酒店买卖的“商业和理想”:资产交易的最好时机?

空间秘探 高松元 2022-08-17 10:01:47

星级或者奢华酒店出售一直存在。

在【解码中国】文旅酒店业智识峰会上,有幸担当#商业与理想#板块的圆桌主持人,圆桌嘉宾分别是绿地酒店旅游集团总经理李瑞忠、TUI BLUE酒店及度假村大中华区董事总经理姜勃、希尔顿大中华区及蒙古精选服务品牌投资发展副总裁陈宝柱、世茂酒店管理公司助理总裁、世茂喜达酒店集团总裁刘红波、万达酒店及度假村副总裁杨兵。作为国内外涉猎酒旅行业的头部品牌,我也不失时机地问了些“敏感”问题,专家们也“巧妙”地给予回答,相信他们的专业观点,能够给行业带来一些价值启示。

01、酒店资产,为何比较难卖?

酒店业进入存量时代已多年,在法拍、出售、转让新闻频出的当下,品牌对于存量资产既渴求也畏惧。我们首先面对的一个问题是,酒店资产是不是比其他大宗交易更难一点,到底卖不卖得出去?

提出这样的疑问,确实也是有事实依据的。综合戴德梁行、亚洲旅宿大数据研究院等机构统计,2022上半年,上海大宗交易市场共录得26笔交易,共计328亿元成交,对比去年同期微涨2.5%。其中,二季度上海大宗交易额为110亿元,办公楼成交金额约占82%,延续了一季度大宗交易的主流地位。商办写字楼一直是主角,而酒店在大宗交易上这两年占比仅在10%左右。

这两年,我们看到各种酒店拍卖或者转让的新闻,交易价格基本都过亿。但成交寥寥,更多的是流拍或者价格一降再降。其实我们也知道,星级或者奢华酒店出售一直存在,出售的原因基本同酒店本身的经营情况以及酒店业主的经营情况等因素相关。不少高端酒店背后的业主多是房企,他们在“差钱”的年代,手里拥有的酒店往往面临着前期投入大、投资回报时间长、酒店老化等挑战。

如果仔细研究酒店交易背后的地产市场,你会发现买方和卖方确实存在“供需不平衡”。据我个人观察,主要体现在两方面。

一方面,惜售不贱卖的房企和持币观望的买家。当下,市场上有些资金流动性紧张的房企,正在等待“不差钱”需要资产收并购的房企。但这两年,即便一些国资房企资金充裕,行业仍罕见大型收并购案例,仅偶尔出现项目散售交易,酒店资产处置也很有限。所以你会发现,房地产收并购市场冷冷清清、有的只是惜售不贱卖的房企和持币观望的买家。

另一方面,核心优质资产的争夺和博弈。当下市场还处于下行周期,疫情的不确定性,地产市场是否已经“触底”还真不好说,未来预期不明朗,握紧手中现金、保障充足的流动性或许更为重要。一边是持币观望的买家,另一边大部分房企不愿过早触及核心优质资产。如果急于出售,资产可能被压价,回笼资金不及预期,不利于债务偿还;若优先出售优质资产,剩余资产质量不高,虽然能缓解当期财务风险,长期看又增加了新的经营风险。

02、现在是不是酒店交易的最好时机?

在这样的一个大背景下,是不是说明现在不是酒店交易的最好时机?针对这个问题,绿地李瑞忠认为,酒店的资产的交易一直都存在,特别好的时间可能是大量出售者和购买者自身的需要而存在的一个时间段。以前在不活跃的时候,其实资产的价值没有充分展示出来,有很多投资者开始的时候对资产的持有是作为一个长期持有,但是资产跟现金之间的关系是所有投资者在当初投资这个酒店时候的一个考量。所以说当现金流弱的时候,资产变现,把它变现成现金;而现金多了,它作为资产,这种关系一直都存在。目前国内房地产市场确实因为政策的原因、融资、银行的原因,现金流比较紧张,所以在适合的时候变现资产是非常正常的行为。“我不能说是最好的时间,我认为是现在资产交易比较活跃的时间。”

世茂刘红波则分享了这两年世茂集团的资产处置经验。在去年之前,世茂从来没有考虑过任何的资产交易,但从2021年开始,形势发生改变,资产交易比以前要更开放或者更多的机会。刘红波认为, 国外投资者对于比较重资产的交易,但选择也严苛。第一,对地段有要求,比如它只看上海、北京、杭州;第二,一定要控股,不会愿意参股持小股的形式;第三,价格和你的出价差距太大,因为它要用一个合乎他需求的模型来算。但在境内,很多投资者有更多的机会,价格合理的,又是最核心地段,交易似乎更活跃一些。“不能说现在是最好的机会,但确实有更多的机会。未来的投融建管退其实会打通,相信几年之内资产交易会越来越活跃。”

万达杨兵则认为,这个话题可能要从买方和卖方两个层面看。从卖方来看,肯定是最差的时候,现在是存量资产非常多在接受处置的阶段,价格可能得不到真实的市场价值体现,但是迫于各种金融政策各方面变化,造成了市场上很多的不良资产处置的挑战,三年来疫情的影响确实也很大。此外,房地产大宗物业其实是一个长期投资的产品,也要从设置的投资时间维度来看,是从十年、二十年来看,还是看当前的价值,这个没有标准答案。

从买方来看,可能是一个好的时候。因为很多物业迫于各种不同的情形,它不得不出售,有这样的流通性。 “如果投资人有这样的诉求,有好的物业可以交易,这是一个好的时候,因为能得到一个很好的价格。”

03、必须纠偏酒店交易圈的一些误解

结合三位地产系老总对酒店资产交易时机的回答,我就他们所在地产集团提了三个行业非常关心的问题。

其一、绿地酒店近年来高端酒店售卖的新闻一直很多,比如近期标价14亿多要卖集团持有的万豪JW酒店,但后续结果都不是太明朗,主要是什么原因?

其二、世茂近年来似乎也在出售酒店资产包,比如上海的深坑酒店,但是价格要的比较高,这里面涉及到一个买方思维和卖方思维,各有道理,但似乎达不成共识,如果一直卖不出去,会不会考虑降价?

其三、2017年,富力地产以199.06亿元收购万达旗下77家城市酒店全部股权。富力得到这些酒店资产包之后,尽管运营一年比一年状况好,但依然无法避免每年亏损的局面。最近富力在兜售从万达买过来的酒店资产包,万达现在又重新做酒店,而且品牌影响力一直不错,万达集团有没有考虑把卖出去的酒店从富力再收回来?

就我这三个比较“敏感”的问题,三位老总的回答也厘清了坊间对酒店交易的一些误解,特飨如下。

●出售资产不代表企业“要垮了”

李瑞忠表示, 市面上很多人对房地产出售酒店资产有很多谣言,或者很多说法。其实,资产处置是一个正常的资产重组行为,也是正常的企业发展行为,不要理解为企业要垮了,这是一种误会。

如果一个资产在市场上长期不交流,长期不交易,它的价值无法体现。所以,酒店资产最终都要流到市场,这是一个根本。所有酒店资产都可以卖,只是在什么时候卖,什么价格卖,这可能是一个不同的理解。酒店资产出售,大家不要误会这个企业遇到困难了,必须要卖。酒店资产为什么要卖,就是因为资产和现金之间的关系,我要发展,我要资金,所以把资产卖掉拿钱,然后再继续调整资产,重新配置资产。我拿了资金,我卖了一个超高层,可能买另外一个超高层,这是很正常的商业行为。

●卖的时间长,可能是有很多排队的“买方”

针对世茂酒店资产包售卖的问题,刘红波表示,交易酒店肯定需要一个双方都满意的合理价格,所以谈判周期肯定会很长。“市面上有很多流言,比如上海深坑酒店的例子,不是卖不掉,是买家排着队,大家都去谈。对于我们来讲,不排斥,但并没有那么强烈的意愿,因为它是一个很核心的资产。”

刘红波透露,投资核心资产真的会给公司带来很多溢价,反倒是在二线或者三线市场,投资金额都是一样的,但很难找到买家。上海的话,你永远发现每个项目都会有很多的,无论境内还是境外,都会去追逐。只是谈判有一个过程,以及我们真正需求的达成,有一个时间段。

李瑞忠也表示,资产在不同的时期,每个人心里都有本账。在资产处置上,每个企业,对资产的价值认识都不一样,买家当然希望溢价越低越好,卖家当然希望把价格卖的越高越好,永远都是有冲突的。但当经过很多轮谈判以后,能找到一个双方都满意的价格,这个就成交了。

●奢华酒店的投资模型不一样

杨兵认为,酒店交易,特别是奢华型酒店投资回报来说周期是非常长的,可能三四十年,20年都算是短的。它就好像是你收藏了一幅名画,花重金买了一辆奢侈型的车。如果要做一个价值回报模式,它不是一个理想的投资模式。奢华型酒店有点像你买了一辆劳斯莱斯,可能数千万价格的一辆车,你买它的目的根本和它的投资回报率不是一个概念。很多酒店里,像博物馆一样挂了很多名画,一幅画比一个酒店价值还要高,它的投资目的,它所处的位置,它的价值体现,这些东西无法用目前一般经济价值衡量尺度来考量,奢华酒店本身投资的目的不是中端经济型酒店短平快只追求现金流回报率的思路,它有一些其他诉求。

对于万达曾经出售的酒店资产包,有没有把它捡回来的可能性。一切都有可能,不过这不是酒店管理公司去探讨的话题,要看整个集团投资侧重方向,也要看国家的一些宏观政策。

04、轻重资产未来之发展方向

酒店资产在未来地产集团或者酒店集团中存在的形式,无非是三种,一是轻资产运营,一是重资产运营,一种是轻重并举。

总体看来,国际酒店集团更倾向于轻资产运营或者轻重并举,而国内地产集团或者酒店集团并不排斥重资产持有运营。

希尔顿陈宝柱表示,希尔顿其实一直帮投资人选优质的资产,比如一些地产公司出售资产,这个资产有三四万平米,买过来只做酒店,单独投资俨然不现实。“我们可以帮你做200间希尔顿酒店,剩下的你可以做切割、做分割,做其他商业,把适合它的价值淋漓地体现出来,这个资产物业的价值就凸显了。品牌公司输出品牌,第三方做运营,资产公司做投资回报,这个是中国未来住宿业发展必须要走的路。”

TUI BLUE姜勃则表示,TUI BLUE是一家德国公司,专注做旅游产品四个板块,旅行社、航空公司、邮轮公司、酒店度假村板块。谈到资产,TUI BLUE在全球不到500+度假村,60%自己持有,40%作为委托管理和特许经营。TUI BLUE会从全球去布局、去收购一些资产。将来,公司会更倾向于向轻资产方向转型,但不管如何,评估这个资产在未来的运营能力是否可以有一个持续的现金流的潜质,十分重要。”在资产方面,现在是六四开,在未来时间里,可能这个比例会扩大,慢慢还是要输出专业,特别度假方面的专业性。好的资产,我们还会考虑持有。”

对于中国地产集团,无论是国企背景的绿地,还是民企巨头世茂、万达,似乎并不排斥重资产运营,但在持有核心资产的同时,也在处置一些非核心资产,从而达到轻重平衡。可以预见,未来的存量资产的一个重要组成部分,依旧是酒店资产。万科郁亮说,从短期看,房地产市场已经触底,但恢复是一个缓慢而温和的过程。郁亮还说过另外一句话,房地产行业有两大优点,第一是仍然是10万亿级的市场,第二个是常做常新、常做常有。地产和酒店,似乎天然就不可能完全脱离开。

最后,结合各位专家的观点,总结一下未来酒店资产的“商业与理想”。未来的酒店运营将会更加专业化、标准化、个性化、科技化,酒店产品也将从单一转向多元化,酒店将步入更加细分、颗粒、专业、品牌、资管的时代。酒店价值将进一步得到充分发掘,这些变化都将会为酒店行业带来巨大的市场机遇和资产价值。

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