未来很长一段时间，“谨慎乐观”都是主旋律

2023年，酒店行业迎来了回暖与复苏，但同时，酒店行业面临着更加巨大的挑战。这个挑战源于当下市场的健康程度，以及在当下市场环境下，应当如何获取市场的红利。

这一年，我们经历了酒店需求热潮，也经历了消费降级，在新老周期交替的阵痛之下，面对新变化新格局，无论是酒店上下游的哪一方，都站在更高的视角，更全的维度，深刻理解自身的价值，以及所处领域的角色。

无论是新投资人还是老投资人，都需清晰地认知到，未来的市场是专业的市场，要具备静水流深的力量，才能走过良夜，寻得新机。

2023年的投资心得

疫情之下，酒店业面对的是前所未有的艰难时刻，环境倒逼着行业转型与革新。但2023年，我们面对的是更加复杂的经济投资环境。

追求暴利与暴富的时代已然结束，人人都在观望，人人都在先求稳，而求稳的行业投资，核心是具有稳定的现金流而非固定资产。

今年的7、8月份，我相信是很多酒店投资人今年的收益天花板，后续，我认为投资人需要“谨慎乐观”。

谨慎是因为，目前的高收益，更多是“报复性消费”所带来的，但这个红利，所剩的时间已经不多了。

所以现在投资一定要谨慎，宁愿等待，也不要急着去投，宁缺毋滥，慢慢看。

对于投资人而言，报团取暖、集中力量办大事，是一个不错的投资方式，把各方面资源做到最大最优，在各个环节省钱。

复盘2023年，我想分享两个投资要点：

1.选好位置

物业的位置的最重要的，后期酒店投资的方向，最好是在核心城市、核心地段、核心商圈，这样酒店投资的出错几率会小很多。

2.算好投资帐

在找到好物业的同时，租金还要低，这是硬成本。现在酒店投资市场有很多热钱进来，这也导致了物业的价格上升，对于酒店投资人而言，切忌头脑发热，去租赁租金过高的物业。

在酒店筹建之前，需要详细计算投资回报周期，酒店造价往高了估算、RevPAR则往低了估算，在此基础上，估算的投资回报仍在预期范围内，那酒店投资的风险就会小很多。

位置+品牌，

实现酒店投资“量价提升”

亚朵酒店（南京·马群店）于2018年底正式开业，酒店坐落在拥有着现代化国际性人文绿都标志区的玄武区，玄武区为国家重要的科研、电子、信息、文化、商务中心。

酒店邻近沪蓉高速，高速全长1966公里，是通往上海，成都的重要交通枢纽。楼下现代化商业广场，购物，娱乐一体化。

受益于优越的商务地理位置，酒店开业爬坡期很短，开业的第一年，也就是2019年时，门店经营节节高升，RevPAR为349元，OCC81.6%，在区域内属于头部。

但到了2020年后，受疫情影响，酒店经营数据开始反复。值得庆幸的是，虽然这家门店的经营数据遭到了三年大疫的冲击，但仍与开业前预估的330元的RevPAR相差不大，与周边同档次的酒店比起来，经营数据还算不错的。

2022年底，疫情政策骤然放开，不过刚放开的时候，酒店市场还并不明朗。通过对2023年1月酒店经营数据的统计显示，虽然春节假日数据不错，但也仅是昙花一现，1月RevPAR仅280.8元，OCC为66.4%。

但随着行业的逐步回暖，这家亚朵酒店今年取得了不错的数据，近一年的平均OCC为90%，平均RevPAR为375，已经超越了疫情前的数据。

品牌对于投资也颇为重要。大部分情况下，马群亚朵酒店的客源比例为：协议客户50%、集团会员35%、OTA平台+散客15%。供应链的产品质量和物流效率也还不错，马群亚朵的大部分产品都是在集团的平台上采购的。

2021年开业的南京新街口逸扉酒店，同样是位置+品牌的共同作用，以实现投资的量价齐升。

酒店坐落于南京的中心区域，繁华风雅，闹中取静。从酒店步行到拥有百年历史的“中华第一商圈”南京新街口大约5分钟，步行可抵达地铁1、2号线。

同时，在品牌与投资人的设计下，酒店坪效以提升。

这家门店的大堂近500㎡，面积相对较大，投资人设计时，在大堂中开辟出了一块空间，将其做成了日咖夜酒的模式。日咖夜酒，顾名思义，就是白日售卖咖啡，到了晚上则提供酒饮，将咖啡馆和酒吧两种业态错时融合在同一个空间中。

日咖夜酒的大堂吧溢价能力不错，约20元/间/天，比如有100间房的一个酒店，大堂吧的溢价能力就是2000元/天。

近一年来，南京新街口逸扉酒店的平均OCC为85%，平均RevPAR为396，预计5年能够收回成本。

总之，疫情过后，酒店投资人要对品牌和位置，都有更加深刻的认知和关注。一方面，对于投资和加盟品牌的态度要更为谨慎，更看重酒店本身的盈利能力；另一方面，对于投资位置也要多看多想，尽量留意热点区域。 

2023年实操投资经验总结

如何选择投资方向：

在酒店投资的方向上，随着我国经济的增长、居民生活品质的提升以及我国中产阶级的崛起，消费升级带动需求增加，将会刺激着中高端酒店业需求的不断增长，中高端酒店将是未来酒店投资的方向。

因此，在日益内卷的竞争之下，中高端酒店应该提供更高产品颜值、更加品质、更好体验和更优服务，才能创造溢价。

对于中高端酒店而言，要做到细化服务。在与同类型酒店硬件持平的情况下，酒店只有提供有温度、有感情、细化的服务，才能从一众酒店中脱颖而出。

毕竟情感是联系人与人之间最关键的因素之一，投资人们需要花功夫、花精力、花时间在提升酒店服务上，才能达到赢得人心，赢得客户的目的。

如何与国企物业合作：

现阶段对于酒店投资来讲，可以多多留意国企物业，它有抗风险能力强、稳定性高的优势。

和国有资产合作，首先是要判断物业是不是符合自己的发展需求，这个是最关键的，其次要考虑合作是否符合国家政策和地方政策。

在此基础上，投资人需要具备三个能力。

一是资源能力。国有资产资源，不一定在市场流通，因此投资人要具备能够找到、链接这些国有资产资源的能力。

二是谈判能力。就是根据物业来判断到底要采取什么样的合作方式，是纯租赁，还是由国企装修好交给投资人代运营等，合作具有多样性，这就需要投资人做好谈判。

三是管理与运营能力。投资人主要依靠管理与运营做收益，有了利润，才能继续谈下一步。因此酒店投资人先敲定有影响力的酒店品牌，再去和业主方谈判，比较有优势，能够谈到更低的租金。

如何做好团队管理：

员工是门店运营的重要角色，作为投资人，要设置员工个人利益和投资人利益需之间的平衡机制。

一是诚信最为重要。身为酒店店长，要兼顾业主和品牌方的利益。但诚信依然是最重要的，KPI有困难的情况下，我还是愿意牺牲一部分的利润，尽力帮助店长完成任务，但欺上瞒下，是我最不能忍受的。

二是要有激励措施。以亚朵酒店（南京·马群店）为例，这家门店有工作人员23个，一个月的工资大概在10-11万之间（不含社保、公积金），在中高端酒店中，人工成本不算高，逢年过节，我也会发一些奖励给他们。

如何实现降本增效：

降本增效是帮助酒店实现盈利的重要路径。因此，品牌方和投资人应共同关注的问题是，如何在经济下行的当下，降本增效，通过运营来提高酒店营收。

在增效上，通过在大堂引入相对稳定的业态来配套酒店，是很关键的。在逸扉酒店(南京新街口店)，为了提升大堂吧的收益，以增加坪效，会不定时举办一些小活动。比如举办儿童小手工活动，会带动家长过来，大堂吧的消费也会有所提升。

在南京南站全季酒店，把早餐厅和一家日料店进行了合作，酒店早餐包给日料店经营，而日料店则利用中午和晚上做日料，同样也增加了坪效。

如何找到合作团队：

今年有更多新手投资人进入这个领域，如果新手投资人本身不在酒店圈子里，没有数据支撑决策，那就要交学费了。

在疫情之前，大家都认为酒店是一个回报稳定的行业，但三年疫情的影响之下，大家逐渐意识到投资酒店并没有想象中那么容易，需要有一定的专业储备，对于现金流的要求也更高了。

因此，新手投资人首次投资酒店，一定要慎重，最好找资深投资人、投资团队合作。

比如标点峰值商业资产投资管理机构这样的专业的资产投资及管理机构，其联合全国各地机构投资人，为新增去化及存量改造资产的全生命周期的投资及管理机构，也是目前国内首个最专业的资产投资及管理机构。

关于未来

进入新的时期，市场进入了“理性时代”，缺乏专业和实力的酒店投资人，无论是新手还是老手，都将在新竞争中败下阵来。

“甩手掌柜式”的投资加盟时代已经过去，投资人对基础的酒店投资测算，线上线下的客源关系，平台的规则和竞品，要有一个非常清楚的认知。另外，酒店的营收表、平均房价、客房RevPAR指标，损耗率等等报表你都需要会看，这样才能知道你现在经营是处于什么状态。

即使自己没有投资经验和投资知识，也要找一个信得过的监理或者业主代表，全程盯着，不能做甩手掌柜。

因此，投资人要不断修炼自身基本功，更多地参与经营和管理，更加扎实地把控好自家产品的质量，抓好每一处细节，服务更加深入人心才能在整个市场中占据一席之地。

2024年，我认为下沉市场投资经济型酒店也是有机会的，三四线城市的物业租金足够低，周边配套尚可的情况下，也可以投资，毕竟经济型酒店的定位和运营费用也不低，唯一能够增加利润的就是降低租金。

另一方面，我过去的酒店投资范围，基本都在南京，后续会跨区域开酒店，尝试新的市场。

总得来说，在行业与投资人都不断回归理性的大趋势下，面对酒店这样的“长周期、大资金、重运营”的投资产品，投资人们从物业的选择、品牌产品的考量，再到后期运营的实践，都需更加谨慎。未来，不管是从我个人，还是从整个行业来看，我都期望大家能够找到志同道合的伙伴，共同成长，在酒店投资的道路上，一起走得更远！

*本文作者 陈颖峰先生是华东地区的资深酒店投资人。投资年龄6年，投资数量6个。投资的酒店档次覆盖中端和中高端品牌，投资的品牌有逸扉/万达美华/亚朵/全季/维也纳。