投资酒店品牌变了,投资回报的概念也变了?

对于新建、新租还是存量酒店改造,都极具吸引力。

观察到最近行业论坛的关注点、以及媒体采访的聚焦点,似乎都较为一致的从高端全服务类型酒店、和标准化连锁酒店,转向两头的腰部区域 – 精选服务酒店(Selected Service Hotel) 。这类档次的酒店,在不同集团推广的过程中,却赋予了不同的名称:中高端酒店、轻奢酒店、高端奢选酒店、新高端酒店 …….。发力推广这类酒店,应该是投资方和运营方都对于市场和消费水平趋于理性的统一认知的结果,是行业市场化成熟的标志之一。

在各个不同品牌将这类档次的酒店推出介绍时,强调的重点是:性价比、适合新中产阶层的消费需求、溢价能力和不算物业在内的投资标准。这样的宣传,无论对于新建、新租还是存量酒店改造,都极具吸引力。

这类产品的核心关键是:“减少”和“保留”,也就是在传统高端酒店的基础上,减少部分不必要的配套设施、减少房量,保留高端酒店的高品质。在产品结构上相对传统的高端酒店,是比较轻的投资,单房造价在16-18万,酒店总建筑面积不低于10000㎡,客房总量在150间及以下,餐饮及公区配套占总面积10%-15%,其他必备配套经营项目包括:综合餐吧、多功能厅、健身房、自助洗衣房等。同时,并没有像传统高端酒店那样设置非常多餐饮板块,如包厢、中餐或大的宴会厅。相对中高端酒店而言,它又高于其标准,具备高端酒店的部分餐饮和宴会功能,仍然保留高端酒店的品质感、仪式感——尤其是酒店的设计、运营物资、氛围和服务,仍是高端酒店的标准。并且酒店的餐厅除了提供早餐外,也能为住店和周边的客人提供中餐、晚餐,以及作为咖啡厅和酒吧的功能,满足基本饮食及休闲社交需求。

对于投资人来讲,听了这样的介绍,都会有投资的冲动,从中,也可以看到,目前品牌方在提到投资标准时,已经将不动产和物业与运营需求的装修、装饰分开计算。

对于一个酒店项目而言,项目总成本由四大部分组成:建筑物成本,非建筑物成本,软成本,土地成本。建筑物成本在总成本中是占比最高的,对于投资方自建物业的角度,以上的推广IP容易接受,反正自身物业,要做精选酒店后期只需花费16万- 18万单房造价,若以150间客房体量计算,只需投入2600万元。不能忽略的是,前期的投资的土地成本、建筑物成本,还是需要酒店开业后运营来偿还回报的。对于租赁物业的投资方而言,会被以上推广的IP所吸引,但好地段昂贵的租金是多数投资方日后靠运营现金流应付的,经营遇到任何外部因素的影响,出租率没保证的情况发生,租金是压垮投资方的沉重巨石。就算以上精选品牌介绍的经过“减少”“保留”后的产品,这类非建筑物成本与软成本,对于建筑物以及土地成本而言,占比成分大约为30:70吧,品牌方的30% 部分确实目前能够满足新中产阶层的消费需求,但对于运营者而言,那70%的成本同样需要通过运营得以回报,无论是以经营回报返回还是以租金支付返回。

目前不少精选品牌在宣传中还强调,有别于高端酒店能节约投资成本的核心是:重装饰、轻装修。有经验的消费者挑选高端酒店入住的理由都不缺那一条:隐蔽工程和设备设施质量好。随着消费理念的改变,酒店产品确实需要更新改变,投资方和运营方都有分工合作,但作为一个酒店项目的投资内容和总成本,是不会因为单方的宣传或吸引力而有所或缺。否则也不会有在疫情常态化下先倒闭的不少中端酒店租赁物业的运营者。投资品类都在不断变化,但投资回报的基本原则应该没啥变化吧。

袁学娅
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上海星硕酒店管理咨询有限公司 首席咨询官

袁学娅女士现任上海星硕酒店管理咨询有限公司首席咨询官。曾在多家国际著名酒店管理集团担任高管职务,兼任中国旅游饭店业协会专家委员会委员,拥有28年中外高级酒店管理经验。袁女士也是厦门大学、中山大学等知名大学MTA 客座教授。

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豆汁儿咖啡老王

酒店最终还是要回归客房,这个最具有独特基因属性的领域进行竞争,餐饮大概率是细分出来给外部合作伙伴一起分润,什么都自己干的时代过去了。

2022-08-11
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