住宿

酒店投资品类、区域、趋势，如何选合适的方向？

次方点评 MOMO 2023-05-11 10:48:37

酒店投资未来会呈现怎样的发展趋势？

酒店行业已进入投资深水区，散兵游勇作战的模式已成为过去式。次方点评希望借助2万多位投资人的投资经验、上千个实际评测酒店项目，以及百人汇百位资深投资人、各大酒店集团、产业链集团投资数据支持，搭建一个互动学习、有效互助的学习平台。

次方学社-投资晚餐以价值观聚合行业生态伙伴，从结构系统和实战的角度，总结我们最好的经验，协同攻克产业的难题，从而建立投资人之间更深层次的链接，打造一个提供趋势预判、资源链接、数据剖析、项目合投和资金支持的内生性合作生态圈。

40年，GDP增长10000倍，深圳从一个海边滩涂小镇，蜕变成了一个世界级超级城市。次方学社-投资晚餐第二期活动就选在了深圳，这座立于时代潮头的机遇之城。

据文化和旅游部数据，2023年“五一”假期全国国内旅游出游合计2.74亿人次，实现国内旅游收入1480.56亿元，整体数据已超2019年。当行业发展形势欣欣向荣之际，酒店投资开始重新思考新的方向。本期投资晚餐，嘉宾们主要围绕以下3个问题进行了探讨。

— 在新市场环境中，如何选择投资品类？

— 在新发展战略下，如何判断区域潜能？

— 酒店投资未来会呈现怎样的发展趋势？

本期分享嘉宾（按发言顺序）

饶临风，民生证券酒店行业证券分析师

李凡，东莞市厚道酒店管理有限公司董事长

王小平，广东随心遇见酒店管理有限公司董事长&华南区域资深酒店人及投资人

楚传伟，深圳市百浩源实业有限公司&深圳市合信酒店管理有限公司董事长&华南区资深投资人

朱新疆，深圳中惠景域酒店有限公司、深圳市天成商业管理有限公司创始人兼CEO&中饭协连锁委常务副理事长&深圳资深投资人&深海汇联合发起人

余亮，层到酒店管理有限公司董事长&华东地区资深酒店投资人

陈煜，锦江酒店（中国区）7天酒店品牌总裁

李红，中国饭店协会连锁酒店投资专业委员会常务副理事长&维也纳业主联盟发起人&华南区资深酒店投资人

“2022年，是酒店板块股票

相对收益较好的年份”

相较而言，今年的酒店股票发展机会可能不及去年。但是，资本市场的机会之外，产业层面的机会是正当时。尤其是在疫情影响下，一些酒店物业价格下调，为场外投资人提供一个相对适宜的好时机参与其中。

“投资酒店，

锁定未来10年的现金流”

最为传统和保守的投资方式是买房，将家庭积蓄置换成核心城市的房产。这种方式需要相对多的启动资金，几百万的首付加上长期的按揭贷款。近年被选择较多的投资方式还有购买基金，胜在流动性好，但波动太大也是其显而易见的不足。

结合个人的职业背景和专业积累，我希望能找到一个相对可靠的投资回报。目前来看，一个酒店项目如果能在5年内回本，那么在前期测算阶段IRR（内部收益率）约为15%左右。相较而言，基金领域这样稳健的回报也并不多见。

当然，如果投资酒店，势必要牺牲一定的资产流动性，这也是不可忽视的。当下的酒店投资市场还处于升温阶段，如果能够租赁或持有一些价位合理的酒店物业，那就意味着提前锁定了该物业未来十年的经营现金流，对我来说较为理想。

“西南区域，

被忽视的酒店连锁化洼地”

从全国维度来看，华南和华南是酒店投资热门区域；从城市维度来看，核心地段和交通枢纽是重中之重。除此之外，数据显示，西南市场是酒店连锁化的洼地。而且，从成都和重庆的酒店客房售价表现来看，西南市场的发展潜能不容小觑。而且，因为当地酒店连锁化率低，所以一旦头部酒店集团在当地市场成功打造了若干个标杆项目之后，有助于加速在区域内的发展。

“产品向中高端进化，

民族高奢品牌更值得期待”

除了以商旅客为主要消费群体的中端酒店依旧值得重点关注之外，疫情之后还有两个行业发展动态需要重视。其一是酒店产品持续升级，朝向中高端化发展。因为商旅客群的支付意愿渐强，酒店品牌需要拿出更好的商旅住宿产品。其二是民族高奢酒店品牌的突围，值得期待。随着地产投资红利的远去，民族高奢酒店品牌迎来了新的发展契机。凭借着运营管理费用方面的优势和对本土消费市场更深入的了解，民族高奢酒店品牌拥有足够的势能，再上新台阶。

“越了解市场，越敬畏市场”

3年疫情，我个人的感受就是，对酒店行业了解越多，越敬畏市场。例如，既往的酒店投资思路是，以更低的成本获取物业，就能尽快实现投资回报。但是，现实情况并非如此，低价物业不一定能产生更高的经营收入，与项目整体的配套与规划密切相关。

“国资物业，

轻资产运营的新可能”

重资产的风险性，无需多言。如果将资产全部压在一个项目中，在疫情这类意外之下，很可能一辈子就爬不起来了，这是酒店投资人必须面对的现实问题。

看见挑战的同时，也要积极发现市场的新机遇。疫情过后，因为自身的酒店经营管理经验较少，所以一些国企和央企将旗下相对优质的酒店物业释放给了市场。这部分的物业，价格相对低廉，投资人可以对其进行轻资产运营管理，不失为一种新投资可能。

“选最好的区域，

或选最差的区域”

对于目前讨论较多的二三线城市，我个人不是很感兴趣。因为这些区域，可能竞争反而更激烈。在我看来，酒店投资，要么选择最好的区域，或者直接进军发展欠缺的地区。两极化的选址思维，可以更好地平衡机会与风险。

“摆正心态，

我是一位职业经理人”

在离开连锁酒店品牌管理团队之后，我推出了自有的酒店品牌，然后在短时间内拿了几十个项目。但是随着管理体量的快速增长，很快我发现自身现有的能力不足以支撑这些项目的发展。之后，我清晰了自我认识——我是一位职业经理人。此外，从投资人的身份出发，我觉得投资机构的出现至关重要。因为这些机构能为投资人赋能，为散户型投资人提供组织帮助，并搭建与酒店品牌交流的平台。

“酒店永不会被替代，

改变的只是玩法”

衣食住行，酒店在四大基本需求中位列第三，这也从侧面说明了其的不可替代性。毕竟，没有人能够像武侠小说中的大侠一样，整夜睡在绳子上。所以，酒店行业的市场前景无需质疑。万变不离其宗，变化的只是行业的玩法。

“对行业要敬畏，未来考虑

和资深人士机构跟投高端酒店”

原来本人主业是印刷行业，投资酒店很偶然。起因有朋友做酒店说现金流不错，长期收益稳定，坏账几率小，我就先后投资了两家酒店。由于对行业认知和积累不够，所以也踩过坑。

我先后投了两家酒店，2015年投了第一家，由于大环境的因素吧还算成功，2019年投了第二家酒店，13000方的物业，部分做了酒店，投入了2300万元，总收益不高，由于疫情原因空置楼层招商也不理想。

我觉得，在酒店行业投融建管每个环节都需要具备很深的功底和认知，还需要和行业前辈们交流多学习。未来中高端是我投资的一个方向。

“赚认知的钱、

赚经营的钱、赚趋势的钱”

从金融角度理解酒店投资，主要可以赚三个层面的钱。一是从认知赚钱，对酒店行业发展趋势进行判断，掌握足够的信息，提高投资胜算。二是从经营赚钱，控制成本，提高收益，提高赔率。三是赚趋势的钱，赚市场波动的利润，逆向思维，低的价格获取高价值项目。

认知层面的钱，不容易赚。2018年前后，我预判经济型酒店的高峰期已经远去，中端酒店发展进入瓶颈期，中高端酒店更值得关注。但是在投资了几家酒店之后，我发现这个判断与市场实际表现还是有一定出入。

疫情之后，我转变方向，开始打造酒店综合体。说白了，这就是酒店+二房东的生意。在疫情期间，我顶着重压收购了一些物业资产。疫情结束后，这些资产的投资价值开始持续放大。所以我觉得，可以更多关注市场波动和趋势带来的投资机遇。此外，拥有租金优势和一定装修基础的存量酒店，也是我今年关注的重点方向之一。

“市场疯狂的时候选偏一点，

低迷的时候选核心区域”

我个人觉得，市场投资情绪高涨时，千万别碰核心区域的资产和租赁物业。因为这些地方参与的人多，价格早被严重透支。

我身边一位朋友此前就有过一段这样的投资经历。多年之前，在深圳冰河时代广场的一处物业，他原本可以以105块的价格拿到手，但最后这块物业被其他人以126块的价格拿走了。他当时心想，这么高的租金成本，怎么能算过账。结果，这个酒店之后Revpar做到了800块/晚。

所以，之后他决定拿物业不再那么保守，2018年他决定要以明年的价格拿当年的物业。但是，他的印象里租金每年都是接近百分之十的增长，没想过租金会下跌。在2019年之后的三年间，深圳物业租赁成本跌了近30%，30%的成本是物业签约时就已经确定的固定成本。这意味着每个月的固定成本要比竞争对手高出30%。显然，这是一次失算的大胆尝试。

但是，在市场低迷的时候，投资人是可以只盯着核心区域，因为这些板块物业的价格调整空间是最大的。原来透支的水分被挤掉，以我个人经历来说，我在深圳福田的几个投资项目，资产优质不说，租金还砍价了45%左右。所以，市场低迷的时候这也是进军城市核心区域的一次机会。

“酒店投资人，

正在往机构化发展”

在我看来，中国酒店投资人分为两类，一是地产企业，自持物业，酒店对于其而言只是资产业态组合；二是我们这类没有自持物业的散户型投资人。

未来我是计划往专业化的投资机构去发展。以我目前手上的酒店项目为例，之所以选择和温德姆合作，是因为我不止想做单个项目的投资人，还希望未来能与其签订战略合作协议，成为其品牌输出之后的第三方运营服务商。然后，我要搭建包含财务、运营以及线上销售渠道等一系列配套服务的中后台体系，最终实现逆向管理品牌方的理想。

“酒店投资品类，

没必要局限在品牌”

首先，我想说的是，酒店投资品牌和投资品牌不是一回事。所以，酒店投资品类，没必要局限在品牌维度。而且即便是同一个品牌，在不同区域市场表现也不尽相同，所以没有简单的品牌好坏一说。

过去，我为很多房企做了拍地的商业规划。根据不同地方政府的竞拍规则，房企需要的酒店品类各有不同。除了品牌的选择之外，还会考虑酒店板块落地后的价值侧重，如仅为了拍地、或是为了之后商品房买卖的增值，亦或是考虑到酒店的资产退出等。

现在，我的部分重心放在了国资存量酒店的改造升级上。目前国资对酒店板块的经营收入和追责越来越严格，他们更倾向与市场上的资深酒店投资人合作经营管理。

所以我认为，酒店投资人可选择的品类很多，但更关键的是自身实力要强大，才能有对物业挑挑拣拣的机会。

“优秀的投资人永远觉得

自己所在的区域是最好投的”

区域的选择，其实与投资人的个人资源息息相关。我的酒店投资主阵地是江西，因为多年积累的政企资源、大商旅客群都在这片土地上。另外，我有个投资五大考量标准，对城市的熟悉程度之外，还有是否临近高铁、会展中心、三甲医院和行政商务中心。如果一个新区域不能达到其中四项标准，那我一般不会考虑。

关于哪里好投，哪里不好投，其实每个地方优秀的投资人永远觉得自己所在的区域是最好投的。就像深圳的酒店投资人不一定会去新疆投资。同样，乌鲁木齐的投资人在深圳和山西之间会毫不犹豫地选择后者，即便山西的房价只能做到110左右。所以，选择自己熟知，且有谱的区域，才是投资人最好的选择。

“消化存量新增物业，

要谨慎行事”

除了房企之外，地方国资委和城投手中还持有大量存量酒店，再加上市场上一些老旧的存量酒店。可想而知，这部分酒店的体量不得了，而且这些物业的位置都还不差。

要注意的是，对于这部分物业，投资人要谨慎行事。一方面，酒店未来租金上涨预期尚不明朗。考虑到整体国际经济发展周期，叠加通货膨胀的影响，物业租金今后的上涨空间多大难以预测。另一方面，酒店改造投入成本，同比2018年前后上涨了至少20%。原本一个工人200块/天，现在涨到了400块。黄沙、水泥还有涨得最高的五金跟玻璃更是不用说。相对应的，即便其他条件保持不变的情况下，投资回报周期也要慢20%。

值得注意的一个趋势，随着越来越多国有酒店资产的入市，民族酒店管理公司势必会更加受到重视。可以预见的是，未来民族酒店管理公司在国内拥有更强的主导权，优势会更强。对于投资人来说，这也是个重要的机会。因为也有部分地方的国资酒管公司，希望能获得资深投资人的专业支持，实现上市等发展新目标。

“通过更深入地互动，

达成理解、信任和共识”

现在，投资人越来越多地关注企业公开的经营细节，并与竞对进行横向对比。如酒管公司的加盟收入、渠道收费标准以及供应链等，都是其关注的板块。

所以，除了公开相关信息之外，去年以来我更多地开始尝试与投资人进行面对面的交流，通过主动、深入地互动，让双方能够彼此更加了解和信任。毕竟，酒店投资是一个需要群策群力完成的事情。达成共识是高质量发展的第一步。所以，期待会有更多类似投资晚餐这样的闭门会议和小型宴会，能与投资人进行更深入的经营交流，这就是头部酒店集团的态度。

“投资人会形成马太效应”

整体来看，未来中国酒店行业将呈现以下两个趋势。一是行业整体结构将进一步丰富，但不只是趋同于欧美市场。二是未来5-10年，行业连锁化率将从目前的35%上涨至近60%。

随着连锁化率的提升，酒店集团之间自然会出现马太效应，投资人也会形成马太效应。最终，我更看好的是，越来越专业的投资人和更有资源的投资人，将会集聚在一起，以更强大的集体力量，去推动产业集群的发展。

“酒店投资的机构化、

专业化趋势，势不可挡”

酒店投资作为一种投资工具，不能脱离市场和社会环境而存在。市场大环境和未来趋势是投资人必须面对并考虑如何应对的。

酒店投资的机构化趋势和专业化趋势，势不可挡。我们在与海外投资人接触中发现，海外酒店投资还是以专业机构为主，散户较少。未来，酒管和资管，将会分开行走，并形成清晰的两条不同专业的路线。酒店投资人及投资机构，会全面参与到酒店投资的全生命周期，经历投融建管退的每个环节。这样专业的酒店投资力量，是值得敬畏的。