7、8年后出租率持续下滑,所以果断决定将门店逐层‍‍进行改造。

我也算过账,这家酒店有100间客房,‍‍如果1个房间的改造成本是2.5—3万,酒店总改造成本就是250—300万,‍‍等到酒店全部翻新好之后,我可以将客房价从原来的售价240元上调到290元,出租率在原来的基础上又增加了20%,这样基本上1年就能收回改造的投资成本,逐层改造也不会耽搁我做生意。

同时,我考察了门店附近的其它经营了一定年份的3家酒店,它们也都是品牌连锁酒店,但因为它们没有翻新改造,出租率的数据仍然维持在以往的水平,甚至不如从前。

03  如何在酒店改造中节约成本

接下来,分享一下我这家酒店的具体翻新改造过程,希望可以帮助其他投资人在酒店改造中节约成本。

1、做好改造规划,尤其在酒店改造前,最好先让施工方把效果图设计出来。改造大堂时,业主沟通确认好效果图后,再确认所需要的装修材料的报价,比如,大理石‍、‍木墙板、灯带(灯箱)‍‍、‍‍油漆工等。

同时,在酒店翻新改造的过程中,最好找一些新型材料‍,以此提升施工工艺,提高装修速度,让改造过程变得可控。

2、在酒店改造中与供应商沟通,可以考虑将装修材料的供应商约到一起讲需求,节省沟通时间,后期及时跟进进度。比如,A是供应墙纸的,B是供应大理石的,C是供应墙砖的。我会跟大家说:“这家酒店要翻新,因为还在营业中,我把尺寸数据给到你们,‍你们4家分别需要准备多长时间?”他们分别答复下单可能要10天、15天、20天不等。

在得知供应材料的具体时间后,我会继续说:“我给你们所需要的时间,在这个时间内请准‍备好。我有一个要求,你们进场之后绝对不能出差错,而且要在最短的时间内做完,不能拖。会给你们两次复核‍‍尺寸的机会。”与大家再三确认后,会让供应商签字。

供应商回去准备主材的时候,我会按约定时间提醒何时可以进材料、材料卸货的位置、可以施工的时间等。

3、做好住客提示。在改造过程中,会在大堂留一个窄窄的通道,并放置一块告示牌提醒客人:“从X月X号‍‍到X月X号酒店在装修,‍‍给您带来不便,请谅解。”或设置一个临时接待处,便于前台制卡、咨询等。

按以上改造流程走,‍第1天可以把复核尺寸、拆除、运垃圾做完。第2天贴砖、贴木石面、刷油漆。第3天等油漆干、打腻子、喷乳胶漆等。

这样3天下来,300平米的大堂就能完全按照设计效果图一样焕然一新。连地砖都更换过了,基本上是一个崭新的大厅。但像这样的高效率,是由一支专业、有经验的酒店装修团队合力完成的。

结语

这些年,我获得了一些装修经验,也会将它们用在新酒店的装修上。一般新酒店我们会用4个月装修好,可以做到保质保量,不仅节省了时间成本,也节约了投资成本。

对酒店其它楼层的逐层翻新,也是按照以上的管理模式,‍‍基本上控制在一个月之内,包括甲醛处理、通风等就能全部翻新完毕,能够尽量减少对客人的影响。

现在,酒店行业已经不再是十年前的发展高峰期,那种如火如荼的氛围,随便开个店就能赚钱的时代已经过去了,‍‍‍接下来能够生存下来的酒店,一定是考验投资人的算账能力,比如:投资成本、投资回报率等这类科学预判能力和专业管理能力。

目前,酒店已经进入到专业化、精细化的层面,而在这个过程中一定会淘汰一批不专业的投资人,这也是酒店越来越难做的原因之一,所以要精打细算,提前调研,科学预判市场,用最小的投资成本换取最大的翻新效益。

次方点评
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评论

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豆汁儿咖啡 老王

品牌商们为了证明自己真的牛逼,可以推出“免费翻新,翻新后一年内多赚的部分,分一半给品牌商!”

2022-05-10
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Ken Xia

现在老酒店的翻新改造有很多省钱的方法,但是很多业主没办法对品质和最后的呈现做把控,所以很难真的省下钱来。

2022-05-11
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