直面交易难题,大呈欲推动租赁型酒店的流动性价值提升

黄书阳 环球旅讯 黄书阳 2022-09-07 08:53:28

估值不合理是酒店一大痛点。

近几年,酒店业走向更深度的洗牌阶段。

仲量联行报告显示,2022上半年亚太区酒店交易总额达68亿美元,投资同比增长33.0%,较2019年增长11.9%,亚太地区酒店行业的资本配置已恢复到疫情前水平。

在国内酒店交易市场,大宗酒店的交易在今年上半年也非常活跃。多家地产集团属下的酒店纷纷传出在多平台上挂售酒店资产的消息,仅富力地产一家,除以4.3亿元出售位于福州的一家酒店,“壹地产”还透露其开始进行出售万达酒店的谈判,目前正在接洽的酒店项目有10个左右。

与地产酒店、高星酒店产权交易备受关注不同,有一个酒店资产交易需求更大的群体被忽视了。它们就是中小酒店。

这一市场的酒店交易状况往往更加粗放无序。中小酒店主要以持有租赁型酒店为主,酒店资产没有相对公允的市场估值,尤其在疫情影响下酒店自身的价值往往会被低估。

2022年9月6日,大呈酒店交易服务中心正式投入运营,平台面向全行业投资人、经纪人、酒店集团、产业上下游企业和从业者,服务内容涵盖酒店交易信息发布、信息撮合、项目考察、投资分析、法律服务、财税服务、融资服务等。

大呈酒店交易服务中心相关负责人对环球旅讯表示:“目前中国租赁型酒店的资产交易没有得到市场公允的价值认可,导致这类酒店资产的交易活跃度低。如何让这类资产回归其合理价值,激活流动性,是未来酒店交易市场的重大机遇。”

租赁型酒店资产交易潜力等待挖掘

近20年来,中国酒店业发速发展,但酒店资产管理进入中国市场的时间仅十年左右,发展速度也相对缓慢。仲量联行数据显示,2019年全球酒店市场交易规模达708亿美元,其中欧美市场占比约80%。

酒店资产可以作为一类投资产品,但由于国内酒店资产流动性差,难以充分展现资产投资的价值属性。

有别于写字楼、住宅等固定资产可出售资产获取增量价值,酒店的资产投资回报依赖于长期持有的经营收益。从酒店投资人的角度来看,其投资的是酒店经营权,承租一个物业10-20年,加盟酒店品牌或独立经营,通过经营获得回报。

但事实上,酒店作为重资产型产品,酒店投资人不仅希望通过经营酒店获利,同时也需要一条合适的“退出”通道,保证投资人可以功成时身退,在经营惨淡时及时止损。

简单来说,如果能够打通酒店“融、投、建、管、退”的全生命周期,在“退”这一环节中,若酒店未来预期收益较好,那么投资人可以通过平台溢价对外出售,收回投资成本并获取收益;如果投资人对酒店投资前景信心不足,也可以将酒店卖给其他有需求的投资人,降低资产错配的几率。

环顾国内酒店交易,根据酒店的物业产权持有者不同分为两类。一是商业地产交易,多为地产商建设地产的配套酒店。2020年至今,不少地产商抛售大型酒店资产用于回血、降负债,一定程度上使得酒店产权交易市场变得活跃。

另一种则是租赁经营的酒店资产,多以中端、中高端、经济型酒店为主。

“大宗商业地产类酒店交易,因交易金额大,更容易受到媒体的关注,从大呈酒店交易服务中心的调研结果来看,国内酒店资产交易大部分都是租赁型酒店资产,租赁经营酒店交易活跃度远高于自持物业酒店,虽然标的相对较小,不太容易引起行业和媒体关注,但是总体基数大。”大呈酒店交易服务中心相关负责人说。

事实上,国内酒店租赁权交易活跃与国内酒店市场呈金字塔结构关系密切。

在过去20年时间里,中小酒店一直是中国酒店业发展的基础,在此基础上发展起来的经济型酒店和中端酒店,吃透了过去20年里中国经济腾飞和酒店业飞速发展的红利。

公开数据显示,中国经济型酒店的数量从2012年的9924家增长至2021年的20.4万家,大量的投资人涌入酒店业掘金,国内三大酒店集团的规模底座都是经济型酒店品牌。这种品牌规模发展的疯狂在2015年-2019年又上演了一次,这一次发生在中端酒店市场。

每一次酒店市场的升级都伴随着新一轮酒店全生命周期管理的开启,市场倒逼酒店对设施等进行升级,处于困境中的酒店更是需要重新定位、更换品牌以适应市场环境下的新挑战,但也有难以适应时代变化,或缺少升级资金的业主和酒店投资人,他们会选择抛售酒店的经营权或酒店物业。

国内酒店交易市场的活跃度提升是必然趋势,疫情只是加速酒店产权、租赁权交易推进的燃料,而非带动酒店交易市场发展的引擎。

酒店资产交易估值难题何解?

国内酒店交易市场的成熟度低,同时相比大宗酒店产权交易,大量的经济型酒店、单体酒店的产权和租赁权,并无市场通用的估值和交易标准,这就意味着市场的相对空白区,空白即代表着蓝海,而蓝海的探索则需平台能够解决交易过程中的痛点,助力酒店租赁权、产权更高效地在市场内流通。

大呈酒店交易服务中心相关负责人提到,目前酒店交易市场存在三个核心痛点:市场对租赁型酒店资产缺乏定价标准、交易信息不对称不透明、交易安全缺乏保障性。这三个问题环环相扣,直接影响交易的效果。

只要是交易,都逃不掉买卖双方涉及的价值博弈,解决矛盾的关键在于建立有效的估值体系,评估酒店未来能够创造的收益来决定交易价格,打破拉扯僵局,提升酒店交易效率。

酒店的交易价格高、决策过程复杂,即便是经济型、中端酒店,即便只交易经营权,大多数的项目交易单价也在百万乃至上千万元级别,同时中端及以下的酒店由于数量庞多,不同区位、经营状况、软硬装修、老化程度等都是影响酒店交易金额的决定因素之一。

据悉,目前市场中存在的酒店估值方法有以下几种。

  •  重置成本法,是指资产在进行评估时,重置资产的成本,回归损耗前成本造价来确定被资产的价值;
  •  交易金额比较法,是指交易过程中不考虑酒店的重置成本和未来产生净收入的价值,仅以市场近期同类酒店的交易价格作为参照;
  • 收益资本化法-现金流贴现法,是预测酒店未来特定期间预期达成的资产价值或现金流量,以之为酒店交易资产的估值;
  • 残值相加法(硬件残值、证件价值、租赁残值):与重置成本法相反,即扣除资产各项损耗之后的酒店资产价值。

“但上述方法都不绝对地客观和全面,酒店估值还是要回归酒店作为经营性资产的本质上来。”大呈酒店交易服务中心相关负责人指出,大量租赁型酒店的交易价值没有一个市场公允的标准,导致目前这类型酒店的交易呈现低频、粗放的状态。

为此,大呈酒店交易平台利用获得金融机构认可的酒店资产估值模型,根据酒店租赁型资产的特质,结合影响酒店未来发展的六大因素,通过创新六维动态估值模型,即对酒店的区位商圈、租赁条件、物业形态、基础设施、品牌力以及运营力进行重估,解决目前酒店交易中资产评估难的痛点。

 

“有效的估值模型也能大幅度提升交易双方的成交率,且能提供有效方法论帮助酒店交易市场规范化,简化酒店交易的决策周期。”

用服务为酒店资产交易提速

一般来说,一个酒店项目达成交易涉及信息撮合、项目考察、意向达成、项目评估、法律/财税尽调、协议签署、资金划拨、资产交割等环节。

“即便酒店资产交易从意向到成交没有特别具化的时间周期,但是平台的服务能力高低,是能够对达成交易周期造成影响的。”大呈酒店交易服务中心相关负责人指出,在赋能快速成交方面,大呈酒店交易服务中心从一开始致力于为租赁型酒店交易建立起全链条、一站式的交易服务,把法律/财税尽调、融资咨询等服务前置,多个环节可以并行,可加速成交。

作为酒店交易平台,展示真实信息的功能是最优先级,平台不仅要提供有价值的信息,还需对信息的真实性进行评估。在酒店投资及交易的过程中,酒店投资人相当程度上依赖于熟人介绍以及酒店品牌方单方面提供信息,很难获得真实的项目及客观的评估信息,投资人因为尽调不充分、信息不完善等,导致踩坑的情况屡见不鲜。

因此,大呈酒店交易服务中心上线的每一个项目,平台都将通过线下考察进行真实信息认证,让投资人更全面地了解和获取资产全貌,解决因交易标的分散、投资人无法近距离考察物业的痛点,当酒店资产交易完成,大呈酒店交易服务中心仅收取1%的交易佣金。

同时,大呈酒店交易服务中心目前已与国内多家知名律所、会计师事务所、资金托管银行建立战略合作伙伴关系,利用其强大的法律、税务等专业能力和资金管控优势,提升交易的安全性。

2022年,该不该在酒店业“抄底”依然是很多投资人的疑问,而这种疑问也促进了酒店交易的活跃。

大呈酒店交易服务中心相关负责人表示:“由于疫情的影响,酒店被动交易需求突出,为了快速进行酒店资产交易,大量酒店主动降价出售,使得价值被低估,对于买方来讲确实是一个投资收购酒店的好时机。但对于卖方而言,获得合理的估值、降低交易周期才是核心考虑点。大呈酒店交易服务中心希望能过更高效的模式,推动酒店交易市场加速成熟。”

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