酒店长租房还能“火”多久？

2022年，年轻人越来越爱“租”酒店，也有越来越多的酒店开始经营长租房业务。

据中国城市住房租房租赁智库数据显示：2022年上半年，长租房成交量在2月~6月呈逆势持续增长趋势。同时，上半年长租房成交量在2月开始走高，3月~5月增速有所放缓但仍保持稳增趋势，6月全国成交量大幅提升，环比增长超过40%。

长租市场的热度走高，让疫情导致入住率低迷的酒店们看到了新希望。另一方面，Z世代消费需求更新、懒人经济兴起等，年轻人渴求有品牌、有质量的住宿品质，让“重服务”酒店的长租房模式有了更大市场空间。

显然，这与人们的“刻板印象”有所不同。从酒店运营的角度来看，日历房的预订价格往往远高于包月、包季、包年的长租模式；长租房是轻服务，重性价比，酒店更多是重服务，重运营。所以，酒店如何从长租房中获取更大的收益，则是需要思考的问题。

8月31日，旅讯Live以“谁在预订酒店长租房”为主题，邀请了华住集团城家公寓资管部投资总监左贵潏、景里酒店品牌运营兼收益总监张琬竺、收益管理实战专家郝思共同就酒店如何经营长租房的核心问题展开讨论，本次旅讯Live由环球旅讯市场经理曾琳昕主持。

曾琳昕：酒店做长租房是权宜之计还是大势所趋？

张琬竺：从客源量级来看，疫情之后景里酒店的长租客数量有所上升。但是，假若酒店日历房、短租市场的需求恢复，酒店长租产品的市场潜力能否支撑其继续增长，这是存疑的。

仅从收益层面来讲，酒店短租房、日历房收益就远高于长租房，未来部分酒店可能依然恢复到日租占绝对主导优势，长包房规模缩减的状态。此外，部分酒店可通过疫情期间的实际经营，孵化出一种日历房+长租房的新的收益模式。

郝思：不同的企业对长租的定义不同。传统酒店的客源一般分为零售散客，协议公司，旅行社、团队等。酒店通常将30天以上的称之为长租。公寓项目则多数将30天以下的称之为短租，半年以上的才称为长租。

酒店、公寓项目中，引入长租房，毋庸置疑是新增的收益增长点，可通过合理的配置市场细分结构，实现收益最大化。

具体而言，传统酒店的短租、日历房可以根据市场变化进行价格的动态调整实现最大化的收益，可看作酒店收益体系内具有进攻性的“矛”。长租房是让酒店拥有长期持续、稳定收入的“盾”，相互配合可实现利益最大化。

“权宜之计还是大势所趋”取决于企业针对市场做出的战略调整：假设未来市场乐观，短租市场需求火热，即“矛”是更好的策略；反之，为了酒店、公寓市场面临压力，则可留有长租房作为酒店经营过程中的“盾”。

曾琳昕：长租房与日历房的产品设计逻辑有何区别？

张琬竺：二者的差异更多是消费者需求的不同，导致产品表现形式的差异，酒店长租房更多的是偏向于功能性的选择，公寓更多的是偏向于心理和情感上的选择，二者的差异导致了消费者预订决策周期、租客对价格的敏感度、租客对产品的多样化需求各方面均产生了较大的区别。

据景里酒店的调研数据，公寓长租客的用户年龄在30岁左右，单人居住较多，男女比例对半开，以一个月租期为最小单位。而酒店长租用户分层明显，居住周期为半个月到一个月，住客以80后、90后为主，多以商旅出行为主要目的；对于租期为一到三个月的用户，多为90后，单人住宿；三个月以上的租客较少，以50后到70后为主。

左贵潏：针对长租房，公寓和酒店的经营管理方式大相径庭，将酒店改造成为类似公寓的长租房，要满足洗衣、做饭、储物等日常型功能。酒店的长包房则不需要对酒店客房“大动干戈”，更适合住店周期为一周、一个月左右的住客。

此外，公寓与酒店的产品销售方向上并不一致，日历房的合同金额小，决策快；而公寓长租房，居住周期长，合同金额大，决策周期长，住客不仅需要通过网上搜索信息，还需线下查看具体房源。当决策链条长了，受到的干扰和影响就会增大，成交更为困难。

曾琳昕：现在酒店适合转型去做长租的业务吗？

郝思：假设酒店长租房是增量业务，也就是新建项目，可根据物业所在的区位、市场环境的特点去判断需求侧在长租市场的潜力。

如果是存量业务，即酒店将部分短租房改造成长租房后，还要结合改造带来的经营断档期产生的损失及改造成本，判断酒店的改造能否收回投入的成本。

当然，还要考虑供给因素。换言之，酒店不应该盲目拓展新市场，假设酒店长租市场每年的复合增长率增长率预期有20%，但市场的供给增长远高于该数值，同样会对项目的投资和经营造成压力。

曾琳昕：什么样的酒店物业适合经营长租房？

左贵潏：针对新建项目，公寓的底层资产和酒店的底层资产，两者的投资逻辑大相径庭。简单来说，二者的投资风格不太一样。公寓资产现金流相对稳定，底层租赁合同的租赁期大多在半年以上，使得经营公寓市场的企业能通过底层现金流够穿越经济周期，抗风险能力相对高。

酒店的经营风险相对而言较大，如疫情导致酒店的出租率大受影响，酒店的平均合同周期在1.5天左右，突发性影响因素会极速反馈在酒店的经营收益上。但公寓的出租率受疫情因素的影响仅5%左右，举个例子，在2008年金融危机之时，美国公寓资产表现得极为稳定，甚至在危机过后资产大幅升值。

对于改建项目来说，四类酒店适合改造、经营长租房：一是长期空置率高的物业；二是区域空间内酒店密度大，收益难提升的酒店；三是酒店地处优质地段，但为楼后楼；四是酒店位处城市边缘，靠近轨交或产业园区，客源不足。

曾琳昕：针对酒店长租客的非客房收入的创新，有何创新思路？

郝思：在酒店实施收益管理时，通常考虑的是出租率和平均房价之间的平衡。在这样的逻辑下，酒店出租率是60%，70%或许是“可以接受的”。

而邮轮行业的海上酒店，每个航次的出租率都是以100%甚至更高为目标的，经营逻辑与酒店不同：只有客人登船消费了船上消费点，例如特色餐厅、购物、剧场等，酒店才可能进一步产生收益。对于长租房，亦可借鉴邮轮玩法，开拓非房产品。

而在酒店提供的“一价全包”服务基础上提供增值服务，比如酒店的“一价全包”含早餐，但是若客户希望享受更美味的食物，需自行付费购买，这样可进一步满足客人差异化的需求，提升酒店的总体收益。