酒店物业选择失误，导致回本遥遥无期

2017年，汪总在华南某地级市投资了一家经济型酒店。该酒店物业并不算优质，周边多为工厂，但出于租金低、周边竞品少的考虑，当时为“新手小白”的汪总还是决定租赁下来。

在投测期，汪总被开发“忽悠”，原本预计投资700万，实际却用了1100万。进入到经营期，因物业周边某大桥施工，展示面本就不好的酒店，生意更是差强人意。

截止目前，酒店开业已超5年，回本仍遥遥无期。

以下内容来自汪总（化名）的自述：

01

物业不算优质

但租金低、竞品少

物业是一幢独栋的大楼，建成于2016年，位于市工业区的某市场内，虽然楼层不低，但相对靠后。就物业本身来说，是不算优质的，甚至都打不了及格分。

但对于当时刚下场投资酒店，为“新手小白”的我来说，以下两大条件“诱惑”我租赁下该物业：

其一，区域内没有连锁品牌酒店，多为单体酒店、低端民宿、招待所等，即没有实力相当的竞争对手；

其二，与房东洽谈后，房东表示，可以给3年的免租期，且租金水平较低。

在考虑加盟的品牌时，经过投测，我们发现物业周边多为工厂，未来住客多以商务人群为主，但是他们的住宿标准普遍不会太高。

于是，我们选择加盟当地知名度较高的某连锁经济型酒店品牌。

在投测期间，品牌开发甚是热情，他预测总投资额为700万，预期RevPAR能达到180-200元，在常态化情况下，能够让我们在3年内收回投资。

在筹建期间，我们才意识到被开发人员“忽悠”了，他在投测期说的酒店总投资700万，指的是客房总投资，并不含公区、店招、大堂还有加盟品牌的费用等。实际上，这家酒店总投资额花了1100万，超出我们的预期400万元。

另外，在装修时，品牌方仅到工地两三次。作为工程内行人，我认为工程人员在做前期的卫生防水这类关键隐蔽工程时，应在酒店驻扎。毕竟防水是酒店装修的关键，一旦后期出现问题，影响巨大。

幸好我本身就是做工程出身的，因为对于筹建时间的把控有一定的经验，酒店如期在4个多月内完成了装修。

02

开业即“噩梦的开始”

入住率始终不达预期

关关难过关关过，在我的全流程跟踪之下，酒店于2018年2月正式开业。

但没成想，这才是“噩梦的开始”。

酒店开业后，入住率一直维持在60-70%之间，爬坡期还没过，连接酒店与隔壁镇的一座大桥开始拆除重建。

我认为，在与我们谈租赁物业时，房东应该是知道这个消息的，但是为了尽快把酒店租出去，就没有提前告知我们。

作为酒店投资人，我们自己也有很大失误。其实大桥拆除的规划，在2017年我们调研期间就已经出了公示，但是我们却没有留意到。

这座建成已20余年的大桥，是连接物业所在镇与隔壁镇重要的交通要道。因为建成较久，在2017年被判定为危桥。因结构拆除难度大等问题，仅有800多米长的大桥，拆除重建陆陆续续花费了4年的时间，直到2022年9月才重新通车。

因为大桥建设的关系，原来通向隔壁镇的交通要道没了，通行也需要绕路，出行全依赖另一条交通主干道，导致该主干道时常堵车，大大增加了了两镇间的通行时间。原本，往来两镇只需要10分钟，大桥建设的近4年里，绕路加上堵车，耗时至少25分钟。

对于酒店客人而言，在查询路线时，得知到店不便，大多都不会选择入住。

雪上加霜的是，2020年又遭遇了疫情，酒店OCC更是达到了新低，仅40-50%。

常态化情况下，酒店的RevPAR在160-170元之间，疫情期间，仅有150元左右。

03

不坐以待毙

想尽办法提升酒店坪效与收益

在投测期间，品牌开发人员给未来酒店预测的OCC是80%左右。实际上，经营几年下来，酒店的入住率目标始终未达成。

酒店区位不佳，加上疫情的影响，我也逐渐认清现实——入住率在短时间内无法得以提升，于是我们另辟蹊径，想了一些办法来提升坪效与收益，并增加住客的好评率：

其一，改造餐厅以提升坪效；

酒店一楼是大堂和自助餐厅。起初，该自助餐厅只是做对内住客的早餐，为了提升坪效，我们将这个200㎡的餐厅进行改造后，于2023年初正式对外营业。因为定价不高，且方便周边上班族用餐，收益还是较为可观的，在一定程度上也增加了坪效。

其二，提升酒店房价；

在与酒店管理团队进行分析后，我们发现酒店的地理位置比较特殊，区域内没有连锁品牌酒店，多为单体酒店、低端民宿、招待所等，几乎没有实力相当的竞争对手。因此可以将酒店的房价往上涨，毕竟这家酒店是连锁品牌酒店，认可度较高。

事实证明，虽然酒店房价有所提升，但是入住率却没有下降，总营收还是得到了小幅的增长；

其三，将闲置会议室改造成健身房，提升酒店档次。

这家酒店在筹建期间，设计并落地了会议室，但经过一段时间的运营，管理团队发现周边会议团队较少，尤其是在疫情期间，会议室几乎处于闲置状态，使用率很低。

店长与我商议后表示，既然使用率低不能带来增收，那能否通过提升服务更改功能来优化客人的体验感。

于是，我们就将会议室改造成健身房，能够满足住客随时随地的健身需求，同时提升了酒店档次。

2023年起，疫情政策逐渐放宽，加上酒店附近的大桥也建成通车，酒店OCC逐渐回升至疫情前水准。

虽然我们做了各种努力，但物业区域已是固定性因素，OCC要得到大幅度的提升仍是“天方夜谭”。

据我们预计，这家酒店还需3-5年才能回本。

04

写在最后

在次方点评以往的采访中，提及投资酒店最重要的一环，大部分投资人都不约而同的表示物业选择是重中之重。

一个酒店项目好不好，可不可以做，最核心的决策因素是位置。如果仅靠加盟好品牌，但是位置不好，也难以做成一家好的酒店。

在汪总的这次失败的案例中，其作为新手投资人，投测期间没有全面评估物业条件，在被租金优惠、竞品较少吸引的同时，却忽略了区域发展规划。即使后期想尽了办法，也一时难以扭转局面。毕竟物业条件是无法改变的，入住率始终无法得到质的提升，自然回本周期也被大大拉长。

因此，次方点评认为，对于新晋酒店投资人来说，在下场投资酒店之前，要对酒店行业做全方面了解，包括对品牌、市场、物业定位、周边城建规划等。

另外，酒店是一种长期投资行为，通常租约在10-15年，时间跨度很长。投资人还是需要沉下心来做产品、做服务，方能提高酒店投资回报率，增加投资成功的可能性。