“超级黄金周”的另一面：酒店投资人几家欢喜几家愁？

为期8天的“中秋十一”超级黄金周，作为今年继春节、五一、暑假后的最后一波出行高峰，已落下大幕。火热之下，具体到不同区域的酒店，经营状况又如何？是否延续了之前几波的热度？

通过对不同城市的酒店投资人的采访，我们发现“超级黄金周”的另一面，同样，我们也可以通过数据与案例，预判一下未来的趋势。

“超级黄金周”

酒店业有多火热？

毋庸置疑的是，刚刚过去的黄金周，有着颇为亮眼的数据，足以印证其火热。

根据文旅部公布的数据显示，2023年中秋节、国庆节假期，文化和旅游行业恢复势头强劲，全国假日市场平稳有序，8天假期全国国内旅游出游人数8.26亿人次，按可比口径较2019年增长4.1%；实现国内旅游收入7534.3亿元，按可比口径同比增长129.5%，按可比口径较2019年增长1.5%。

由此数据可得，2023年中秋十一假期的人均旅游消费为912.14元，而2019年同期的人均旅游消费为830.83元，相比增长了9.79%（未考虑CPI因素）。

根据景鉴智库整理的文旅部口径的疫情前后旅游数据，今年国庆的数值已全面赶超2020-2022年的疫情时期，并较2019年的数据也有所提升。

而从旅游订单数据来看，这个国庆假期，同样有着显著的增长。据携程发布的《中秋国庆旅游总结报告》显示，“十一”假期，国内旅游订单同比增长近4倍，较“五一”增长1成；出境游同比增长8倍多。机票、酒店、门票、民宿、租车、邮轮等旗下业务也大幅增长。

其中，酒店业的增长数据值得我们关注。“十一”期间，不论是经济型酒店还是豪华酒店，不少城市旅游景点附近的酒店价格普遍将上涨2~3倍以上。

不同OTA平台，均呈现出了酒店热度上升的态势。

携程发布的数据显示，早在8月30日，假期境内酒店市场搜索热度已达2022年“十一”同期4倍以上，相较2019年“十一”同期增长近120%；同程旅行数据显示，中秋国庆假期期间，平台酒店预订量超过“五一”假期，创下今年以来的单日峰值；去哪儿数据则显示，今年用户预订酒店前平均搜索量为15次，较2019年平均增加7次。

热门城市在这个假期，同样也涨幅明显。

杭州亚运会举办期间叠加中秋、国庆超长双节假期，迎来近年来最密集的游客潮。OTA平台数据显示，亚运会期间（9.23-10.8）前往杭州的机票提前预订量同比2019年增长两成，酒店提前预订量同比2019年增4.4倍。

此外，不少非一线热门城市也迎来了酒店的预订量增长。

去哪儿数据显示，徐州、南昌、柳州、台州、洛阳、上饶、威海、泉州等城市高星酒店预订量增幅超2019年同期4.7倍，其中徐州同比增幅最高达5.2倍，南昌、柳州、台州同比增幅超5倍。

尽管今年国庆假期旅游热情火爆，但来自不同城市的酒店投资人，依然面临着“几家欢乐几家愁”的局面。

不同城市的酒店投资人

国庆过得如何？

国庆假期的中期，在媒体不断提到的复苏与流量增长结论下，次方点评的投资人社群中，却有了不一样的声音。

落地到具体的项目中，不少华东、华南核心城市的头部酒店投资人提到“不想要这个国庆，市场被提前透支，节前没生意，节后没生意，假期前几天黄金期预定率只有60～70%，员工工资三倍，干不干都心酸。”

甚至还有投资人表示，看报表看到心脏病都要犯了，还不如躺平，早早结束战斗自己出去玩。

一方面，是火热的旅游数据，另一方面是酒店投资人两极分化的声音。这就不由令人好奇——现实的国庆酒店市场，到底是什么样？

因此，次方点评采访了来自全国不同区域的多个资深投资人，由此管中窥豹，一探国庆酒店业的经营状况。

【华东】

受亚运会的带动作用，浙江今年国庆的热度极高，全省假日旅游呈现强劲态势，接待游客总量、日均接待人次、旅游收入总量等主要指标创历史同期新高。

尤其是杭州，根据媒体数据显示，亚运期间杭州旅游热度跻身全国前三，预订量同比增超5倍。

但出乎意料的是，几个杭州本地的资深投资人，几乎都认为这一波热度，并没有带来太多正面的效果。

我们采访到的几位杭州投资人都表示，由于亚运会的限行政策，外地自驾游客进不来，极大影响了酒店的经营。

在杭州核心区域投资了多家商务型酒店的某资深投资人说，亚运会前大家都有所期待，价格预埋也比较高，但看到流量不好之后，都纷纷把价格下调了。

在杭州重要商圈投资了酒店的任先生则给出了一组数据。

国庆期间的酒店入住率为91.4%，这个数据和五一假期差不多，但是房价却差距不小。国庆期间平均房价711元，不如暑假，更不如五一期间的1000元+。

在他原先的预期中，国庆的数据应该和五一差不多，结果却出乎意料：“五一假期，最好的时候平均房价能达到1200，平时900-1000左右，一天整体营业额就有10万左右，国庆才8万。看OTA给出的数据显示，今年9月和去年12月份差不多，非常惨。”

湖州的投资人沈先生也表示，自己的酒店在国庆期间比预期差很多，和五一相比更是相差甚远，RP为305元，出租率仅84%。

来自南京的投资人张女士颇为擅长酒店运营，她为我们提供了一组她所投资的门店，今年五一与国庆对比的数据。

可以明显看出，国庆假期两头的数据都较为平淡，即使是最高的RP，也比不上五一前三天。

作为一个极为理性的投资人，张女士表示，今年国庆整体热度偏低，超长假期加上中秋传统节日，游客的出行意愿相较于五一，更趋于理性，还有很多家庭选择了周边游。

因为有所预期，所以相较于以往的节假日，她对于国庆经历的历程，已经平和了很多，更多的是尊敬市场的规律和敬畏市场的态度去做的门店收益。

“在当天的流量没有那么凸显的情况下，我们就做好自己的次收益，寻找涨价的空间。但涨不上去的时候也要接受现实，保持平常心去应对。本身这个十一就比以往的十一要多1天，这一天平均到其他每一天当中也是收益，不可能天天好，市场也要恢复到正常轨道当中。”

【西北】

今年黄金周，西北游依旧大热，其中，西安的整体旅游订单量同比去年增长261%。因此，来自西安的酒店投资人，在这个国庆，也打了一场不错的“收官之战”。

西安资深酒店投资人胡先生表示，今年国庆他的酒店经营数据不错，在他的预期之内，入住率与均价已恢复到疫情前的水平，酒店RP在450左右，出租率也是在90%以上。

与暑假、五一相比，国庆假期的整体表现更好，房价更高，出租率也更好。

因此，胡先生认为，今年官方数据有8.6亿人出游，后续酒店市场值得看好，尤其是旅游热门城市，酒店会呈现爆发式增长。

【华中】

尽管武汉作为今年国庆的前十热门旅游目的地，但在武汉投资人杨先生看来，虽然国庆的经营数据和他预期的差不多，但这和他提前就做好了“今年国庆期间订单不是很火，价格没有给予过高，要做到OCC和RP的双赢”的准备有关。

杨先生表示，国庆期间，他的酒店平均RevPAR282.06，OCC90.77%，整体价格、流量都比不上五一和暑假，旅游人气虽然很旺，但住宿并没有很好。

投资酒店位于湖南永州及郴州的刘先生也根据自己两家门店，表达了自己的看法。

位于永州的门店，今年国庆假期人流超出预期，但是营收却并没有达到预期效果，和五一相比，出租率及Revpar同比环比下降明显。在他看来，这与市场变化及酒店年限长、设施设备老化有关。

位于郴州的门店，则总体达到了刘先生的预期，与暑期、五一相比，各项数据都有所增长，尤其是与同样是法定节假日的五一相比，日均出租率和RP等各项数据都有较明显的提高，高峰期时最高综合RP达到了446。

【西南】

西南地区，同样也是国庆旅游的大热门，尤其是成都与重庆，根据微信发布数据报告显示，在全国消费爆发力前10城市中，中西部城市占据8席，涨幅均超过145%。其中，重庆和成都包揽全国消费热度城市的第一、二位。

重庆资深投资人房先生表示，国庆期间他的酒店RP和五一虽然差一点，但差距不是很大，出租率也基本都是满房，但还没有达到他的预期。

成都的资深投资人邬总所投资的一家经济型酒店的经营数据，为RevPAR124.03，综合出租率68.69%。

这一数据，是在预料之中地，没有达到他的预期。他表示，在国庆到来前，他就根据刚开始接到的预订和价格，感觉到了并不乐观的形势。后期虽然接到了大宗团单，实现了价格上涨，但幅度不大。“订单主要集中在9月30日，10月4日后流量下滑很严重，现实和预期还是有很大差别的。”

【华南】

在次方点评投资人社群中，对今年国庆数据最为“悲观”的，当属华南的投资人。尤其是深圳等城市，作为商务为主的目的地，在国庆期间，反而数据不佳。

华南资深投资人李先生，在深圳、东莞等多个城市都有酒店投资。他并没有给自己的酒店设立太高的预期，因为在他看来，东莞属于制造业城市，深圳属于商务城市，都是非旅游城市，节假日反而一般，国庆期间，整个华南的生意都不好，而这个和他的预期差不多。

他指出，他位于虎门的酒店，在国庆期间只有29、30、1号满房，后面几天的入住率只有50-80%左右，但在五一期间，可以天天满房。

新时期，如何看待酒店投资市场？

在采访过程中，不少投资人也给出了今年第四季度以及后续更长久阶段下，对于酒店投资市场的看法与观点。通过总结我们不难发现，资深投资人的市场观点，逐渐开始趋于一致。

1.消费降级来临，市场终将回归理性

早在五一期间，就有业内专家提到，端午和暑期已经产生了两波报复性消费，“十一”假期消费消费很可能会下降。

国庆的数据，也确实证明了这一点，随着主流消费者变得更加理性、接地气，更加精打细算，具备消费能力的高频消费者在购买时更加审慎。消费面的宽度虽然还在，但深度和广度却大不如以前。

“消费降级”，成为在采访过程中，投资人们提到最多的词，而对于未来酒店投资市场的预判，也以“回归理性”为主。

在这样的大趋势下，面对酒店这样的“长周期、大资金、重运营”的投资产品，投资人们从物业的选择、品牌产品的考量，再到后期运营的实践，都需更加谨慎。

2.主流环境变化，酒店要修炼基本功

市场“理性时代”来临，酒店投资人既要“向外求”，关注城市、物业、品牌、消费者的变化，也要“向内观”，修炼好自己的基本功，更多地参与经营和管理，更加扎实地把控好自家产品的质量，抓好每一处细节，服务更加深入人心才能在整个市场中占据一席之地。

酒店在基本功上的修炼，一方面是收益管理模型上的升级，进一步提升酒店的收益能力，增加自己的收益空间。

另一方面则是在运营模式上的跟进，对于那些有志突破传统运营模式的投资人来说，借助更多的创新运营模式，为消费者提供更低价格和更多增值服务，也能够更好地顺应市场的变化。

3.新入局者增加，酒店投资市场迎来新竞争

在采访中，不止一位投资人提到了后续市场，将会有大批新投资人入场，同时新增门店也会变多，未来会造成僧多肉少的局面，后续供需失衡，可能RP和OCC都会下降。

新入局者，固然会给酒店投资市场带来“鲶鱼效应”，推动酒店投资市场的自我更新。但与此同时，专业的投资人也无需过多担心。

在更为谨慎的酒店市场中，酒店投资的门槛，正在暗中提高，留给新投资人的容错空间，也变得更小。市场有属于自己的淘汰机制，缺乏专业和实力的酒店投资人，无论是新手还是老手，都将在新竞争中败下阵来。